Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке - это сложная гражданско-правовая сделка, которая требует скрупулезности, внимательности и ответственности. Процедура включает в себя поиск жилья, обязательную проверку его правовой истории и заключение договора купли-продажи. В рамках ее проведения необходимо ознакомиться с ФЗ-214 и ст. 554-556 ГК РФ, в которых прописаны ключевые правила покупки квартиры на первичном и вторичном рынках. Применение положений указанных НПА поможет правильно составить ДКП или ДДУ и заключить сделку с учетом всех законодательных требований.
Какие параметры учесть при выборе квартиры
При поиске квартиры необходимо учитывать:
-
тип недвижимости (новостройка или вторичка);
-
функциональные характеристики объекта (идеальный метраж, этаж, количество комнат, тип планировки);
-
характер ремонта (евроремонт, дешевая отделка, бетонная коробка от застройщика);
-
местоположение (район города в приоритете, конкретные улицы, доступность остановок наземного транспорта и метро);
-
инфраструктуру района (ТЦ, поликлиники, детские парки);
-
особенности сделки (свободная продажа, альтернатива, выкуп из-под залога банка с погашением чужой ипотеки, проведение сделки с участием ООиП);
-
юридические особенности и вероятные риски (снос, реновация);
-
потребность в дополнительных затратах (к примеру, оплата услуг нотариуса);
-
стоимость объекта недвижимости.
Для того, чтобы выбрать квартиру по параметрам, можно обратиться к риелтору: агент проведет подготовительную работу, отберет наиболее подходящие варианты в нужной локации и договорится о показах. Стоимость подбора и юридического сопровождения составляет 2-3 процента от цены объекта.
.jpg)
Сравнение первичной и вторичной недвижимости
Нельзя сравнивать квартиры на первичном и вторичном рынках. Это принципиально разные объекты. Клиент, покупая объект в новостройке, выступает в качестве участника долевого строительства. Он не получает право собственности или само помещение. Покупатель сильно рискует: если застройщик обанкротится, он сможет вернуть только часть вложенных денег.
Квартиры на вторичном рынке продаются сразу в собственность, но они дороже стоят и имеют более сложную (для проверки) историю перехода прав. При этом клиент может сразу же въехать в приобретенное жилье (даже в том случае, если оно было куплено в ипотеку).
Юридические риски
Все объекты на вторичном рынке имеют юридические риски. Узнать о них во время телефонного разговора с продавцом невозможно. Для этого придется задавать наводящие вопросы при просмотре квартиры и анализировать полученные ответы. Также во время показа нужно посмотреть документы на жилье и по возможности сфотографировать их (наличие снимков облегчит последующую проверку объекта, если клиент решит купить его).
Стоимость жилья: как определить бюджет покупки (подробная инструкция)
Для того, чтобы определиться с бюджетом, следует провести анализ открытых баз недвижимости и досок бесплатных объявлений (Циана, Авито, Юлы и т.д.). Для этого нужно:
-
Сделать выборку по требуемому району.
-
Отсеять откровенные утки.
-
Обзвонить оставшиеся объекты и уточнить их стоимость, а также обговорить возможность просмотра.
-
Убрать из списка изначально проблемные объекты: с отказниками по приватизации, продающиеся по доверенности, со свежим наследством в анамнезе и т.д.
-
Посмотреть на стоимость оставшихся квартир: это и будет та сумма, на которую следует ориентироваться покупателю.
Если квартира по бюджету не проходит, но очень нравится, можно оформить ипотечный кредит. Сегодня банки предлагают выгодные условия по жилищной ссуде. Клиент может выбрать оптимальное кредитное предложение и воспользоваться какими-либо социальными программами со страховкой. При этом сама сделка покупки квартиры в ипотеку ничем не отличается от приобретения недвижимости за кэш.
Основные правила покупки квартиры: пошаговое проведение сделки:
Стандартная сделка купли-продажи квартиры на вторичном и первичном рынке включает в себя:
-
поиск объекта в различных базах данных напрямую от владельца;
-
обзвон понравившихся вариантов;
-
первичный просмотр квартиры при покупке с обсуждением условий сделки;
-
оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) и внесение аванса (предоплаты);
-
проверку документов на объект;
-
подписание ДКП или ДДУ;
-
передачу денег: наличными, через аккредитив, через банковскую ячейку, безналичным переводом (в зависимости от пожеланий сторон и наличия/отсутствия кредитных средств в сделке);
-
регистрацию договора;
-
фактическую передачу объекта с подписанием АПП.
Внесение предоплаты и подписание договора аванса ПДКП
Внесение аванса - это начальный этап оформления квартиры в собственность. Его сумма определяется индивидуально и является предметом соглашения сторон. Покупатель может передать авансовый платеж как хозяину объекта, так и его представителю (к примеру, риэлтору, если между агентом и продавцом заключен договор поручения о представлении его интересов при получении аванса или задатка). После получения этих денег собственник должен убрать объявление из сети и больше не показывать объект потенциальным покупателям в период действия ПДКП.
Проверка документов на квартиру
Покупка квартиры требует детальной проверки документов. В ходе приобретения объекта в новостройке следует запросить у застройщика:
-
учредительные документы девелопера (Устав, свидетельства ИНН и ОГРН);
-
разрешение на строительство;
-
постановление органов местной власти;
-
проектную декларацию;
-
документы по землеотводу (при их проверке необходимо обратить внимание на срок действия);
-
протокол предварительного распределения квартир;
-
инвестиционный контракт;
-
договоры о передаче прав (ДДУ) и т.д.
Эти документы есть на официальном сайте застройщика. Также рекомендуется пробить ФИО генерального директора фирмы по различным базам. Это поможет предотвратить приобретение жилья у изначально проблемного девелопер (потенциального банкрота).
Покупка вторички также предусматривает комплексный анализ правовой истории. Для этой экспертизы можно нанять риелтора (юриста) или произвести все проверки без посредников. При этом список документов для продажи квартиры на вторичном рынке будет включать в себя:
-
паспорт владельца;
-
паспорт доверенного лица и нотариальную доверенность (если собственник по каким-либо причинам не смог присутствовать на сделке лично);
-
правоподтверждающие документы: выписку ЕГРН и свидетельство о праве собственности (если последняя сделка с квартирой проходила до июля 2016 года)
-
правоустанавливающие документы: ДКП, дарственную, решение суда, договор о принятии наследства, договор ренты (в зависимости от причины появления права собственности);
-
предыдущие правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (если они есть в наличии у нынешнего собственника);
-
архивную выписку;
-
справки ПНД и НД (о том, что продавец не стоит на учете в этих диспансерах);
-
документы БТИ с указанием площади и параметров конфигурации пространства;
-
согласие супруги продавца на сделку (если владелец находится в браке) или брачный договор (если он есть);
-
согласие ООиП на сделку (актуально для несовершеннолетних собственников);
-
справку со счета из ПФР о сумме материнского капитала (если продавец имеет право на получение маткапитала);
-
квитанции об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ на квартиру и т.д.
Точный состав документационного пакета определяется особенностями правовой истории объекта. Все необходимые документы на квартиру можно уточнить в Росреестре или МФЦ.
Подписание ДКП и ДДУ
Договор купли-продажи - это официальный документ, в котором подтверждается согласие на переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Он оформляется в ППФ на русском языке и подлежит обязательной государственной регистрации в органах юстиции.
Договор долевого участия заключается на первичном рынке между застройщиком и клиентом. Текст ДДУ можно заранее найти на официальном сайте девелопера: строительные компании не корректируют его условия, и покупатели подписывают документ без изменений вне зависимости от стоимости квартиры.
Регистрация квартиры
После подписания договора купли-продажи квартиры его следует направить на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ (на выбор). К ДКП нужно приложить паспорт, заявление и квитанцию об оплате госпошлины. Регистрация сделки в Росреестре обычно занимает 7, а в МФЦ - 9 рабочих дней (но на практике могут быть задержки в несколько суток). После проведения госрегистрации в реестр недвижимости вносятся данные нового владельца (покупателя) и в качестве доказательства ему выдается выписка ЕГРН с отредактированной информацией и ДКП с отметкой о произведенном переходе права.
Как осматривать квартиру при оформлении АПП
Подписание АПП и самостоятельная приемка квартиры в новостройке или на вторичном рынке - это важный этап сделки купли-продажи. На вторичке стороны часто включают акт непосредственно в текст ДКП, но это является ошибкой. Риелторы рекомендуют разделять эти 2 документа и подписывать акт только после получения ключей и фактического принятия помещения (особенно в том случае, если квартира продается в хорошем состоянии или с евроремонтом).
В рамках осмотра и приемки помещения проверяется качество отделки, наличие сантехники и бытовых приборов, параметры закрепления радиаторов на стенах и т.д. Осматривать квартиру нужно вместе с продавцом: он сможет сразу же ответить на все вопросы и указать на особенности помещения. В том случае, если клиент не найдет никаких дефектов, он может подписать АПП. После этого сделка купли-продажи квартиры будет считаться завершенной.
Застройщики также часто предлагают клиентам заключать АПП в офисе при получении ключей, но нужно настоять на детальном показе квартиры. Помещение нужно вначале тщательно осмотреть, проверить отсутствие дефектов и только после этого подписывать документы. Если покупатель не знает, как проводится приемка квартиры в новостройке на что обратить внимание при осмотре помещения, ему следует обратиться в агентство недвижимости или к частному маклеру. Агент проведет экспертизу объекта, выявит возможные недостатки и договорится с девелопером о возмещении ущерба.
