Апартаменты можно назвать универсальной недвижимостью: с одной стороны, это нежилые помещения, которые отлично подходят для коммерции и офисов, а с другой — в них можно проживать, как в квартире. Цена на подобные лоты на порядок ниже, чем на обычную жилую недвижимость. Однако налог на апартаменты для физических лиц как минимум в 5 раз выше. «Рефорум» расскажет об основных аспектах, касающихся апартаментов, их налогообложения и актуальных ставках.
Отличие апартаментов от квартир
В отличие от типовых квартир апартаменты считаются нежилой недвижимостью. Вследствие этого в них нельзя регистрироваться, а ставки тарифов рассчитываются как для коммерческих помещений. Но у апартаментов есть и много плюсов. Чтобы лучше понять их отличия от обычных квартир, стоит рассмотреть подробнее положительные и отрицательные характеристики подобного имущества.
Плюсы нежилой недвижимости
Из основных достоинств апартаментов можно выделить стоимость, которая примерно на 18% ниже, чем на жилую недвижимость. К тому же зачастую дома с нежилыми помещениями расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой, так как их основными покупателями или арендаторами являются различные фирмы. Таким образом в одном здании может располагаться несколько магазинов, офисы, коворкинг и т.д.
Отличительной чертой апартаментов выступает просторное внутреннее пространство в индустриальном стиле с большой площадью остекления и возможностью перепланировки. Дополнительно они оснащаются системой «Умный дом» и качественной шумоизоляцией.
Чаще всего комплексы с апартаментами появляются на месте бывших заводов и фабрик, которые когда-то были градообразующими предприятиями, поэтому расположены в центральной части города.
Низкая кадастровая стоимость отчасти нивелирует ставки налога на апартаменты, поэтому они считаются выгодным инвестиционным вложением. Их можно сдавать частным лицам или организациям. Банки охотно выдают кредиты или ипотеку под залог такого имущества.
Минусы апартаментов
Помимо отсутствия возможности постоянно зарегистрироваться в нежилом помещении есть еще ряд других отрицательных характеристик апартаментов:
-
ставка налога на имущество выше, чем у квартир;
-
высокие расходы на коммунальное и эксплуатационное обслуживание;
-
отсутствие федеральных налоговых льгот и вычетов;
-
невозможность использовать материнский капитал или иные субсидии.
Во многих апартаментах отсутствуют балконы и лоджии. Для них нет строгих правил и норм относительно шумоизоляции и качества строительных материалов. Требования СанПиНа также на них не распространяются.
По закону нельзя отобрать у гражданина единственное жилье, если оно не находится в залоге у банка. С апартаментами все с точностью до наоборот. Для судебных приставов они являются коммерческим объектом, который может покрыть долг перед различными финансовыми организациями или частными лицами.
Размер налога на апартаменты в 2022 году
Имущественный налог обязателен к уплате вне зависимости от типа недвижимости: жилая или нежилая. Инвестиционная привлекательность во втором случае напрямую зависит от того, какой налог на апартаменты придется постоянно платить. На размер ставки влияет кадастровая стоимость и назначение помещения:
-
для объектов гостиничного типа предусмотрена минимальная ставка налога 0.5%;
-
апартаменты для размещения офисов, административных, торговых и деловых объектов подпадают под 2% налогообложения.
На нежилые помещения с общей площадью больше 300 кв.м и ценой от 300 млн рублей также распространяется повышенная ставка налога, высокое значение которой компенсируется низкой кадастровой стоимостью. В среднем она в два раза ниже цены на квартиры.
Можно ли заранее узнать сумму налога на нежилую недвижимость
Основной составляющей для подсчета суммы налога на апартаменты выступает стоимость объекта недвижимости. Несколько лет назад сумма налоговых отчислений рассчитывалась на основе инвентаризационной стоимости. В 2020 году в столице должна была состояться переоценка жилой и коммерческой недвижимости, но из-за пандемии ее отложили и провели в прошлом году. В результате изменения базы налогообложения, то есть кадастровой стоимости апартаментов, в большую сторону выросла и сумма налога на коммерческую недвижимость, подлежащая уплате. Владелец всегда может снизить налог на апартаменты для физических лиц, если оспорит кадастровую стоимость.
Второй составляющей является размер налоговой ставки. Выяснить этот показатель перед покупкой апартаментов возможно только после ввода здания, в котором они находятся, в эксплуатацию. Это связано с тем, что в Москве создан отдельный реестр для нежилых помещений, на которые распространяется 2% налогообложения имущества. Этот перечень включает больше 25 тысяч объектов и размещен на сайте мэрии Москвы.
Здание попадает в реестр после проверки Госинспекции и только в том случае, если больше 20% его площади по факту занимают объекты торговли, общественного питания и офисы. Именно фактическое использование строения является основанием для включения или исключения из реестра. Если объекта недвижимости нет в данном списке, значит он облагается по ставке 0.5%. Узнать точную информацию относительно налоговой ставки на апартаменты в конкретном случае можно на сайте ФНС в разделе «Справочная информация».
Налоговый вычет и льготы
Налог на апартаменты в 2022 году рассчитывается по кадастровой стоимости объекта, действующей в 2019 году. В случае нежилых помещений не предусмотрены налоговые вычеты на 20 кв.м, как в обычных квартирах.
Не распространяются на коммерческую недвижимость и федеральные налоговые льготы. Но в Москве действуют специальные понижающие коэффициенты для вычисления размера налога. На данный момент в реестр апартаментов с понижающими ставками входят 23 здания, расположенные в разных районах Москвы. Для применения льготного режима должны соблюдаться следующие условия:
-
включение нежилых помещений или здания, в котором они расположены, в специальный перечень;
-
значение площади меньше 300 кв.м, а если меньше 150, то ставка налога еще снижается;
-
использование апартаментов не для офисов организаций или осуществления предпринимательской деятельности;
-
цена квадратного метра нежилой недвижимости по кадастровой оценке должна быть не меньше 100 тысяч рублей.
Когда соблюдены перечисленные выше условия, ставка налога на имущество в виде апартаментов будет льготной и получить ее можно только на одно помещение.
Налогообложение на доходы от сдачи в аренду
Сдача апартаментов в аренду дает возможность получения дополнительного дохода, который законопослушный гражданин предпочтет задекларировать. В России обычный НДФЛ составляет 13%.
Если сдача в наем является постоянным источником дохода, для снижения налоговых выплат можно зарегистрировать ИП. Особенно это актуально для тех, у кого сервисные апартаменты превратились в постоянный бизнес. При регистрации надо сразу же подать заявление для использования упрощенной системы налогообложения. В итоге владелец уплачивает 6% от полученных доходов и освобождается от НДС. Без подачи заявления ставка составит 20% и будет действовать налог на добавленную стоимость.
Налог при продаже апартаментов
Ставка налога при продаже нежилой недвижимости зависит от того, кому принадлежит предмет реализации: частному лицу или предпринимателю. В первом случае налог исчисляется с применением всех льгот и в итоге необходимо будет заплатить 13% от разницы стоимости приобретения и продажи. Во втором случае, когда апартаменты находятся в собственности у индивидуального предпринимателя, итоговая сумма налога рассчитывается от всей полученной от продажи стоимости. Значение ставки составляет 6%.
Земельный налог
Не стоит забывать еще об одной статье расходов — налоге на земельный участок. Он взимается только в тех случаях, когда участок под комплексом с апартаментами выкуплен в собственность. Следовательно, право общей собственности на земельный участок возникает у всех владельцев нежилых помещений.
В заключение
За счет низкой рыночной стоимости апартаментов по сравнению с квартирами они пользуются повышенным спросом со стороны обычных граждан и инвесторов. Те, кто задумал покупку нежилого помещения должны быть готовы к оплате повышенных ставок налога. Именно поэтому считается, что апартаменты дороже квартир. Но если заранее узнать всю нужную информацию относительно назначения объекта, подпадает ли он под льготные условия расчета налога на апартаменты, то будущие доходы от сдачи подобной недвижимости в аренду нивелируют затраты на уплату всех полагающихся налоговых отчислений.
