Все строящиеся дома и готовые новостройки
Санкт-Петербурга и Ленобласти
Санкт-Петербург и ЛО

Стратегии инвестирования в недвижимость на первичном рынке: общие советы и рекомендации

Инвестирование в недвижимость на первичном рынке – это вложение денежных средств для получения прибыли. Оно обеспечивает пассивный доход и позволяет сохранить накопления.
Градостроительство Жилая недвижимость Новостройки Полезные статьи для покупателей недвижимости

Инвестирование в недвижимость на первичном рынке – это вложение денежных средств для получения прибыли. Оно обеспечивает пассивный доход и позволяет сохранить накопления. Инвестиционная деятельность – это сложный процесс, который требует комплексного анализа и тщательной экспертизы. Перед выбором оптимального объекта для финансирования необходимо изучить его историю, а также узнать рейтинг девелоперской компании, ведущей проект. Для получения подобной отчетности можно обратиться в специализированное агентство недвижимости или в аудиторскую фирму, но лучше проводить исследования самостоятельно. Только личный контроль и тщательное изучение финансовой отчетности дадут возможность определить реальный потенциал жилого комплекса и девелопера.

Как выбрать девелопера для инвестиций

Если покупатель не планирует жить в приобретаемой квартире и рассматривает ее только с точки зрения инвестиций, то он изначально должен выбирать не объект, а застройщика. Девелопер должен быть надежным и стабильным – выпустившим несколько похожих проектов.

При выборе строительной компании следует использовать разные каналы связи:

  • спрашивать рекомендации коллег, знакомых, друзей, профессиональных риелторов;

  • смотреть на готовые объекты застройщика (как в соседних кварталах, так и в других городах);

  • читать посты в социальных сетях и на форумах;

  • изучать рекламные кампании девелопера (акции, партнерские проекты, SMM);

  • следить за финансовой отчетностью фирмы и т.д.

Строительная компания должна иметь хорошую репутацию на рынке. В 2022-2023 из-за повышения ставок по ипотеке, снижения общей платежеспособности и оттока квалифицированных специалистов из РФ спрос на квартиры в новостройках заметно снизился. Отсутствие стабильного поступления денежных средств вследствие уменьшения покупательской активности может стать причиной банкротства многих строительных компаний в России. Чтобы не купить долгострой, необходимо выбирать застройщиков с хорошим портфолио, большим опытом работы и отлаженным бизнесом.

Изучение готовых объектов на первичном рынке

Девелоперские компании специализируются преимущественно на определенных секциях домов и реализуют объекты со стандартными планировками. При строительстве на одном проекте они совершают те же самые ошибки, что и на других. Для того, чтобы оценить минусы будущей новостройки, можно исследовать готовые дома этой фирмы. При личном изучении здания следует смотреть на коммуникации, планировку, толщину стен, качество отделки и т.д. Скорее всего, новый ЖК будет сделан с таким же уровнем качества (или чуть ниже – из-за санкционных проблем с поставками некоторых стройматериалов). Если инвестора все устроит в предыдущих проектах девелопера, то он может вкладывать деньги в строящийся жилой комплекс.

Проверка юридического лица

Застройщик – это строительная компания, которая выступает в форме юридического лица (ООО, ЗАО, ОАО). По закону он должен указывать данные о себе на официальном сайте: эти сведения нужны для того, чтобы «пробить» организацию по закрытым базам. Типовая проверка юрлица включает изучение фирменного стиля, определение деловой репутации, анализ УТП фирмы и т.д.  Необходимо понять, не имеет ли организация признаков банкротства, и планирует ли она и дальше вести строительную деятельность.

Исследование финансового состояния

Если человек собирается инвестировать в новостройку, он должен проверить финансовую отчетность выбранной фирмы. Для подобной оценки можно обратиться в консалтинговое агентство или составить отчет самостоятельно.

Стандартная финансовая экспертиза включает в себя следующие этапы:

  1. формулирование вопросов к партнеру, определение своих собственных запросов относительно указанного проекта;

  2. анализ бухгалтерских документов, которые находятся в открытом доступе;

  3. оценка стоимости активов компании;

  4. проверка наличия собственного или привлеченного капитала;

  5. проработка структуры доходов и расходов;

  6. анализ инвестиционного портфеля с учетом потенциально возможных рисков;

  7. определение вероятности банкротства (как преднамеренного, так и непреднамеренного).

Подобное исследование позволит установить стиль ведения финансовых операций указанного застройщика.

Анализ рекламной кампании

Реклама – двигатель торговли, и перед покупкой новостройки следует изучить маркетинговые схемы и объявления застройщика. Они не являются публичной офертой и подчас содержат информацию, которая не соответствует действительности. Перед оформлением ДДУ следует изучить рекламное объявление и понять, насколько честен застройщик. Изначально лживая и слишком елейная реклама может указывать на финансовую нечистоплотность СК.

Поиск инвестиционной квартиры в новостройках 2022

Девелопер может предлагать к покупке сразу несколько ЖК, и клиент должен заранее оценить плюсы и минусы каждой новостройки. Всю необходимую информацию можно найти в открытом доступе. Осмотр квартиры в новом доме и изучение разрешительных документов на объект позволит сделать вывод о целесообразности инвестирования.

Оценка рыночной привлекательности новостройки

Любая квартира для инвестиций должна быть ликвидной, финансово привлекательной и востребованной на рынке. Нет никакого смысла вкладываться в объект, если он не найдет отклик у конечных покупателей и арендаторов.

При оценке ликвидности жилья следует учитывать:

  • расположение дома и качество инфраструктуры;

  • уровень благоустройства (наличие парков, стадионов, клумб);

  • транспортную доступность и удаленность здания от крупнейших магистралей, метро, остановок;

  • видовые характеристики (квартиры на последних этажах с необычным видом из окна пользуются спросом у клиентов);

  • наличие портальных и панорамных окон;

  • наличие объектов с похожими эксплуатационными параметрами и т.д.

Если инвестор планирует продать квартиру до сдачи ГК, то нужно также оценить степень готовности объекта и рассчитать налоги, которые придется заплатить.

Посещение стройплощадки

Перед покупкой жилья и передачей денег рекомендуется посетить строительную площадку вне зависимости от степени готовности дома. Необходимо удостовериться в том, что состояние здания и его придомовой территории соответствует данным застройщика. Эксперты рекомендуют приходить на объект дважды: в сопровождении представителя девелоперской фирмы и одному. В первый раз удастся получить максимум необходимой информации по дому от менеджера, а во второй раз – можно будет побеседовать со строителями и охранниками. Простые рабочие очень часто дают намного больше информации о недвижимости нежели продавцы в офисе.

На строительной площадке лучше всего разговаривать с мастером, прорабом, начальником охраны, т.е. с людьми, которые выступают связующим звеном между обычными рабочими и офисом девелопера. У них можно узнать, какие в реальности используются материалы, насколько точно соблюдаются технологии строительства, легально ли были оформлены разрешения на проект и т.д.

Анализ договоров на недвижимость на первичном рынке 2022-2023

Жилье в новостройках реализуется по договору долевого участия ДДУ. Он заключается на русском языке и содержит подробное описание объекта недвижимости. Документ оформляется в двух экземплярах и подлежит государственной регистрации. Образец ДДУ можно найти на официальном сайте застройщика: по закону он должен там находиться. Его следует обязательно прочитать перед обращением в девелоперскую компанию.

При изучении документа следует обратить внимание на:

  1. реквизиты и адреса сторон (они должны соответствовать официальной информации, размещенной на сайте девелопера);

  2. гарантии фиксированной цены;

  3. наличие точной персонификации объекта;

  4. порядок проведения оплаты;

  5. сроки сдачи и заселения.

При возникновении любых вопросов при чтении договора необходимо обратиться в девелоперскую фирму. Причем эти задачи следует решать непосредственно по факту: любая двусмысленность в ДДУ при покупке инвестиционной квартиры может стать причиной потери денег.

Заработок на инвестициях в первичную недвижимость

В 2022 году инвестирование в недвижимость в новостройках имеет много достоинств, к которым можно отнести стабильность, минимальные риски, гарантированный пассивный доход, многовариативность и т.д. Объекты можно купить в рассрочку, семейную ипотеку, кредит с субсидированной ставке и т.д.

Жилые и коммерческие помещения в новых домах пользуются стабильным спросом у клиентов. Ликвидные объекты демонстрируют рост или стабильность цен даже во время финансовой нестабильности, инфляции и кризиса. При этом существует много способов заработка на инвестиционных квартирах: сдача в аренду на длительный срок, посуточный наем, перепродажа с фиксированием прибыли и т.д.

Перепродажа жилья на этапе котлована

Жилье на этапе котлована имеет минимальную стоимость. Это связано с тем, что застройщики в самом начале устанавливают цены ниже среднерыночных для раскачивания спроса и привлечения внимания покупателей к объекту недвижимости. Клиентов на этом этапе приходится ждать дольше, и застройщик стимулирует приток заказчиков с помощью ценового фактора. Долгое время перепродажа инвестиционных квартир, купленных на этапе котлована, была основным способом заработка на новостройках, но из-за изменения налогового законодательства и внедрения эскроу-счетов прибыльность такой деятельности серьезно упала.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду

Для сдачи в аренду рекомендуется покупать квартиры white box с чистой светлой отделкой. Они стильно выглядят, не требуют существенных капиталовложений в ремонт и привлекают клиентов вне зависимости от площади. Но уровень доходности в этом случае будет минимальным: не более 10%. Лучшие показатели прибыльности могут дать квартиры, которые сдаются посуточно. В этом сегменте доходность может достигать 30% годовых.

Заключение

Для того, чтобы инвестиции на первичном рынке принесли выгоду, необходимо тщательно анализировать подходящие объекты. Исследование проектной документации, финансовой отчетности, договорной базы позволит своевременно определить выгодный ЖК и вложить в него деньги. При правильно подобранной стратегии инвестирования и покупке ликвидной недвижимости удастся получить прибыль в сжатые сроки.

Оцените статью
Поделиться

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна

Актуальные предложения

Другие статьи