Владелец агентства «МАН» Н. Савин высказал свое мнение относительно сегодняшнего непростого положения рынка недвижимости, основной характерной чертой которого сейчас является неопределенность.
Несмотря на высокие показатели продаж квартир за последнюю неделю, вряд ли такая ситуация продлится долго. Удорожание кредитных средств отрицательно скажется как на проектном финансировании, так и на ипотеке. После повышения значения ключевой ставки до 20% кредитные учреждения начали приостанавливать оформление кредитных договоров по обычным и льготным условиям. Одобрение получают меньше 10% заемщиков. В сложившейся экономической ситуации еще не сформировались рыночные цены на жилую недвижимость. Это произойдет лишь после того, как заработают правительственные меры поддержки для строительной отрасли.
Сегмент жилой недвижимости
Ставки на ипотечные кредиты растут. А ведь около 60% сделок на рынке первичной и вторичной недвижимости осуществляется за их счет. Как только ипотека станет непосильной для заемщиков, 60% рынка пропадет. Это приведет к резкому сокращению количества сделок и новых строек, а вслед за снижением активного спроса наступит период застоя.
Подобная ситуация наблюдалась в 1998 году, когда рынок находился в стагнации из-за того, что цены на недвижимость устанавливались в долларах, а он за несколько дней подорожал с 6 до 20 рублей. Положение постепенно нормализовалось после перехода на национальную валюту для установления цены.
Строительство, находящееся в начальной стадии реализации, в котором не участвуют дольщики, скорее всего заморозят. Возможно, девелоперы и завершат такие проекты, но тогда им придется пойти на снижение цены, чтобы хотя бы за счет единичных сделок минимизировать убытки.
Для планируемых строительных проектов прогнозы пока пессимистичные. Без адекватного финансирования со стороны банков в ближайшее время не стоит ожидать новых строек. Сейчас у инвесторов два пути для действий: строить за свой счет и реализовывать готовое жилье или воспользоваться проектным финансированием. Первый вариант исключается сразу, так как в стране нет богатых застройщиков, которые могут построить целые кварталы, а потом ждать их продажи. Во втором случае строительство обойдется слишком дорого. Сейчас банки готовы кредитовать под 25%, материалы подорожали на 30-50%, а ставка по ипотеке составляет около 20%. Из этого следует, что стоимость квартир увеличится вдвое, но у населения нет таких доходов.
Поэтому строительная отрасль нуждается в поддержке государства и банков, от которых зависит ее выход из сложившегося кризиса. Если будет финансирование, то будет и движение вперед, в противном случае начнется застой.
Сегмент коммерческой недвижимости
Для собственников коммерческих помещений, которые уже сдают их, сейчас главное удержать арендаторов. Возможно, необходимо будет найти компромисс, который устроит обе стороны.
Количество помещений в неликвидных объектах будет увеличиваться. Много бизнес-проектов закрылось и это не конец. В основном покидают рынок фирмы с иностранным капиталом или с зарубежными поставками товаров. Чтобы заменить производителей из США и Европы, понадобиться пол года или больше, поэтому арендные ставки на свободные площадки снизятся.
Подешевеют и сами коммерческие помещения, арендные ставки по которым могут снизиться до 800-1000 рублей за квадратный метр. Так как некоторые форматы торговли исчезнут, потребуется переформатирование многих помещений и даже объектов полностью.
Бизнес-сектор
Бизнес сейчас находится в сложном положении, выход из которого зависит только от руководства компании, ее коллектива и собственных финансовых ресурсов. Рассчитывать на помощь со стороны не стоит. Если бизнес устоит в таких условиях, значит его владелец сделал все правильно, если нет, то неудачу спишут на коммерческие риски.
Сейчас каждый сам принимает решение относительно следующих шагов, но оптимальными действиями будут заморозка новых проектов и продажа существующих для создания достаточной подушки безопасности. Она поможет поддерживать бизнес на плаву год-два. Также стоит избавиться от лишних расходов и оптимизировать затраты.
Пока можно лишь ждать, когда произойдет переоценка недвижимости, и присматриваться к тому, что будет пользоваться спросом и хорошо продаваться. Предугадать сейчас это направление невозможно, но как только на горизонте появятся определенные тренды, стоит на них сфокусироваться. К примеру, альтернативой загранице может стать загородная недвижимость. Поэтому можно купить землю, разбить на участки, провести необходимые сети и продавать с недорогими домами или в качестве полей для садоводства.
Еще один пример — свободное помещение в 500 квадратных метров, для которого трудно найти крупного арендатора. Поэтому можно подумать над его делением и сдачей в аренду сразу нескольким небольшим фирмам. В любых условиях будет неплохо себя чувствовать все, что относится к медицине, общественному питанию и торговле.
