Коттеджный поселок – это загородный жилой комплекс, возведенный в соответствии с Генпланом застройки и состоящий из отдельных домовладений. Он не является самостоятельным населенным пунктом, хотя каждый участок в КП имеет определенный почтовый адрес и представляет собой обособленный объект, данные о котором находятся в базе ЕГРН. Проведение сделок на территории поселка предусматривает обязательную госрегистрацию перехода прав собственности. Без этой процедуры любые операции с недвижимостью в КП будут незаконны. Т.е. для того, чтобы купить новый дом в коттеджном поселке, нужно не только заключить договор с продавцом, но и обратиться в Росреестр для проведения регистрационных мероприятий.
Покупка коттеджного поселка в 2022 году
Перед тем, как выбрать коттеджный поселок для проживания, рекомендуется ознакомиться с его правовым статусом, техническими характеристиками и особенностями расположения: это позволит найти перспективный вариант и отыграть свои вложения за счет подорожания объекта. Важную информацию о КП можно узнать еще до показа, воспользовавшись форумами, ТГ-каналами, социальными сетями и другими открытыми источниками.
Расположение и окружение поселка
Расположение и окружение КП – основной параметр при выборе загородного жилья. Именно он определяет цену и востребованность объекта. В рамках оценки местоположения коттеджного поселка следует учитывать:
-
транспортную доступность;
-
удаленность от многонаселенных городов;
-
наличие леса и водоемов в пешей доступности от коттеджного поселка;
-
соседство с проблемными объектами (к ним относятся ЛЭПы, мусорные свалки, вредные производства, магистрали);
-
качество социальной инфраструктуры.
При покупке жилья следует смотреть не только на текущее положение дел: ведущую роль в ценообразовании недвижимости могут сыграть перспективы развития того района, где находится объект. Многие загородные поселки строятся в недооцененных местах: через несколько лет они могут стать очень популярными из-за возведения поблизости транспортных развязок или масштабных инфраструктурных объектов.
Коммуникации, вывоз мусора, охрана, Управляющая Компания
Управляющая Компания в коттеджном поселке занимается разнообразными коммунальными вопросами: вывозит мусор, организует охрану, обеспечивает ремонт трубопроводов и т.д. От профессионализма ее топ-менеджмента и линейного персонала зависит удобство проживания в выбранном КП. Именно поэтому при покупке дома следует узнать, какая УК отвечает за осуществление организационно-хозяйственных мероприятий на территории коттеджного поселка. После изучения отзывов об этой фирме и проведения осмотра КП станет ясно, справляется указанная компания со своими обязанностями или нет.
Это достаточно важный параметр выбора коттеджа. Его нельзя игнорировать при поиске дома: если в поселке не будет отлажен вывоз мусора или текущий ремонт коммуникаций, в нем станет неуютно.
Что нужно знать о застройщике при покупке коттеджа
При покупке коттеджа напрямую у застройщика необходимо удостовериться в его благонадежности и финансовой стабильности. Для этого рекомендуется:
-
проверить девелопера в Едином реестре застройщиков (база данных находится в открытом доступе);
-
ознакомиться с белыми и черными списками девелоперский фирм, которые составляют региональные органы строительного надзора;
-
найти сведения о застройщике в электронной картотеке арбитражных дел;
-
«пробить» строительную компанию через банк данных исполнительных производств на сайте ФССП.
Помимо этого следует прочитать отзывы об искомой компании в интернете, сравнив информацию из соцсетей с данными официального сайта девелопера. Если фирма имеет много недостроенных объектов или к качеству ее построек постоянно возникают претензии, лучше отказаться от сотрудничества с ней и выбрать более надежного застройщика.
Чек-лист риелтора: как выбрать коттеджный поселок без правовых и технических проблем
При покупке недвижимости в коттеджном поселке следует оценить техническое состояние дома и проанализировать его документы. Для этих проверок стоит привлечь помощников и экспертов (риелторов, юристов, инженеров): только в этом случае удастся провести профессиональное исследование объекта и сделать правильный вывод относительно целесообразности приобретения указанного жилья.
Просмотр дома
В КП строго регламентируется размещение коттеджа в соответствии с Генпланом и СНиПами РФ. Здание возводят с учетом расположения «красных линий», функциональных зон земельного участка и систем коммуникаций. Также при строительстве объекта рассматривают действующие противопожарные нормы и правила: дом должен быть безопасным и надежным. В коттеджных поселках с единой инфраструктурой действуют общие требования к используемым материалам, а потому покупатель изначально знает, с чем именно он столкнется при проверке постройки. Но в любом случае при показе готового дома в КП следует уточнить:
-
характеристики стройматериалов, из которых изготовлены несущие стены, фундамент и крыша;
-
особенности отделки (чистовая, White box, евроремонт);
-
качество коммуникаций (централизованные канализационные сети или септики, городской водопровод или скважина, газовое или электрическое отопление);
-
выделенную мощность электросетей (и условия ее увеличения).
Для проверки технического состояния здания на просмотр рекомендуется приезжать с инженером или строителем. Специалист сможет провести подробное инспектирование постройки и установит, соответствует ли ее состояние заявленным характеристикам.
Проверка документов
Коттедж и участок в КП считаются обособленными объектами недвижимости, но при этом могут иметь разные правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Это нужно учитывать при поиске недвижимости и проверке ее правовой истории. Самыми безопасными вариантами покупки являются приобретение готового дома с зарегистрированными правами собственности или оформление сделки с застройщиком по ДДУ (при условии оплаты через банковский аккредитив). Но в любом случае в рамках приобретения жилья в КП следует проверить его статус и убедиться в том, что продавец может распоряжаться указанной недвижимостью на законных основаниях. При этом у хозяина нужно запросить:
-
Документы, на основании которых была выделена вся земля в коттеджном поселке: акт выбора КП, ГПЗУ, Постановление главы местной администрации и т.д. Они должны иметь исходящий номер и координаты исполнителя.
-
Межевое и кадастровое дело: геодезический план участка, акт согласования границ землепользования, свидетельство о присвоении конкретного кадастрового номера.
-
Ситуационный план поселка, описывающий расположение участков КП (вне зависимости от стадии строительства указанных объектов).
-
Правоустанавливающий документы, форма которых определяется характером возникновения права собственности на объект: ДКП, договор аренды, свидетельство о госрегистрации, дарственная, выписка ЕГРН и т.д.
-
Постановления, подтверждающие наличие коммуникаций (в частности, газа и электричества).
-
Публичные сервитуты – акты, описывающие ограничения использования земельного участка.
Точный список необходимых документов определяется особенностями коттеджа и характеристиками самого поселка. Этот перечень можно узнать у риелтора или юриста перед просмотром.
Что лучше: построить или купить новый дом в коттеджном поселке в 2022 году
Дом в коттеджном поселке можно построить или купить изначально готовым. Выбор того или иного варианта определяется личными предпочтениями клиента: и покупка, и строительство коттеджа имеют много подводных камней, которые следует учитывать при оформлении сделки.
Покупка готового дома с отделкой
Покупка готового дома - это стандартная сделка на вторичном рынке. В рамках ее проведения клиент получает объект недвижимости, в который может заехать сразу же после подписания ДКП и передачи денежных средств. При этом покупателю будет известно:
-
сколько тратится денег на коммунальные платежи (для этих целей можно попросить у продавца погашенные квитанции или их сканы);
-
есть ли проблемы с фундаментом и изоляцией (на наличие подобных проблем указывают определенные перекосы здания, промерзание стен и падение температуры внутри жилых помещений);
-
каких доработок требует здание или участок.
Готовый дом с отделкой под ключ имеет различные официальные документы и не предусматривает дополнительного прохождения строительных экспертиз. Его можно купить с использованием ипотеки или материнского капитала вне зависимости от стоимости и расположения.
Строительство дома самостоятельно
Строительство коттеджа требует комплексной подготовки и предусматривает:
-
разработку градостроительной документации;
-
создание проектов инженерных коммуникаций с учетом параметров энергоэффективности;
-
согласование технической документации с официальными органами федерального и регионального значения.
При возведении коттеджа нужно предварительно утвердить план здания с учетом возможных нагрузок на коммуникационные сети и обговорить внешний вид постройки: некоторые КП разрешают строительство только определенным образом оформленных объектов (в противном случае УК может обязать хозяина снести дом или изменить его экстерьер в соответствии с ландшафтным дизайном всего поселка).
Некоторые девелоперы и вовсе запрещают строительство домов в КП сторонними компаниями, опасаясь риска недостроя, который может негативным образом сказаться на репутации поселка. Такие фирмы либо сами строят дома, либо рекомендуют для сотрудничества какую-то определенную организацию (монтажную бригаду). Т.е. при покупке участка в подобном коттеджном поселке клиент изначально соглашается на подряд и подписывает соответствующий договор.
Краткий вывод
В 2022 году на рынке представлено огромное количество коттеджных поселков, отличающихся друг от друга расположением, состоянием и характером ценообразования. Каждый из этих КП имеет свои особенности и достоинства, которые стоит учитывать при поиске объекта недвижимости. Если человек запутался и не знает, какой коттеджный поселок выбрать лучше всего, ему следует обратиться за помощью к риелтору. Маклер проанализирует имеющиеся варианты и скажет, в каком КП стоит купить дом или участок.
