Альтернативная продажа квартиры: определение, риски, налоги и порядок действий

Альтернативная продажа квартиры: что это значит?

Альтернативная продажа квартиры - это процедура, при которой продавец вырученные от продажи недвижимости финансовые средства направляет на приобретение нового жилья. При этом регистрация обоих договоров происходит одновременно, а передача денег чаще всего осуществляется через банковский счет или ячейку.

В альтернативной сделке стандартно принимают участие 3 стороны :

• покупатель: лицо, желающее приобрести жилье;

• покупатель-продавец: участник, который продает квартиру и незамедлительно покупает другую;

• продавец: человек, который продает жилье покупателю-продавцу.

В ситуации, когда покупатель-продавец решает продать одну квартиру и приобрести две, участников становится больше. Чем больше объектов задействовано в цепочке, тем больше количество участников. 

Альтернативная сделка имеет отличительные особенности:

• собственник на момент составления и подписания предварительного соглашения проживает и прописан в квартире;

• деньги от продажи предназначены для приобретения новой недвижимости;

• продавец наделен правом в любой момент расторгнуть заключенный ранее договор.

Само понятие «альтернативная сделка» не прописано законодательно, данный термин используют риэлторы при осуществлении одновременных процедур с несколькими объектами.

Виды альтернативных сделок

На практике альтернативный договор купли-продажи квартиры чаще представлен в следующих вариациях:

1. Равноценный обмен: при таком виде собственники совершают обмен равнозначными по цене квартирами, фактическая передача финансовых средств отсутствует.

2. Неравноценный обмен: характеризуется покупкой более дешевого жилья одним собственником, а со стороны второго участника - улучшение жилищных условий за дополнительную плату. Такой вид сделки носит название «Альтернатива с доплатой».

3. Разъединение или объединение: в основе такой сделки лежит обмен одного жилья на несколько меньших по площади (разъезд), либо нескольких маленьких квартир на одну большую (съезд).

Последний вариант имеет длинную цепочку квартир, поэтому для реализации сделки может потребоваться значительный временной промежуток.

Преимущества и недостатки альтернативной системы продажи

Как у любой подобной процедуры, альтернативная сделка с недвижимостью характеризуется своими плюсами и минусами.

Для покупателя:

• преимущества: можно купить квартиру или дом по более низкой стоимости, поскольку продавцы альтернативного жилья довольно часто снижают сумму;

• недостатки: договор может быть расторгнут, если продавец-покупатель не сможет подобрать подходящий для себя вариант.

Для продавца-покупателя:

• плюсы: нет необходимости снимать недвижимость, можно сразу осуществить переезд в новую квартиру;

• минусы: теоретически продавец может отказаться от предстоящей сделки, в таком случае придется отказать и покупателю.

Для продавца: 

• положительные моменты: довольно часто продавец-покупатель заинтересован в скорейшей сделке, поэтому вполне может предложить более высокую цену по сравнению с другими возможными покупателями;

• отрицательные моменты: переоформление документов может носить затяжной характер из-за большого количества участников.

Альтернативные купли-продажи, как и стандартные процедуры, лучше не проводить с людьми, страдающими алкозависимостью или психическими заболеваниями, а также с собственниками преклонного возраста, поскольку существует большая вероятность дальнейшего оспаривания проведенной процедуры. 

Необходимые документы для совершения сделки

Чтобы альтернативная сделка состоялась, участникам процесса необходимо подготовить следующие документы:

• удостоверение личности;

• правоустанавливающие документы на недвижимость;

• кадастровый паспорт на квартиру;

• квитанция об выполненной оплате госпошлины;

• согласие супруга на проведение сделки;

• банковская выписка из ФЛ счета.

В некоторых ситуациях могут понадобится другие документы, допустим, справка из псих- или наркологического диспансера.

Расчет при альтернативной сделке

В процессе такой продажи аккумулировать ход дела гораздо сложнее, отсюда финансовые средства не передают напрямую, а засчитываются либо на банковский счет, либо через арендованные банковские ячейки. Кроме этого можно воспользоваться таким способом, как аккредитив. Значительная часть экспертов признают, что это один из самых надежных способов: финансы блокируются на специально созданном счете до того момента, пока участник сделки не предъявит документы, подтверждающие официальный переход права собственности.

Расходы и сроки оформления

Сроки совершения сделки предугадать невозможно, поскольку процесс зависит от количества участников всей цепочки, степени согласованности их действий, а также актуального наличия покупателя.

Что касается расходов, то они включают такие пункты, как:

• стоимость жилья или сумма доплаты;

• государственная пошлина;

• стандартные налоги.

Дополнительно может возникнуть необходимость в оплате вспомогательных услуг:

• нотариуса или юриста: тариф зависит от стоимости недвижимости, степени родства продавца и покупателя, а также от того, необходимо ли заверение законодательно или выполняется по собственному желанию;

• риэлтора: цена за услуги варьирует, но довольно часто не превышает 5% от суммы операции;

• оценочной компании: стоимость зависит от срочности выполнения, индивидуальных характеристик жилья, а также от региона.

При расчете через банковские ячейки к общей сумме расходов прибавится их аренда.

Альтернативная сделка купли-продажи: порядок действий

Обычно для покупателя и продавца альтернативная сделка мало отличается от стандартного приобретения или продажи квартиры, поэтому рассмотрим порядок действий на примере продавца-покупателя:

• нахождение покупателя и продавца;

• оценка стоимости жилья;

• проверка юридической чистоты жилья: по выписке из ЕГРН можно установить владельца жилья, а также находится ли оно в долевой собственности и присутствует ли обременение. Из выписки домовой книги станет доступна информация о лицах, сохраняющих право проживания. Выписка из ЕИРЦ поможет определить все выписки из квартиры и есть ли среди выписавшихся защищенная категория людей, чью прописку можно восстановить через суд. С помощью кадастрового паспорта можно получить сведения о всех перепланировках, в том числе - незаконных, а также выявить другие проблемы. Стоит сделать запрос и о наличии кредитного договора, узнать, не находится ли недвижимость в залоге у банка;

• форма расчета: использование аккредитива при помощи банковских ячеек или перевод на счет банка;

• подписание предварительного соглашения: прописываются необходимые данные всех участников сделки, информация о недвижимости, сроки заключения базисной сделки, все условия передачи аванса, если это предусмотрено;

• составление непосредственно договора купли-продажи: оптимальным решением на данном этапе станет обращение либо к нотариусу, либо к юристу. Оба договора подписываются одновременно, нотариального заверения не требуется, но если воспользоваться такой услугой, то это значительно упростит дальнейшее оформление;

• регистрация сделки в Росреестре: сотрудникам данного органа необходимо предоставить только оригиналы документов. Срок регистрации обычно составляет 10 дней, при нотариально заверенном договоре регистрация займет всего 3 дня.

Без определенного знания, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, можно совершить ряд ошибок. Поэтому для сведения возможных рисков к минимуму разумно воспользоваться помощью специалистов.

Риски альтернативных сделок

Каждый альтернативный договор купли-продажи квартиры может нести определенные риски, причем у первого покупателя они выше. 

К рисковым ситуациям относятся:

• вероятность прописки в квартире несовершеннолетнего ребенка, нетрудоспособного иждивенца, то есть тех лиц, которые имеют право проживания - выписать их довольно трудно, а если сделка была оформлена не совсем правильно, то суд легко сможет восстановить прописку;

• возможна покупка жилья, в котором находится съемщик: в такой ситуации новый владелец сможет заселиться в квартиру только после окончания срока договора аренды;

• частичная регистрация: каждая двойная сделка купли-продажи квартиры рассматривается специалистами Росреестра в индивидуальном порядке, и если они вынесут решение об отказе в переходе права собственности, возникает риск потери денег и непосредственно недвижимости;

• несогласованность действий: альтернативная сделка с недвижимостью подразумевает одновременное оформление документов, если участники будут действовать разрозненно, это может увеличить время процедуры или блокировать ее;

• продавец-покупатель может отказаться от участия в сделке, например, если он не найдет подходящий для себя вариант или продавец изменит решение и передумает продавать жилье.

Также стоит с осторожностью относится к заключению договора при помощи посредников по договоренности. Целесообразным будет заключение на стандартных рыночных условиях, в ином случае сроки могут растянуться на несколько лет.

Чтобы процедура прошла быстро и безопасно, разумно будет обратиться к профессиональным работникам - риэлторам и юристам, которые специализируются на оказании данных услуг и прекрасно знают, что такое альтернат при продаже квартиры, какие сложности могут возникнуть и как их предотвратить.

Способы снижения рисков

Чтобы максимально возможно снизить риски, целесообразно:

• обратиться за помощью к профессионалам;

• убедиться, что все стороны сделки имеют действующей право на ее заключение (то есть, являются полностью дееспособными и правоспособными);

• внимательно контролировать события и моментально на них реагировать;

• разработать четкий план и не отступать от него;

• адекватно оценивать сроки для прописывания в предварительном договоре: рекомендуется предусмотреть запас;

• не стоит приобретать жилье, которое за последние несколько лет часто перепродавались.

Высокая стоимость недвижимости активно привлекает на рынок огромное количество мошенников. Поэтому перед покупкой жилья настоятельно рекомендуется тщательно проверять все документы.

Налоги при альтернативной сделке

Альтернативная продажа жилья предусматривает уплату налога в размере стандартных 13% от общего дохода. Уплата налога отменяется, если квартира пробыла в собственности у владельца длительный промежуток времени. Так, до 1 сентября 2016 года такой срок составлял минимум три года, в настоящее время он составляет не менее пяти лет.

Кроме этого, должны быть выполнены такие условия, как:

• жилье получено в наследство, либо путем дарения от родственника;

• недвижимость получена методом заключения договора о пожизненном содержании с условием иждивения;

• была осуществлена приватизация квартиры.

Во всех иных ситуациях от налога освобождаются владельцы, жилье у которых в собственности более 5 лет.

Также после приобретения недвижимости путем альтернативной сделки, новый собственник получает право на установленный законом налоговый вычет, который также будет равен 13%. Если собственников жилья несколько, то право на вычет есть у каждого владельца. Использование материнского капитала также снизит сумму налогового вычета. Покупатель недвижимости не сможет вернуть НДФЛ только в одной ситуации: если он купил квартиру у близкого родственника.

Максимально возможная сумма налогового вычета не может превышать границу в 3 млн. рублей.

Особенности альтернативной продажи

Альтернативная сделка имеет свои сложности и нюансы, особенно это касается вопросов недвижимости с ипотекой, при материнском капитале, а также при нахождении участников сделки в разных городах.

Альтернативная сделка с ипотекой

Основная сложность в такой процедуре заключается в большом количестве участников: это страховая компания, собственники недвижимости, регистрационная палата, банк. 

Если планируется взятие ипотеки на доплату за покупаемое жилье, то оно будет под обременением до полной выплаты долга и снятия ее в Росреестре. Поэтому целесообразно оформить ипотеку заранее, чтобы процесс сделки не носил затяжной характер.

Если вопрос стоит о приобретении квартиры, которая ранее была куплена в ипотеку, то понадобится разрешение банка на альтернативную сделку.

Могут возникнуть ситуации, когда два объекта сделки планируются брать в ипотеку, но банки разные. В такой ситуации процесс осуществить будет практически невозможно.

Альтернативная сделка при помощи материнского капитала

Если для покупки будет использоваться материнский капитал, то необходимым условием является предоставление долей детям и супругу. Новое жилье будет в долевой собственности.

Если приобретается недвижимость, которая ранее была приобретена за маткапитал, то продавец в обязательном порядке должен заверить нотариально официальное свидетельство о предоставлении долевым собственникам другого жилья, без этого сделку не зарегистрируют. Новая квартира или дом должны быть пригодны для проживания и соответствовать всем нормам, регламентированным в ЖК России.

Альтернативная сделка при нахождении участников в разных городах

Проживание в разных городах сторон сделки усложняет процесс, но задача вполне решаемая. В такой ситуации покупателю необходимо обратиться в банк в своем регионе, а продавцу соответственно в своем, при этом каждый участник подписывает индивидуальный экземпляр договора. Процесс оплаты проходит также удаленно, а необходимая документация отправляется на электронную регистрацию.

На практике такие случаи встречаются довольно редко, обычно стороны сделки находят возможность организовать встречу, либо оформляют доверенность на специалиста или родственника.

Альтернативная сделка с проживанием несовершеннолетнего ребенка

Если купля-продажа квартиры происходит с несовершеннолетним собственником, дополнительно требуется разрешение органов опеки. Родители в таком случае обязаны предоставить ребенку другое жилье в собственность или финансовые средства на личный счет. Новая квартира по условиям не должна быть хуже предыдущей.

Альтернативная сделка - весьма перспективный метод выгодно продать или приобрести недвижимость, но для благоприятного исхода процедуры важно максимально тщательно и внимательно изучать все особенности соглашения и привлекать квалифицированных специалистов к составлению пакета документов.