Инвестирование в недвижимость на первичном рынке – это вложение денежных средств для получения прибыли. Оно обеспечивает пассивный доход и позволяет сохранить накопления. Инвестиционная деятельность – это сложный процесс, который требует комплексного анализа и тщательной экспертизы. Перед выбором оптимального объекта для финансирования необходимо изучить его историю, а также узнать рейтинг девелоперской компании, ведущей проект. Для получения подобной отчетности можно обратиться в специализированное агентство недвижимости или в аудиторскую фирму, но лучше проводить исследования самостоятельно. Только личный контроль и тщательное изучение финансовой отчетности дадут возможность определить реальный потенциал жилого комплекса и девелопера.
Как выбрать девелопера для инвестиций
Если покупатель не планирует жить в приобретаемой квартире и рассматривает ее только с точки зрения инвестиций, то он изначально должен выбирать не объект, а застройщика. Девелопер должен быть надежным и стабильным – выпустившим несколько похожих проектов.
При выборе строительной компании следует использовать разные каналы связи:
-
спрашивать рекомендации коллег, знакомых, друзей, профессиональных риелторов;
-
смотреть на готовые объекты застройщика (как в соседних кварталах, так и в других городах);
-
читать посты в социальных сетях и на форумах;
-
изучать рекламные кампании девелопера (акции, партнерские проекты, SMM);
-
следить за финансовой отчетностью фирмы и т.д.
Строительная компания должна иметь хорошую репутацию на рынке. В 2022-2023 из-за повышения ставок по ипотеке, снижения общей платежеспособности и оттока квалифицированных специалистов из РФ спрос на квартиры в новостройках заметно снизился. Отсутствие стабильного поступления денежных средств вследствие уменьшения покупательской активности может стать причиной банкротства многих строительных компаний в России. Чтобы не купить долгострой, необходимо выбирать застройщиков с хорошим портфолио, большим опытом работы и отлаженным бизнесом.
Изучение готовых объектов на первичном рынке
Девелоперские компании специализируются преимущественно на определенных секциях домов и реализуют объекты со стандартными планировками. При строительстве на одном проекте они совершают те же самые ошибки, что и на других. Для того, чтобы оценить минусы будущей новостройки, можно исследовать готовые дома этой фирмы. При личном изучении здания следует смотреть на коммуникации, планировку, толщину стен, качество отделки и т.д. Скорее всего, новый ЖК будет сделан с таким же уровнем качества (или чуть ниже – из-за санкционных проблем с поставками некоторых стройматериалов). Если инвестора все устроит в предыдущих проектах девелопера, то он может вкладывать деньги в строящийся жилой комплекс.
Проверка юридического лица
Застройщик – это строительная компания, которая выступает в форме юридического лица (ООО, ЗАО, ОАО). По закону он должен указывать данные о себе на официальном сайте: эти сведения нужны для того, чтобы «пробить» организацию по закрытым базам. Типовая проверка юрлица включает изучение фирменного стиля, определение деловой репутации, анализ УТП фирмы и т.д. Необходимо понять, не имеет ли организация признаков банкротства, и планирует ли она и дальше вести строительную деятельность.
Исследование финансового состояния
Если человек собирается инвестировать в новостройку, он должен проверить финансовую отчетность выбранной фирмы. Для подобной оценки можно обратиться в консалтинговое агентство или составить отчет самостоятельно.
Стандартная финансовая экспертиза включает в себя следующие этапы:
-
формулирование вопросов к партнеру, определение своих собственных запросов относительно указанного проекта;
-
анализ бухгалтерских документов, которые находятся в открытом доступе;
-
оценка стоимости активов компании;
-
проверка наличия собственного или привлеченного капитала;
-
проработка структуры доходов и расходов;
-
анализ инвестиционного портфеля с учетом потенциально возможных рисков;
-
определение вероятности банкротства (как преднамеренного, так и непреднамеренного).
Подобное исследование позволит установить стиль ведения финансовых операций указанного застройщика.
Анализ рекламной кампании
Реклама – двигатель торговли, и перед покупкой новостройки следует изучить маркетинговые схемы и объявления застройщика. Они не являются публичной офертой и подчас содержат информацию, которая не соответствует действительности. Перед оформлением ДДУ следует изучить рекламное объявление и понять, насколько честен застройщик. Изначально лживая и слишком елейная реклама может указывать на финансовую нечистоплотность СК.
Поиск инвестиционной квартиры в новостройках 2022
Девелопер может предлагать к покупке сразу несколько ЖК, и клиент должен заранее оценить плюсы и минусы каждой новостройки. Всю необходимую информацию можно найти в открытом доступе. Осмотр квартиры в новом доме и изучение разрешительных документов на объект позволит сделать вывод о целесообразности инвестирования.
Оценка рыночной привлекательности новостройки
Любая квартира для инвестиций должна быть ликвидной, финансово привлекательной и востребованной на рынке. Нет никакого смысла вкладываться в объект, если он не найдет отклик у конечных покупателей и арендаторов.
При оценке ликвидности жилья следует учитывать:
-
расположение дома и качество инфраструктуры;
-
уровень благоустройства (наличие парков, стадионов, клумб);
-
транспортную доступность и удаленность здания от крупнейших магистралей, метро, остановок;
-
видовые характеристики (квартиры на последних этажах с необычным видом из окна пользуются спросом у клиентов);
-
наличие портальных и панорамных окон;
-
наличие объектов с похожими эксплуатационными параметрами и т.д.
Если инвестор планирует продать квартиру до сдачи ГК, то нужно также оценить степень готовности объекта и рассчитать налоги, которые придется заплатить.
Посещение стройплощадки
Перед покупкой жилья и передачей денег рекомендуется посетить строительную площадку вне зависимости от степени готовности дома. Необходимо удостовериться в том, что состояние здания и его придомовой территории соответствует данным застройщика. Эксперты рекомендуют приходить на объект дважды: в сопровождении представителя девелоперской фирмы и одному. В первый раз удастся получить максимум необходимой информации по дому от менеджера, а во второй раз – можно будет побеседовать со строителями и охранниками. Простые рабочие очень часто дают намного больше информации о недвижимости нежели продавцы в офисе.
На строительной площадке лучше всего разговаривать с мастером, прорабом, начальником охраны, т.е. с людьми, которые выступают связующим звеном между обычными рабочими и офисом девелопера. У них можно узнать, какие в реальности используются материалы, насколько точно соблюдаются технологии строительства, легально ли были оформлены разрешения на проект и т.д.
Анализ договоров на недвижимость на первичном рынке 2022-2023
Жилье в новостройках реализуется по договору долевого участия ДДУ. Он заключается на русском языке и содержит подробное описание объекта недвижимости. Документ оформляется в двух экземплярах и подлежит государственной регистрации. Образец ДДУ можно найти на официальном сайте застройщика: по закону он должен там находиться. Его следует обязательно прочитать перед обращением в девелоперскую компанию.
При изучении документа следует обратить внимание на:
-
реквизиты и адреса сторон (они должны соответствовать официальной информации, размещенной на сайте девелопера);
-
гарантии фиксированной цены;
-
наличие точной персонификации объекта;
-
порядок проведения оплаты;
-
сроки сдачи и заселения.
При возникновении любых вопросов при чтении договора необходимо обратиться в девелоперскую фирму. Причем эти задачи следует решать непосредственно по факту: любая двусмысленность в ДДУ при покупке инвестиционной квартиры может стать причиной потери денег.
Заработок на инвестициях в первичную недвижимость
В 2022 году инвестирование в недвижимость в новостройках имеет много достоинств, к которым можно отнести стабильность, минимальные риски, гарантированный пассивный доход, многовариативность и т.д. Объекты можно купить в рассрочку, семейную ипотеку, кредит с субсидированной ставке и т.д.
Жилые и коммерческие помещения в новых домах пользуются стабильным спросом у клиентов. Ликвидные объекты демонстрируют рост или стабильность цен даже во время финансовой нестабильности, инфляции и кризиса. При этом существует много способов заработка на инвестиционных квартирах: сдача в аренду на длительный срок, посуточный наем, перепродажа с фиксированием прибыли и т.д.
Перепродажа жилья на этапе котлована
Жилье на этапе котлована имеет минимальную стоимость. Это связано с тем, что застройщики в самом начале устанавливают цены ниже среднерыночных для раскачивания спроса и привлечения внимания покупателей к объекту недвижимости. Клиентов на этом этапе приходится ждать дольше, и застройщик стимулирует приток заказчиков с помощью ценового фактора. Долгое время перепродажа инвестиционных квартир, купленных на этапе котлована, была основным способом заработка на новостройках, но из-за изменения налогового законодательства и внедрения эскроу-счетов прибыльность такой деятельности серьезно упала.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду
Для сдачи в аренду рекомендуется покупать квартиры white box с чистой светлой отделкой. Они стильно выглядят, не требуют существенных капиталовложений в ремонт и привлекают клиентов вне зависимости от площади. Но уровень доходности в этом случае будет минимальным: не более 10%. Лучшие показатели прибыльности могут дать квартиры, которые сдаются посуточно. В этом сегменте доходность может достигать 30% годовых.
Заключение
Для того, чтобы инвестиции на первичном рынке принесли выгоду, необходимо тщательно анализировать подходящие объекты. Исследование проектной документации, финансовой отчетности, договорной базы позволит своевременно определить выгодный ЖК и вложить в него деньги. При правильно подобранной стратегии инвестирования и покупке ликвидной недвижимости удастся получить прибыль в сжатые сроки.
