Сделки по приобретению квартир на стадии строительства – распространенная практика для строительного рынка. Подобные сделки могут быть весьма выгодны. Но в то же время они несут в себе достаточно большие риски.
Покупка квартиры на стадии котлована: пошаговая инструкция
Решение о том, чтобы купить квартиру на этапе строительства принято. Что делать дальше? Как выбрать объект и застройщика? Как не потерять деньги, покупая квартиру в стройке?
Ищем объект
Первый этап – поиск подходящего объекта. В России в год вводится в эксплуатацию порядка 45 млн. кв. м. жилья в многоквартирных домах. Темпы строительства достаточно высокие, жилые многоэтажные дома появляются один за другим, поэтому покупателю есть из чего выбирать.
Поиск новостройки следует начинать с изучения места, где будет строиться дом. Стоит обратить внимание на район строительства, удобство размещения объекта, транспортную доступность, расположение крупных и мелких магазинов в районе, ближайшее окружение, наличие наземной парковки, размещение высотных домов поблизости (они могут перекрывать солнце, да и смотреть постоянно в окна соседнего дома не очень приятное занятие). Другой важный момент – близость детских садов и школ, поликлиники.
Далее стоит ознакомиться с тем, что планирует построить застройщик: какой конструктив у дома, этажность, планировки, количество лифтов (для домов выше 10 этажей их должно быть от 2 до 4), наличие подземной парковки, план благоустройства территории (озеленение, детская площадка, закрытая территория и т.п.). Всю интересующую покупателя информацию можно уточнить в офисе продаж застройка, у риэлтеров или на сайте жилого комплекса.
Стоит иметь в виду, что отдельные обещания застройщика могут быть исключительно рекламными моментами, поэтому не нужно полностью верить всему, что вам говорят. До принятия решения о покупке следует обязательно посетить будущее место строительства, даже если там пока только котлован. А лучше даже 2-3 раза. Так можно оценить фактическое состояние дел на стройке, динамику работ и реальную транспортную доступность.
Анализируем строительную компанию
Следующий этап после выбора объекта – изучение строительной компании. К анализу застройщика необходимо подойти очень ответственно, максимально собрав всю имеющуюся по нему информацию.
Для начала следует ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Это основные документы (помимо самого проекта), разрешающие выполнение строительных работ и продажу квартир в строящемся объекте. Обычно застройщики размещают данные документы в открытом доступе.
Крупная компания всегда размещает на своем сайте информацию о сданных в предыдущие годы объектах недвижимости. За подобной информацией можно обращаться и к менеджерам компании или провести поиск в сети интернет. Если у компании были проблемы со сдачей предыдущих объектов – в социальных сетях, на городских сайтах и различных форумах без труда можно будет найти соответствующую информацию.
Наличие аккредитации застройщика в банках – весомый признак надежности компании. Ведь служба безопасности банка проверяет строительную компанию очень серьезно. Однако следует помнить, что финансовое состояние застройщика может ухудшиться уже после получения аккредитации от банков. А потому перед покупкой стоит также проверить наличие судебных споров у компании, требований о признании застройщика банкротом и т.п.
Предварительно общаемся с застройщиком и банком
Следующий этап – решение финансовой стороны вопроса. При общении с застройщиком следует выяснить условия внесения платежей, наличие акций, скидок и бонусов, наличие отсрочек и рассрочек по оплате стоимости будущей квартиры, сумму первоначального взноса и т.п.
Далее – общение с банками. Если застройщик аккредитован в нескольких банках – стоит посетить каждый. Ведь программы кредитования могут различаться, поэтому здесь тоже нужно сделать правильный выбор.
Подписываем предварительный договор со строительной компанией
Определившись с застройщиком и банком, следует провести бронирование выбранной квартиры, подписав предварительный договор (договор о бронировании). Процедура оформления кредита может занять несколько дней и наличие бронирования позволит быть уверенным в том, что выбранная квартира будет ждать своего покупателя.
Получаем одобрение банка на ипотеку
Для получения одобрения на ипотечный кредит в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Как правило, это паспорт, справка о доходах, свидетельства о браке и о рождении детей (при наличии), предварительный договор с застройщиком. В зависимости от ситуации следует быть готовым предоставить какие-либо дополнительные документы.
Заключение договора долевого участия и его регистрация
Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) – главный документ, на основании которого покупатель (участник долевого строительства) может претендовать на помещение в строящемся доме. Содержание ДДУ определяется законом (закон №214-ФЗ) и включает в себя:
- сведения о приобретаемом объекте, включая поэтажную планировку, общую площадь, сведения о назначении расположенных в нем помещений, информацию о строящемся многоквартирном доме (местоположение и строительный адрес, этажность и общая площадь, материал стен и перекрытий, класс энергоэффективности и т.п.);
- срок передачи объекта покупателю после завершения строительства;
- цена договора и порядок ее оплаты;
- гарантийный срок;
- подтверждение выполнения предусмотренных законом условий привлечения денежных средств дольщиков (взносы в компенсационный фонд или наличие счета эскроу);
- иная информация (права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий договора и т.п.);
- реквизиты сторон.
ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому он подписывается в трех экземплярах (один – для застройщика, другой – для покупателя, третий остается в регистрирующем органе). Государственная регистрация – гарантия того, что указанная в договоре квартира не будет продана повторно, поскольку на один и тот же объект не может быть два зарегистрированных ДДУ. Обычно застройщик сам занимается организацией регистрации, поскольку только после завершения этой процедуры у покупателя (или банка) возникает обязанность перечислить деньги.
Оформляем договор кредитования и оплачиваем покупку
Подписав договор долевого участия и получив одобрение банка на ипотеку, можно переходить к подписанию договора кредитования. Перед подписанием следует все внимательно изучить, проверить сумму кредита и условия внесения платежей, возможность досрочного гашения. После подписания кредитного договора банк, обычно в течение 3-5 дней, осуществляет перевод необходимой суммы.
Подписываем акт приема-передачи
Акт приема-передачи – документ, подтверждающий факт передачи жилого помещения в новостройке дольщику. Именно этот документ является основанием для регистрации права собственности на жилье. Застройщики стараются в максимально короткие сроки подписать акт приема-передачи с дольщиками. Однако, как бы ни хотелось скорее получить свою квартиру, не стоит спешить с его подписанием.
Необходимо провести приемку квартиры. В частности, проверить ее соответствие параметрам договора долевого участия. Особо следует обратить внимание на следующие моменты:
- строительная часть: ровность стен и пола, геометрия углов, высота потолка;
- инженерные сети: все имеющиеся в помещении коммуникации должны быть в рабочем состоянии;
- окна и двери: без каких-либо повреждений, со всей необходимой фурнитурой, легко открываются и закрываются;
- если квартира сдается с отделкой, следует проверить ее полноту и качество.
Некоторые строительные дефекты не видны невооруженным глазом, но при этом они могут потребовать серьезных финансовых вложений для их устранения. Поэтому рекомендуется принимать квартиру вместе со специалистами, имеющими соответствующее оборудование.
При обнаружении недостатков, их список следует отразить в отдельном документе (акт осмотра, смотровой лист), при этом в акте приема-передачи следует указать, что он подписан с замечаниями, изложенными отдельно.
Регистрируем право собственности
Итак, многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартира передана по акту приема-передача покупателю. Для завершения покупки надо будет оформлять право собственности в Росреестре. Только после прохождения этой процедуры участник долевого строительства может считаться собственником, а квартира – недвижимостью.
Помимо договора долевого участия и акта приема-передачи к нему потребуется паспорт дольщика, копия договора ипотеки, квитанция об оплате госпошлины, иные документы (в зависимости от ситуации). Документы можно подать через любой МФЦ (вне зависимости от района проживания) или непосредственно в Росреестре. На практике срок регистрации права собственности на новостройку составляет 1-2 недели.
Оформив покупку собственность, следует уведомить об этом банк (если квартира покупалась в ипотеку). Наличие зарегистрированных прав на недвижимость позволяет снизить ставку по ипотеке (это зависит от условий конкретного кредитного договора).
Нюансы покупки квартиры на стадии котлована
На что следует обращать внимание, планируя покупку квартиры на стадии котлована:
-
В связи с введением оплаты через счета эскроу, стоимость квартир на этапе строительства несколько повысилась. В связи с этим существенно сократилась разница в стоимости квартиры на стадии котлована и при покупке недвижимости в готовом объекте.
-
Строительство дома – весьма непредсказуемое мероприятие, поэтому не всегда строительство может быть завершено в срок. Вкладываясь в строящуюся квартиру, следует предусмотреть место, где будущий владелец квартиры будет жить в период, пока дом будет строиться (а это год и более).
-
Наличие дефектов в построенном жилье. Новая квартира в новом доме – это всегда определенные сложности, связанные с качеством строительных работ, использованных материалов и оборудования. Конечно, большинство из этих дефектов устраняется застройщиком по гарантии, но определенные неудобства жильцам они доставляют.
-
Всегда существует риск заморозки строительства. Проблема обманутых дольщиков, оставшихся без денег и без жилья, стоит достаточно остро. Поэтому, какой бы надежный застройщик не был, риск остановки строительства есть всегда.
-
Покупатель получает возможность выбора необходимого ему этажа и планировки, по согласованию с застройщиком внести оплату в рассрочку.
-
Дольщик – первый собственник квартиры. Это исключает возникновение каких-либо притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме
-
Покупатель проживает в съемном жилье. В этом случае помимо оплаты за квартиру в стройке придется оплачивать еще и съемное жилье на протяжении всего периода, пока дом строится.
-
Новостройка в ипотеку с целью ее последующей перепродажи. В этом случае ипотека может не окупиться доходом от последующей продажи.
-
Дом высокой степени готовности. По мере приближения срока завершения строительства цены на квартиры увеличиваются. Если купить жилье на этапе котлована, можно сэкономить более 20%. Тогда как квартиры в домах на сдаче стоят практически столько же, что и в готовых домах.
Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована
Для того чтобы продавать квартиры в доме на этапе строительства, в том числе на стадии котлована, застройщик должен соответствовать определенным требования, установленным законом (ст. 3 закона №214-ФЗ).
В то же время застройщики самостоятельно определяют момент, когда они готовы начинать продажи. Те, кто имеет достаточно собственных средств для строительства, как правило, начинают продавать не на этапе котлована, а уже на стадии высокой готовности дома (или даже когда близится сдача дома) – так квартиры можно продать дороже.
Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ
В данном случае нужно смотреть, в чем заключается несоответствие. Застройщик обязан сдавать именно ту квартиру, которая указана в ДДУ. Должен соответствовать подъезд, этаж, планировка, предусмотренная договором степень отделки.
В то же время квартира может иметь некоторые отклонения по площади в большую или меньшую сторону.
Если речь идет о серьезных недостатках, то при приемке необходимо составлять акт осмотра с указанием перечня таких замечаний.
Расторжение сделки с застройщиком
Участник долевого строительства имеет возможность по своей инициативе расторгнуть ДДУ в следующих случаях:
- нарушение застройщиком срока передачи квартиры на срок более двух месяцев;
- существенное нарушение застройщиком требований к качеству квартиры;
- отказ застройщика от устранения некритичных недостатков, снижения стоимости объекта или компенсации дольщику расходов на устранение таких недостатков;
- прекращение или приостановление строительства;
- существенного изменения проектной документации;
- в иных случаях, установленных законом.
В свою очередь, застройщик также имеет возможность расторгнуть ДДУ по своей инициативе в случае, если покупатель нарушает сроки внесения оплаты за квартиру.
Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Банкротство застройщика – риск вполне реальный. В этом случае стройка останавливается, а все мероприятия, связанные с проведением процедуры банкротства и расчетом по долгам застройщика осуществляет конкурсный управляющий.
Конкурсный управляющий формирует реестр требований кредиторов, в который включаются и требования участников долевого строительства. Обращаясь с заявлением о включении в реестр, дольщики могут выбрать один из вариантов требований: передать квартиру или вернуть деньги.
В дальнейшем процедура зависит от того, каким образом привлекались средства дольщиков. Привлечение средств дольщиков через счета эскроу – относительно новый способ. Он стал обязательным с 01.07.2019 года. Поэтому на сейчас еще можно встретить варианты ДДУ как с эскроу-счетами, так и без.
Если использовался вариант с перечислением денег на эскроу-счет, то в случае банкротства застройщика дольщик получает их обратно либо они перечисляются застройщику после получения дольщиком жилого помещения.
Если деньги вносились напрямую застройщику, к процедуре подключается Фонд защиты прав дольщиков – за счет собственных средств он выплачивает дольщикам компенсацию. Однако для обращения в Фонд дольщикам совместно с конкурсным управляющим необходимо собрать определенный набор документов.
Если же недостроенный дом не попадает под критерии Фонда, дольщикам остается лишь ждать, что объект будет передан другому застройщику, который завершит строительство и сдаст дом. Банкротство может длиться не один год и вариант возврата вложенных денег через банкротство застройщика практически нереален.
