Долевая собственность - это вид общей собственности с определением доли каждого совладельца. Она представляет собой форму владения, при которой ни у одного из хозяев нет выделенного имущества (в физическом плане), а в каждом сантиметре объекта присутствует доля другого собственника. Покупка и продажа квартиры в долевой собственности считается одной из самых сложных сделок на рынке недвижимости, поэтому предусматривает обязательное участие риелтора или юриста.
Что такое доля в квартире
Доли - это части недвижимости. Они подразделяются на идеальные (не выделенные в конкретный объект) и реальные (т.е. соответствующие размеру имущества каждого совладельца). Все эти доли возникают в результате каких-либо гражданско-правовых сделок с имуществом, в т.ч. дарения, наследования, раздела при разводе и т.д.
Упрощенно доля - это форма совместного владения. При этом ее размер не всегда пропорционален правам хозяина при определении порядка пользования объектом. Как показывает практика, хозяин большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности спокойно проживать в квартире (в зависимости от обстоятельств других совладельцев).
Кто может быть владельцем доли
Количество сособственников долей, а также их состав не ограничены законом. Владельцами объектов нередко выступают как юридические, так и физические лица. При этом граждане могут получить имущество в дар и наследство, а также купить долю в квартире в ипотеку или на свои личные сбережения.
Кто оплачивает услуги ЖКХ при долевой собственности?
По закону дольщик должен вносить плату за содержание и сохранение недвижимого имущества соразмерно своей доле. Коммунальные услуги оплачиваются по стандартной квитанции (бумажной или электронной). При этом любой совладелец вправе обратиться в УК или ЕИРЦ с заявлением о выставлении ему личного счета за услуги пропорционально имеющейся доле. Это поможет обособиться от долговых обязательств соседей.
Что может делать собственник со своей долей
По закону владелец доли может ее заложить, подарить, завещать наследникам, продать и даже оплатить первоначальный взнос по квартире в новостройке (в рамках программы trade-in). Все сделки с подобными объектами регулируются статьями 245-250 Гражданского Кодекса РФ. Однако доля - это не отдельное недвижимое имущество, поэтому ее нельзя реализовать без разрешения других совладельцев.
Если кто-то продал объект с нарушением порядка, не предложив купить ее содольщику, то тот, чьи права были нарушены, может обратиться в суд для перевода собственности на себя. При этом он не может потребовать признать сделку недействительной, но имеет право попросить суд выкупить указанную долю самому по фактической цене из договора.
Как можно прописаться в квартире в долевой собственности
В квартире, которая находится в долевой собственности, может прописаться сам владелец и его несовершеннолетний ребенок. При этом ему не нужно получать разрешения от других содольщиков. Если же хозяин захочет зарегистрировать в долевой квартире супруга (супругу), родителей или иных физлиц (в т.ч. не состоящих с ним в родстве), то ему нужно будет получить согласие всех совладельцев объекта недвижимости.
Особенности владения долями
Владение и пользование недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, производится по соглашению между всеми участниками. Если сособственники не могут достичь договоренностей относительно условий взаимоотношений, то спор решается в суде.
Покупка и продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году
Стандартная купля-продажа доли в квартире включает в себя:
Уведомление всех сособственников о желании реализовать долю.
Получение согласия или отказа со стороны совладельцев (при этом игнорирование уведомления в течение 30 суток с момента его отправления приравнивается к отказу).
Подписание авансового соглашения с покупателем с обязательной фиксацией цены.
Сбор документов для совершения сделки. Точный список необходимых справок определяется особенностями объекта.
Выписка жильцов (при необходимости)
Оформление ДКП и АПП у нотариуса.
Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Также документы в официальные ведомства может подать нотариус, т.к. у него есть такие полномочия.
По этой схеме можно продать любую долю вне зависимости от ее размера и стоимости.
Получение отказа от совладельцев
Для того, чтобы продажа квартиры в долевой собственности прошла по всем законодательным нормам, хозяин должен получить отказы от преимущественной покупки у всех совладельцев. Для этого он направляет письменное уведомление с указанием стоимости доли и всех остальных параметров сделки. Чем больше условий продавец перечислит в этом документе, тем меньше шансов у соседа будет на оспаривание.
Чтобы обезопасить себя, следует вести всю переписку с совладельцами через нотариуса. Юрист составит подробное уведомление о сделке и направит его соседям, а также при необходимости подтвердит тот факт, что продавец сделал все возможное, чтобы получить ответ от сособственников.
Сбор документов
При проведении купли-продажи доли необходимо подготовить следующие документы:
паспорта всех собственников доли, которая подлежит отчуждению (за несовершеннолетних и недееспособных паспорта представляют их законные представители);
разрешение ООиП и свидетельство о рождении (для собственников в возрасте до 14 лет);
выписку из ЕГРН (ее можно оформить на сайте Госуслуг);
справку о составе семьи;
документ, на основании которого было оформлено право собственности;
нотариальную доверенность (при продаже объекта доверенным лицом хозяина);
письменное согласие супруга с нотариальным удостоверением (если объект приобретался в браке, и не был заключен брачный договор);
техпаспорт (в т.ч. для выделенных долей) и т.д.
Точный список необходимых документов определяется особенностями сделки и недвижимости.
Нотариальное удостоверение сделки
Удостоверение ДКП доли у нотариуса является обязательным. До 2019 года это требование выставлялось для всех сделок, но с 31.07.19 в НПА были внесены корректировки. В 2022 можно не идти в нотариальную контору, если хозяева продают доли одновременно, т.к. они имеют право подписать только один договор и отнести его на госрегистрацию. Это выгодно для продавцов, но покупатели предпочитают подстраховываться и все равно обращаются к нотариусу. Во всех остальных случаях удостоверение сделки является обязательным. Т.е. договор купли в долевой собственности нужно будет заверять в нотариальной конторе и платить за это соответствующую госпошлину.
Покупка в ипотеку
Банки достаточно неохотно дают ссуду на жилье в долевой собственности. Это связано с определенными рисками, которые несут финансовые учреждения, т.к. в случае отказа заемщика возвращать долг проблемный объект перейдет кредитору. Из-за этого даже риелторы не могут заранее сказать, можно ли купить долю в квартире в ипотеку. Банк сначала оценит все риски и только потом сделает вывод о целесообразности предоставления целевого займа.
Продажа и покупка общей долевой собственности: главные выгоды
Купля-продажа доли - стандартная сделка на вторичном рынке. Процедура имеет ряд сложностей, а потому это имущество часто продается с дисконтом.
Выгодно ли продавать такой тип недвижимости
Продажа доли - это относительно невыгодная сделка. Собственник сможет получить за свое имущество намного больше, если будет продавать квартиру вместе с другими совладельцами. Однако в отдельных случаях это невозможно, поэтому приходится продавать долю за бесценок. В любом случае, сколько бы ни стоила вся квартира, на которую оформлена долевая собственность продажа доли позволит получить намного меньше.
Насколько выгодно покупать долю в квартире (на примере Питера)
Санкт-Петербург - это коммунальная столица РФ. Причем в этом городе в коммуналках часто продаются не только комнаты, но и доли. Их предпочитают покупать те, кто приехал из других регионов или стран и хочет устроиться на высокооплачиваемую работу. При этом доли стоят дешевле комнат (даже в пересчете на стоимость квадратного метра). Благодаря этому покупка долевой собственности в квартире доступна многим. К примеру, доля в Санкт-Петербурге для прописки стоит в 1,5 раза дешевле комнаты аналогичного метража.
Какой спрос на такой тип недвижимости
В 2022 году никакого ажиотажного спроса на доли и микродоли нет, но они быстро продаются, если выставить правильную стоимость. Т.е. вопрос ценообразования является определяющим при решении вопроса о приобретении подобных объектов. Как правило, люди решают купить долю в квартире для прописки или ВНЖ. Также долевая собственность интересует инвесторов, которые в дальнейшем планируют продать квартиру без разделения. Непосредственно для проживания покупают только доли, которым в квартире соответствует одна из комнат.
Какие есть риски при покупке доли в квартире
Стандартная покупка общей долевой собственности нередко сопровождается следующими рисками и сложностями:
вероятность наличия в квартире прописанных несовершеннолетних, которых можно будет снять с регучета только по суду;
риск утраты титула в случае приобретения объекта у мошенников;
возможность судебных тяжб при нарушении процедуры купли-продажи (к примеру, если продавец не оформил должным образом отказ от преимущественного права приобретения от соседей).
Помимо этого покупатель может столкнуться с проблемами при общении с другими совладельцами. Из-за этого перед заключением сделки следует познакомиться с соседями, а также уточнить характер их взаимоотношений с продавцом.
Вероятность возникновения тех или иных проблем может перекрыть выгоды от приобретения объекта. Исключение составляют только те ситуации, когда долю покупают изначально за бесценок и в дальнейшем давят на соседей, вынуждая их согласиться на сделку по продаже всей квартиры.
Вместо вывода
Доля в квартире - это часть объекта недвижимости, с которой можно совершать любые гражданско-правовые сделки. Они проводятся по стандартным алгоритмам с обязательной регистрацией в органах юстиции. Но из-за юридических рисков, которые несет в себе долевая собственность продажа доли часто предусматривает дисконт.
