Все вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке можно разделить на юридические, личные и технические. Перед оформлением сделки необходимо получить ответы на все из них. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что процедура пройдет без каких-либо нарушений и не повлечет за собой утрату права собственности.
Телефонные переговоры: какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичке
Для того, чтобы сэкономить время и заранее отказаться от просмотров неподходящих объектов, следует провести подробный опрос продавца во время телефонного разговора и узнать:
-
кто подает рекламу: хозяин или маклер (если агент, то нужно заранее продумать, какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры, т.к. посредник может намеренно умолчать о недостатках объекта);
-
кто собственник жилья;
-
как давно объект находится в собственности;
-
какие документы на квартиру есть на руках у продавца;
-
соответствуют ли фотографии в объявлении реальному состоянию жилья (как давно они были сделаны);
-
нет ли у нынешнего владельца жилья долгов по коммуналке;
-
есть ли обременения.
Во время разговора следует уточнить, имеет ли объект какие-либо нюансы, осложняющие проведение сделки (к примеру, свежее наследство, наличие недееспособных собственников, банкротство владельца в анамнезе). Все дальнейшие вопросы по недвижимости будут зависеть от полученных ответов.
Вопросы о недвижимости: что спрашивать при осмотре квартиры на вторичке
Осмотр - это важный этап покупки квартиры. В рамках его проведения следует уточнить максимум информации о жилье :
-
какую площадь имеет объект недвижимости;
-
в каком году построен дом, в котором находится квартира;
-
какие перекрытия в помещении;
-
как давно проводилась замена труб и батарей;
-
сколько лет назад в квартире делался капитальный ремонт стен и пола;
-
что собственники оставляют после продажи (и готовы ли они прописать это в договоре);
-
какие соседи живут за стенкой;
-
есть ли в квартире перепланировка, и если да, то была ли она узаконена (без этого пункта все вопросы риэлтору при покупке квартиры в ипотеку будут бессмысленны, т.к. банк не одобрит объект с несогласованной перепланировкой);
-
как работают автоматы.
Точный список вопросов при покупке квартиры составляется на основании анализа особенностей объекта. Его следует подготовить заранее.
На показ лучше прийти с риэлтором. Покупатели часто теряются и не знают, что спрашивать при осмотре квартиры у продавца. Агент возьмет инициативу в свои руки и решит эту проблему.
Вопросы о потребностях продавца: о чем можно спрашивать владельца
При покупке квартиры необходимо спросить у владельца, почему он продает жилье, и куда планирует выехать. Продавец должен осознавать свои действия и иметь четкий план по дальнейшему распоряжению деньгами. Цели продажи недвижимости могут быть любыми:
-
семья расширяется и покупает квартиру побольше в этом же районе;
-
собственник переезжает за город и вкладывает деньги в строительство частного дома;
-
нужны деньги для инвестирования в бизнес и т.д.
Владелец квартиры не обязан давать подробный отчет о своей жизненной ситуации, но должен объяснить причины продажи. В противном случае, вполне возможно, что истинные цели сделки заключаются в том, что:
-
Собственник распродает все имущество перед процедурой банкротства.
-
Квартира имеет несколько юридических проблем
-
На жилье могут претендовать другие лица. Характерно для свежего наследства.
-
Объект продается мошенниками. Но преступники знают все часто задаваемые вопросы риэлтору и владельцу, а потому их сложно поймать на вранье
Любые недомолвки со стороны продавца должны насторожить клиента и его представителя. Если у покупателя нет ресурса и доступа к закрытым информационным базам, ему стоит отказаться от приобретения такой квартиры.
Юридические вопросы о документах: на что обратить внимание
Главный источник риска при сделках с жильем заключается в его истории. Для ее проверки можно нанять юриста или риэлтора, воспользовавшись услугой правового сопровождения. Специалисты скажут, что спросить у продавца при покупке квартиры, и смогут правильно интерпретировать его ответы.
Кто является собственником квартиры по документам
Перед покупкой квартиры (еще на показе) следует узнать, кто является владельцем жилья. От этого зависят дальнейшие действия и вопросы, которые нужно задать продавцу. Собственником недвижимости может быть:
-
Несовершеннолетний. В этом случае надо узнать:
-
на какой срок оформлено разрешение ООиП на сделку;
-
какая квартира покупается взамен;
-
сколько времени потребуется на подготовку и регистрацию документов должным образом.
-
Недееспособный. Для того, чтобы зарегистрировать сделку, потребуется разрешение ООиП и согласие опекуна.
-
Пожилой человек. Перед оформлением сделки с продавцом в возрасте старше 70 лет следует уточнить, согласен ли он на медицинское освидетельствование и заключение готового договора у нотариуса. Если возрастной собственник не согласится на медосвидетельствование и попросит оформить доверенность на рукоприкладчика, лучше подобрать другой вариант.
-
Человек, состоящий в браке. От него потребуется предоставить нотариальное согласие супруги на сделку или брачный договор.
-
Банкрот. В этом случае купить квартиру можно будет только через аукцион. Основную информацию о торгах можно узнать у их организаторов. Если человек не знает, какие вопросы задавать при покупке квартиры на торгах, ему стоит обратиться в агентство недвижимости.
Какими документами подтверждается право собственности на квартиру
Все документы на квартиру можно разделить на правоподтверждающие и правоустанавливающие. К первым относятся свидетельство о праве собственности (оно перестало выдаваться с 2016 года) и выписка ЕГРН (ее можно заказать на сайте Госуслуг). Правоустанавливающих документов на жилье намного больше. Их вид зависит от характера возникновения права. К наиболее часто встречаемым правоустанавливающим документам относятся ДКП, решение суда, договор дарения.
Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости
При покупке квартиры следует задавать вопросы продавцу для того, чтобы:
-
выяснить важную информацию об объекте и его правовой истории;
-
увидеть реакцию хозяина на каверзные вопросы;
-
найти недочеты в техническом состоянии квартиры, показать их владельцу и предложить торг.
С помощью правильно заданных вопросов можно снизить цену и обнаружить скрытые проблемы в документах. Вести диалог можно самостоятельно, но лучше для этих целей обратиться к агенту или юристу. Специалист проанализирует ситуацию и скажет, что спрашивать при покупке квартиры у собственника или его представителя.
