Решившись на покупку квартиры, покупатель старается максимально обезопасить себя. Прежде всего, это выражается во внимательном изучении документов на квартиру, иногда с привлечением специалистов. Помимо этого, важным этапом сделки является момент расчета – это касается как предоплаты, так и окончательного расчета. Для того чтобы исключить лишние риски, покупатель должен иметь представление о различных вариантах расчетов и понимать их достоинства и недостатки.
Варианты внесения предоплаты
Предоплата представляет собой определенную денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии того, что сделка по приобретению квартиры в собственность будет реализована. Предоплата может быть внесена двумя способами – путем выдачи аванса или внесения задатка.
Аванс представляет собой частичную оплату товара (в данном случае квартиры) до момента получения самого товара.
Понятие задатка по смыслу во многом схоже с авансом. Задатком является денежная сумма, также составляющая часть стоимости товара (квартиры), которую покупатель передает продавцу в качестве подтверждения готовности совершить сделку.
На практике это выглядит следующим образом. Стороны (продавец и покупатель) подписывают предварительный договор либо соглашение о намерении, в рамках которого покупатель передает продавцу денежные средства. Обычно это небольшая относительно стоимости квартиры сумма.
При этом стороны (как покупатель, так и продавец) должны понимать, что правовые последствия у аванса и задатка совершенно разные.
Так, если после уплаты аванса продавец отказался заключить договор купли-продажи, то он обязан вернуть покупателю сумму аванса с уплатой пени за весь период ее использования. Если сделка не состоялась по вине покупателя, то продавец должен вернуть покупателю сумму аванса. Также продавец вправе потребовать возмещение убытков, но их размер надо еще доказать.
Если же покупатель, передав задаток, отказался от покупки квартиры, то сумма задатка в полном объеме остается у продавца. Когда сделка срывается по вине продавца, то последний обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (статья 318 ГК РФ).
Когда нужно передавать деньги
Итак, квартира осмотрена, документы проверены, настало время определить, когда и каким образом покупатель будет передавать продавцу деньги. И если с внесением задатка (аванса) все понятно, то для основных расчетов необходимо подобрать такой вариант передачи денег, который будет максимально удобен и безопасен прежде всего для покупателя. Ведь именно он расстается со своими деньгами.
Способы проведения расчетов
Существует несколько вариантов проведения расчетов:
- использование банковской ячейки;
- расчет через аккредитив;
- наличные расчеты;
- безналичные расчеты;
- использование сервиса безопасных платежей.
Каждый из перечисленных вариантов имеет свои нюансы, преимущества и недостатки.
Преимущества и недостатки использования банковской ячейки
Продажа с условием расчета через банковскую ячейку – это, пожалуй, едва ли не самый безопасный способ передачи денег. При таком способе расчетов сделка выглядит следующим образом:
-
Одна из сторон либо стороны совместно заключают с банком договор на открытие банковской ячейки. При этом в договоре четко прописываются все нюансы, касающиеся того, кто может получить ключ от ячейки, какая из сторон, при каких условиях и при наличии каких документов имеет право доступа к банковской ячейки после помещения туда денег и т.п. Как правило, в качестве документа, подтверждающего переход права собственности, сторонами выбирается выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. При этом важно указывать на необходимость предъявления именно оригинала выписки или иных согласованных сторонами документов.
-
Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры, где предусматривают проведение расчетов с использованием банковской ячейки.
-
Стороны совместно закладывают деньги в ячейку.
-
Сдача договора купли-продажи на регистрацию в Росреестр.
-
Раскрытие банковской ячейки и получение продавцом денег при условии предоставления документа, подтверждающего завершение сделки.
Преимущества такого способа расчетов:
- для покупателя – гарантия сохранности денег в случае срыва сделки;
- для продавца – гарантия получения денег за квартиру после регистрации сделки;
- деньги проверяются на подлинность и пересчитываются (машинка для подсчета денег и их проверки присутствует в хранилище каждого банка, иногда это делает независимое лицо – банковский сотрудник в присутствии сторон);
- банк выступает в качестве дополнительного гаранта по сделке;
- доступ продавца к деньгам без предъявления необходимых документов исключен.
В то же время данный вариант имеет и свои недостатки:
- не каждый банк имеет возможность предоставлять услугу проведения сделок через банковскую ячейку;
- аренда ячейки является платной, поэтому стороны должны заранее определить, кто понесет эти расходы;
- в договоре аренды банковской ячейки важно четко прописать все нюансы, ведь любая неточность может стать препятствием для доступа к ячейке даже в случае успешного проведения сделки купли-продажи;
- есть определенный риск того, что у банка будет отозвана лицензия – в этом случае проведение сделки или возврат денег может сильно затянуться.
Преимущества и недостатки использования аккредитива
Аккредитив – это одна из разновидностей безналичных расчетов. Такой вариант – второе по надежности средство расчетов после банковской ячейки. Схема с расчетом посредством аккредитива выглядит следующим образом:
-
Покупатель заключает с банком договор на открытие аккредитива (специального счета), на котором размещает денежные средства, необходимые для расчета с продавцом. При этом покупатель заранее подписывает в банке документ-распоряжение на перечисление денег продавцу в случае наступления согласованных сторонами условий (предоставление продавцом определенного набора документов). Как уже ранее отмечалось, обычно для подтверждения перехода права собственности к покупателю стороны используют выписку из Росреестра.
-
Стороны подписывают договор купли-продажи, в котором предусматривают расчет за продаваемую квартиру через аккредитив.
-
После совершения сделки продавец предоставляет в банк, где открыт аккредитив, подтверждающие проведение сделки документы. Проверив документы, банк выдает продавцу деньги наличными или перечисляет установленную сумму на указанный продавцом счет.
Преимущества такого способа расчетов:
- гарантия сохранности денег покупателя при срыве сделки;
- минимальный срок для получения денег продавцом;
- банк выступает в качестве дополнительного гаранта по сделке;
- нет необходимости пересчитывать деньги и проверять их на подлинность.
Недостатки данного варианта:
- не все банки предоставляют услугу проведения расчетов через аккредитив;
- использование расчетов через аккредитив дороже, чем при расчетах через банковскую ячейку;
- все платежи возможны только в рублях;
- нормы закона, регулирующие расчеты через аккредитив имеют множество нюансов (отзывный аккредитив, безотзывный, подтвержденный, переводной и т.п.), незнание которых снижает уровень безопасности сделки.
Преимущества и недостатки использования наличных расчетов
Это самый простой, понятный, но при этом и наименее безопасный вариант. При чем рискованным он может оказаться как для продавца, так и для покупателя. Если стороны решили, что деньги передаются до момента регистрации сделки – это серьезный риск для покупателя, поскольку в силу разных причин регистрация может не состояться. Если денежные средства передаются после регистрации сделки, то здесь уже риски для продавца, который фактически лишается своей квартиры до того, как получает на руки деньги.
В качестве преимуществ расчета наличными деньгами можно выделить следующие:
- возможность расчета в любой валюте;
- проведение расчета в одном месте и в одно время, без каких-либо формальностей;
- отсутствие дополнительных расходов (процентов, комиссий).
К числу недостатков этого способа относятся следующие:
- высокий риск получить поддельные купюры;
- достаточно высокие риски перевозки крупных сумм наличных денег;
- возможность неправильного подсчета или целенаправленного обмана продавца при передаче денег.
При расчетах наличными обязательным документом в сделке должна являться расписка от продавца, подтверждающая получение им денежные х средств.
Преимущества и недостатки безналичных расчетов
Безналичный расчет – это обычный перевод с карты покупателя на карту продавца. Такой вариант оплаты, как и наличные расчеты, является достаточно рисковым. Ведь здесь также актуальным остается вопрос, что следует раньше – сделка или оплата. Поскольку ключевым моментом перехода рисков с покупателя на продавца является именно соотношение момента расчета и момента регистрации сделки.
Преимущества безналичных расчетов:
- минимальные сроки оплаты;
- перевод денег осуществляется в безналичном порядке, а это значит, что здесь также отпадает необходимость пересчитывать деньги и проверять их на подлинность;
- возможность проведения расчетов, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах;
- возможность исключить комиссию за перевод денег (однако не всегда).
Недостатки такого способа:
- в случае невозможности исключить комиссию, ее сумма может быть достаточно значительной;
- расчет необходимо проводить только в рублях;
- в некоторых случаях служба безопасности банка может заинтересоваться крупной суммой перевода и потребовать предоставление документов, подтверждающих сделку.
Преимущества и недостатки использования сервиса безопасных платежей
Это относительно новый вариант, предусматривающий проведение расчетов между покупателем и продавцом через специальную систему – сервис безопасных расчетов. Сделка проводится следующим образом:
-
Покупатель оформляет услугу расчета через данный сервис и перечисляет деньги на специальный счет.
-
Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и сдают его в Росреестр.
-
Банк запрашивает в Росреестре данные о подтверждении регистрации сделки.
-
Продавец будет получать свои деньги после поступления в банк из Росреестра подтверждения завершения процедуры государственной регистрации сделки. Если покупатель открыл счет в банке продавца, то продавец сможет увидеть деньги на своем счету в день получения банком подтверждения регистрирующего органа – буквально уже через несколько часов.
Преимущества услуги использования сервиса безопасных платежей:
- гарантия сохранности денег;
- нет необходимости иметь дело с наличными (везти в банк, размещать в банковской ячейке и т.п.);
- для получения денег продавцу не нужно ехать в банк и предъявлять выписку или иные подтверждающие документы;
- услуга не предполагает наличие каких-либо дополнительных комиссий за перечисление денежных средств;
- покупатель лишен возможности отозвать оплату без согласия продавца.
Недостатки услуги:
- количество банков, в которых есть услуга безопасных расчетов, очень невелико, их существенно меньше, чем банков, работающих с аккредитивами или банковскими ячейками;
- доступен только, если сторонами сделки являются граждане РФ;
- можно использовать только для сделок с недвижимостью, право собственности на которую зарегистрировано после 1998-го года;
- получателем денежных средств не может являться несовершеннолетний;
- расчеты возможны только в рублях и при условии, что получатель является резидентом РФ;
- получателей денежных средств не должно быть более двух;
- не подходит для варианта, когда несколько долей в одном объекте недвижимости покупаются через разные сделки.
Особенности сделки при покупке квартиры в ипотеку
Достаточно большое количество недвижимости в России покупается в ипотеку. В таких сделках, помимо продавца и покупателя, присутствует еще третья сторона – банк. Ипотечная сделка позволяет покупателю приобрести жилье при отсутствии собственных средств (продавец получает причитающие ему деньги за счет кредитных средств банка). При этом купленная недвижимость, хоть и будет являться собственностью покупателя, одновременно будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока покупатель не погасит кредит. Соответствующая запись будет занесена в ЕГРН (ипотека является одной из разновидностей обременения объекта недвижимости), в связи с чем покупатель будет ограничен в возможности распоряжаться вновь приобретенной недвижимостью. И только после того как покупатель в полном объеме погасит все свои кредитные обязательства перед банком и запись о наличии ипотеки будет снята, покупатель станет полноценным собственником и сможет распоряжаться приобретенным объектом по своему усмотрению. Кстати, здесь собственнику важно проконтролировать снятие банком обременения, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
Покупая жилье в ипотеку, важно четко просчитать свои финансовые возможности. Ведь если в какой-то момент покупатель (он же получатель кредита банка) не сможет вносить платежи по кредиту, он может лишиться залогового жилья.
Покупка квартиры в ипотеку оформляется путем подписания двух основных документов:
-
Кредитный договор с банком. Заемщик обращается в банк для оформления покупки жилья в ипотеку. Банк проверяет возможности заемщика (у каждого банка имеются свои требования к заемщикам). Далее банк проверяет документы на квартиру, поскольку любые спорные моменты в документах являются для банка элементом риска.
Далее производится оценка квартиры. Обязательное условие предоставления кредита – оформление страховки заложенной недвижимости. Это требование предусмотрено законом. Требуется именно страховка имущества. Требование страхования жизни и здоровья заемщика законом не предусмотрено.
Если все условия для выдачи кредита соблюдены, стороны подписывают кредитный договор. При этом покупатель не получает на руки никаких денег, поскольку по условиям ипотечного договора банк перечисляет деньги сразу на счет продавца.
-
Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости. Это стандартный договор, в котором стороны предусматривают свои взаимные права и обязанности, а также указывают тот факт, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств. Договор купли-продажи передается на государственную регистрацию, после которой банк осуществляет перечисление денег продавцу. В некоторых случаях, прямо указанных в законе, договор купли-продажи должен заверить нотариус.
