Оформление собственности на дом

Оформление собственности на недвижимость (дом, жилое или нежилое помещение, здание, иные объекты) – процедура, которая заключается в регистрации права собственности граждан и организаций в установленном законом порядке путем подачи документов в государственный орган, уполномоченный на оказание услуг по осуществлению регистрационных действий с различными объектами недвижимости – Росреестр.

Для чего нужно оформлять дом в собственность?

Оформление дома в собственность – это по сути дела ключ к подтверждению права собственности на него. Именно с момента такого оформления (государственной регистрации) владелец дома может считаться полноправным его хозяином. И только после оформления в собственность собственник может распоряжаться своим имуществом, как ему угодно: продать, подарить, сдать в аренду, отдать в залог, оформить завещание и т.п.

Можно выделить несколько основных мотивов оформления права собственности на дом:

• для ранее поставленных на кадастровый учет и оформленных – собственно подтверждение перехода права собственности от старого владельца к новому;
• для вновь построенных – легализация строения, поскольку до момента постановки на кадастровый учет и оформления нового дома в собственность он юридически не существует, а в перспективе может быть признан самовольной постройкой и подлежать сносу;
• для дачных домов – узаконивание постройки в соответствии с «дачной амнистией».

Что указано в законе?

Если говорить о законодательном закреплении необходимости оформления права собственности, то здесь нужно отметить, что закон не предусматривает прямой обязанности граждан зарегистрировать право собственности на имеющуюся у них недвижимость. Однако есть целый ряд норм, в первую очередь это нормы Гражданского Кодекса РФ, которые определяют юридические основания возникновения или прекращения права собственности и последствия наличия или отсутствия госрегистрации таких прав:

• ст. 128, ч. 2 ГК РФ:

«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».

• ст. 129 ГК РФ:

«Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

• ст. 130 ГК РФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения».

• ст. 131, ч. 1 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

• ст. 209, ч.1, 2 ГК РФ:

«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

• ст. 223, ч. 2:

«В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

• ст. 551, ч.1:

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».

Как видно из норм закона и как уже указывалось выше, только после оформления права собственности собственник получает возможность полноценно распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Оформление права собственности: с чего начать?

Порядок оформления права собственности во многом зависит от того, являются ли основания для регистрации этого права договорными (купля-продажа, дарение и т.п.) или недоговорными (вступление в наследство, завершенное строительство дома и другие).

Как оформить в собственность дом в 2022-м году: пошаговая инструкция

Регистрация права собственности – строго формализованный процесс, регулируемый законом, а потому существует определенный алгоритм последовательных действий, которые необходимо выполнить для успешного оформления дома в собственность.

Шаг 1: подготовка документов

Собственно, подготовка документов является первым пунктом при реализации большинства планов. В данном случае набор документов может отличаться в зависимости от того, какой юридический факт лежит в основе приобретения права собственности.

Для первичной регистрации нового объекта (в том числе для регистрации по «дачной амнистии»):

• кадастровый паспорт (здесь потребуются услуги кадастрового инженера);
• технический план дома;
• технический паспорт дома;
• справка о присвоении объекту почтового адреса.

Для объектов, уже ранее поставленных на кадастровый учет:

• документы-основания (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
• градостроительный план земельного участка;
• документы на земельный участок, на котором стоит дом;
• технический паспорт дома.

Для объектов без документов (если дом был построен еще во времена СССР или если в установленный законом срок не была проведена постановка на кадастровый учет, не получены технические документы, оформление прав и т.п.):

• справка из архива (при наличии);
• судебное решение о признании права собственности.

Документы, которые потребуются в любом случае:

• паспорт собственника либо нотариальная доверенность на представителя;
• заявление о государственной регистрации права собственности на дом по установленной форме;
• квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 2: сдача документов в Росреестр для проведения государственной регистрации

После подготовки всех необходимых документов собственнику необходимо передать весь пакет для проведения государственной регистрации. В качестве органа, оказывающего услуги по государственной регистрации прав на недвижимость будет выступать соответствующее региональное управление Росреестра.

Документы на регистрацию могут быть переданы одним из следующих способов:

• дача через МФЦ;
• сдача непосредственно в Росреестр;
• подача заявления через Госуслуги;
• отправка почтой.

Шаг 3: получение выписки из ЕГРН.

Долгое время подтверждением регистрации права собственности на объект недвижимости выступало свидетельство о государственной регистрации. Однако с середины 2016-го года такие свидетельства больше не выдаются, а в качестве документа, подтверждающего завершение регистрационных действий, выдается выписка из ЕГРН. Она содержит основную информацию по объекту: адрес, кадастровый номер, площадь, наличие/отсутствие обременений, данные собственника и иные сведения. Все они считаются актуальными на дату выдачи выписки.

Проблемы при госрегистрации

Если в ходе проведения регистрационных действий у Росреестра возникнут какие-либо вопросы к заявителю, регистрационные мероприятия будут приостановлены на период уточнения таких вопросов.

Основания для приостановки государственной регистрации прав на объект недвижимости перечислены в ч. 2 ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года №218-ФЗ. Всего там более 60 оснований. Ниже перечислены некоторые из них:

• текущий правообладатель не имеет права распоряжаться объектом;
• заявление подано неуполномоченным лицом;
• имеются противоречия между зарегистрированными правами и правами, на регистрацию которых подано заявление;
• предоставлен неполный комплект документов;
• предоставлены подложные документы;
• несоответствие формы или содержания документов изложенным в законе требованиям;
• предоставленные документы подписаны или удостоверены лицом, не имеющим на это полномочий;
• предоставлены недействительные документы;
• сделка, ставшая основанием для проведения регистрации права собственности на дом, является ничтожной;
• сделка, судебное решение, акт органа государственной власти, явившиеся основанием для проведения регистрации права собственности на дом, признаны недействительными;
• переданные документы не подтверждают возникновения права собственности;
• назначение (разрешенное использование) дома не соответствует виду разрешенного использования, имеющегося у земельного участка, на котором данный дом размещается;
• наличие судебного спора об установлении прав в отношении объекта регистрации;
• наличие ареста, запрета на совершение действий, иного ограничения или обременения недвижимости;
• Росреестр не получил документы или иную информацию в рамках межведомственного взаимодействия;
• расхождение данных об объекте в ЕГРН и поданных на регистрацию документах;
• несоответствие построенного дома требования градостроительного законодательства;
• наличие ошибок в предоставленных документах (неверные сведения или опечатки);
• иные основания.

В зависимости от оснований, срок приостановки государственной регистрации может составлять до трех месяцев либо неопределенный срок (до разрешения спора судом, до завершения регистрации другой сделки и т.п.).

Уведомление о приостановке государственной регистрации с указанием оснований приостановки и срока для устранения таких оснований направляется заявителю. После того как обстоятельства, послужившие основанием для приостановки, отпали, регистрация возобновляется.

Отказ в регистрационных услугах

Если в течение срока приостановления не отпали основания, послужившие препятствием для проведения государственной регистрации, Росреестр выносит решение об отказе в государственной регистрации.

В случае принятия решения об отказе в госрегистрации права, Росреестр направляет соответствующее уведомление заявителю с указанием причин отказа.

При этом заявитель имеет право обжаловать через суд отказ в государственной регистрации либо. Однако для этого, скорее всего, понадобится опытный юрист, который сможет предоставить квалифицированные юридические услуги по оспариванию причин отказа в госрегистрации.

Другой вариант – сэкономить на услугах юриста и после устранения причин отказа обратиться в Росреестр с повторным заявлением о проведении регистрации прав.

Оплата государственной пошлины

Оформление права на дом – услуга платная. Ее стоимость определяется размером государственной пошлины, которую должен оплатить заявитель для регистрации оформления дома в собственность. В 2022 году размер госпошлины за услугу оформления дома в собственность физического лица установлен в размере 2 000 рублей. При оплате госпошлины плательщик получает подтверждающий документ – квитанцию.

Если документы подаются в бумажном виде, оплатить госпошлину необходимо до подачи документов, а квитанцию, подтверждающую оплату, необходимо сдать вместе с остальным пакетом документов.

При подаче комплекта документов в электронном виде, госпошлину можно оплатить и после подачи. Однако с этим тянуть не стоит, поскольку в любом случае госпошлина должна быть оплачена до момента принятия регистрационным органом документов к рассмотрению. Если госпошлина оплачивается уже после отправки документов в электронном виде, направлять отдельно квитанцию, подтверждающую оплату, не требуется.  В этом случае соответствующая информация будет доступна регистрирующему органу через специальную Государственную информационную систему. Если же по истечении пяти дней после подачи документов на регистрацию информация об уплате госпошлины не появится в информационной системе или сама квитанция не будет предоставлена заявителем, в проведении государственной регистрации будет отказано.

Госпошлина оплачивается по месту совершения регистрационных действий, в любом подразделении банка, в МФЦ, через банкомат.

Следует учитывать, что в случае отказа в государственной регистрации, уплаченная заявителем госпошлина возврату не подлежит.

Оформление в собственность дома в ипотеке

Как и квартира в многоквартирном доме, частный дом также может быть приобретен в ипотеку.

Порядок оформления ипотечного кредита на дом ничем не отличается от оформления ипотеки на квартиру. Процедура государственной регистрации также не сильно меняется. В зависимости от ситуации дополнительно может потребоваться разрешение банка за оформление дома в собственность (например, при смене владельца дома, находящегося в залоге) и кредитный договор.

При этом в ЕГРН вносится соответствующая запись о том, что недвижимость имеет обременение в виде ипотеки (залога). После полного погашения кредита собственнику дома нужно будет получить в банке соответствующую справку и обратиться в регистрирующий орган с заявлением об исключении из ЕГРН записи о наличии залога.

Сроки регистрационных действий в 2022 году

Количество времени, отводимого законом для выполнения регистрационных действий, составляет от 1 до 9 рабочих дней в зависимости от того, что будет являться основанием для проведения регистрации и каким образом были поданы документы:

• 7 рабочих дней с даты приема документов непосредственно в Росреестре;
• 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ;
• 5 рабочих дней с даты поступления в регистрирующий орган вступившего в законную силу судебного решения, подтвердившего законность регистрации прав;
• 3 рабочих дня с даты приема регистрирующим органом документов о регистрации прав, которые основаны на нотариальной сделке, свидетельстве о праве на наследство, свидетельства о праве собственности супруга на долю в общем имуществе;
• 1 рабочий день с даты приема в электронном виде регистрирующим органом документов о регистрации прав, которые основаны на нотариальной сделке, свидетельстве о праве на наследство, свидетельства о праве собственности супруга на долю в общем имуществе;
• 5 рабочих дня с даты приема в МФЦ документов о регистрации прав, которые основаны на нотариальной сделке, свидетельстве о праве на наследство, свидетельства о праве собственности супруга на долю в общем имуществе.

Исчисление срока начинается со следующего рабочего дня, следующего за днем приема документов Росреестром или МФЦ. Датой государственной регистрации будет считаться дата, когда соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН.