Поиск квартиры в новостройке - это сложная процедура, которая требует скрупулезности и внимательности. Чтобы купить квартиру в жилом комплексе с максимальной выгодой, необходимо. определить особенности новостроек, ознакомиться с проектной декларацией объектов и найти информацию о репутации застройщиков.
Покупка недвижимости: как выбрать жилой комплекс на первичном рынке
Проектное финансирование и государственное ипотечное кредитование способствовали развитию первичного рынка недвижимости. Он не перенасыщен, но обилие объектов дает широкие возможности выбора. Чтобы купить действительно качественную и ликвидную квартиру, следует оценить особенности жилого комплекса, сопоставив характеристики дома с личными потребностями и финансовыми возможностями. Помимо этого необходимо:
- определить желаемые параметры будущей квартиры в новостройке (в т.ч. степень готовности дома);
- узнать максимум информации о внешней и внутренней инфраструктуре ЖК;
- оценить состояние экологии района, в котором ведется строительство;
- проверить документы на объект недвижимости.
Правильный выбор жилого комплекса: технические характеристики дома
При подборе жилого комплекса необходимо учитывать:
- Степень готовности дома. Чем она выше, тем дороже квартиры в ЖК. Чтобы сэкономить на покупке жилья в новостройке, не попав при этом в долгострой, следует обращать внимание на объекты, построенные на 50-60%.
- Материал, из которого сделан дом (монолит или панель). Панельные здания возводятся быстрее, но монолитные считаются более надежными и качественными, т.к. имеют лучшие показатели энергоэффективности и шумоизоляции.
- Тип жилья: апартаменты или квартира. Апартаменты стоят дешевле, но имеют много недостатков.
Недостатки апартаментов:
- в них нельзя прописаться (возможна только временная регистрация сроком на 5 лет);
- при покупке апартаментов теряется право на налоговый вычет 13%;
- на апартаментные комплексы не распространяются строительные нормы по пожарной безопасности, инсоляции, шумоизоляции;
- услуги ЖКХ оплачиваются по коммерческим повышенным тарифам.
Класс жилья
Все новые многоквартирные дома можно разделить на жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса, а также клубные эксклюзивные новостройки, выполненные по индивидуальным проектам. Класс здания определяется объективными техническими характеристиками зданий.
К домам эконом-класса относятся панельные многоэтажки с улучшенными потребительскими характеристиками и стандартизированными архитектурными решениями. Типичные новостройки бизнес-класса представлены кирпично-монолитными каркасными зданиями. Дома экономичного класса оборудованы:
- стильными входными группами;
- современными бесшумными лифтами;
- пандусами, подъемниками, беспороговыми подъездами, предусмотренными для маломобильных групп граждан;
- подземным многоуровневым паркингом с повышенным уровнем комфорта;
- усовершенствованными системами безопасности (видеонаблюдением, тревожными кнопками в лифтах, шлагбаумами);
- инновационными технологическими системами.
Для жилья эконом-класса характерны развитая придомовая инфраструктура, эффектный ландшафтный дизайн и обилие детских и спортивных комплексов. Некоторые застройщики внедряют для ЖК концепцию безопасного двора без машин. В этом случае автомобили жильцов и их гостей не могут въезжать на придомовую территорию. При этом охрана свободно впускает технический спецтранспорт, аварийные службы или скорую помощь.
Премиальные жилые комплексы Петербурга располагаются в престижных экологически чистых районах города. Перед их постройкой девелоперы оценивают множество факторов, в т.ч. характер розы ветров, транспортную доступность, удаленность от исторического центра, соседство других крупных объектов недвижимости. Благодаря этому удается создать качественный и продуманный проект. Эксперты выделяют следующие преимущества жилого комплекса премиум-класса:
- Полностью закрытая придомовая территория. Она огорожена забором с автоматическими воротами (иногда - шлагбаумом). На въезде сидит вооруженный охранник. Благодаря этому на территорию элитного ЖК не смогут попасть посторонние.
- Отсутствие магазинов формата Пятерочки, Дикси или Магнита. В подвальных помещениях и на первых этажах дома премиум-класса нет общественных продуктовых супермаркетов, офисов или аптек. Все объекты придомовой инфраструктуры ЖК заточены на обслуживание жильцов только этого дома.
- Статусность жильцов. В элитных комплексах нет переселенцев по городским программам реновации. Благодаря этому состав жителей дома примерно однороден (по финансовым показателям).
- Подземный паркинг с отдельным въездом и двойным количеством машиномест. Застройщики премиум-жилья предусматривают наличие в одной семье нескольких автомобилей.
- Индивидуальный проект дома. Такой ЖК отличается интересным архитектурным стилем, заметными входными группами, исключительной дизайнерской концепцией. При этом девелоперы нередко обыгрывают исторические особенности местоположения новостройки, оформляя здание в старинном стиле.
Дома клубного формата - это уникальный вид жилья, представленный малоквартирными жилыми комплексами в историческом центре города. В клубных ЖК интегрированы многоступенчатые системы безопасности, устройства Умного дома и автономные инженерные сети. Квартиры в домах такого уровня относятся к наиболее дорогому сегменту городской недвижимости.
Качество и технические особенности жилого комплекса напрямую зависят от класса постройки. В цену квадратного метра включены себестоимость материалов, стоимость работы строителей (инженеров), траты на рекламу. Качественная недвижимость не может стоит дешево. Продажа квартир премиум-класса по цене эконом-жилья - маркер долгостроя.
.jpg)
Оценка расположения и транспортной доступности
Удачное расположение новостройки можно охарактеризовать хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологией, качественной и полноценной инфраструктурой, исторической ценностью района. При анализе транспортной доступности необходимо учитывать удаленность ЖК от остановок общественного наземного транспорта, станций метро, железнодорожных платформ, крупных магистралей с развязками.
Экологичность микрорайона определяется наличием зеленых зон (парков, лесопарков, цветников) и отсутствием крупных промышленных предприятий. Перед тем как выбрать жилой комплекс, необходимо узнать историю стройплощадки. Нередко новостройки возводятся на бывших промзонах или полигонах, на которых проводились производственные захоронений (они могут давать радиационный фон). Из-за этого до покупки нужно обязательно проверить уровень радиации на участке.
Комплексная экспертиза документов
На основании ФЗ №214 покупатель вправе требовать у застройщика предоставления:
- учредительных и регистрационных документов юрлица;
- разрешения на строительство (легитимность документа проверяется на официальном сайте Минстроя);
- заключения государственной экспертизы;
- проектной декларации;
- документов на земельный участок.
Правовая проверка застройщика
Застройщик - это юридическое лицо, ведущее строительство многоквартирного дома на выделенном участке. В соответствие с ФЗ №214 девелоперская компания несет полную ответственность за результаты строительных работ и при нарушении договорных обязательств должна вернуть дольщику полученные от него деньги с процентами. Правильный выбор жилого комплекса и девелопера - залог успешной покупки квартиры в новостройке, поэтому перед подписанием ДДУ необходимо провести тщательную экспертизу застройщика:
- проанализировать документы юридического лица;
- изучить историю застройщика;
- определить деловую репутацию фирмы;
- проверить договоры.
Проверка происхождения и статуса застройщика
В 2021 году на рынке представлено большое количество девелоперских компаний, но лучше всего иметь дело с организациями, включенными в перечень системообразующих организаций в сфере строительства и ЖКХ. Как правило, эти предприятия создаются на базе бывших государственных учреждений или имеют административный ресурс. Такие фирмы обладают хорошей репутацией, отличаются стабильностью и могут рассчитывать на господдержку, что минимизирует риск замораживания стройки или недостроя. Застройщик должен иметь аккредитацию в крупных банках (ВТБ, Сбербанк, Tinkoff, Газпромбанк, Альфа-банк): это свидетельствует о надежности девелопера. Также аккредитация обеспечивает возможность купить квартиру в выбранном ЖК в ипотеку.
Экспертиза деловой репутации юрлица
При покупке квартиры в новостройке следует выбирать объекты достойных и компетентных застройщиков с хорошими отзывами и внушительным портфолио. В рамках проверки деловой репутации указанных девелоперских компаний необходимо проанализировать:
- рекомендации независимых экспертов или риэлторов;
- отзывы о фирме на форумах, в соцсетях, блогах;
- характер ведения рекламной кампании;
- ценовую политику;
- качество построенных объектов;
- отношение к потенциальным клиентам.
Помимо этого застройщика следует проверить на наличие судебных разбирательств в официальной картотеке арбитражных дел (картотека находится в открытом доступе). Отсутствие судебных исков и незапятнанная деловая репутация девелопера - это самые главные преимущества жилого комплекса, т.к. они гарантируют стопроцентную сдачу объекта и высокое качество его постройки.
.jpg)
Подписание договоров
В 2021 году квартиры в новостройках любой степени готовности реализуются на основании договоров долевого участия или ДДУ. Документ составляется на русском языке. В нем должна содержаться следующая информация:
- стоимость объекта недвижимости;
- параметры отделки при передаче объекта дольщику;
- описание квартиры с указанием основных технических характеристик (площади, планировки, этажа);
- срок, в течение которого жилой комплекс будет сдан в эксплуатацию;
- гарантийный срок от застройщика;
- условия доплаты или возврата денежных средств в случае изменения площади квартиры.
Если в договоре отсутствует информация, позволяющая точно идентифицировать квартиру, от подписания ДДУ следует отказаться.
Вывод
Приобретение недвижимости в новостройке предусматривает проведение профессиональной экспертизы документов девелоперской компании, тщательную оценку рисков и анализ состояния дома. Чтобы купить квартиру в жилом комплексе, который будет точно соответствовать проектной декларации, рекомендуется обратиться к риелтору или юристу. Эксперты проведут необходимые проверки и дадут рекомендации по целесообразности покупки того или иного объекта.
