До 24 февраля 2022 года в России действовали выгодные ипотечные программы для покупателей новостроек. Застройщики предлагали оформить жилищный кредит под 0-5% годовых и не взимали с клиентов каких-либо дополнительных комиссий. После введения санкций самые низкие ставки по ипотеке в банках подскочили до отметки 20-25%, однако на фоне турбулентности экономики Правительство рассматривает меры поддержки девелоперов и разрабатывает проекты льготного кредитования на первичном рынке: около 5% годовых при покупке объекта по ДДУ напрямую от строительной фирмы.
Почему низкая ипотечная ставка выгодна государству?
Девелоперы относятся к одним из самых закредитованных организаций в России. Они сильно зависят от банковской сферы, поскольку регулярно берут ссуду на развитие своих фирм и сотрудничают с клиентами, которые обычно покупают квартиры в новостройках на заемные средства. Санкции и стагнация экономики моментально отразятся на всей строительной отрасли:
-
банки откажутся кредитовать новые проекты девелоперов;
-
клиенты не смогут взять ссуду на измененных условиях и отнести ее застройщику;
-
покупатели, оплатившие жилье и не получившие его в срок, начнут судиться и требовать неустойку;
-
у девелопера не будет денег для содержания штата работников, и он сократит ряд сотрудников.
Уволенные застройщиком специалисты с высшим или средне-специальным образованием (строители, менеджеры, инженеры) встанут на биржу труда и начнут получать пособие по безработице, а низкоквалифицированный персонал (он представлен мигрантами из ближнего зарубежья) окажется на улице. Обычные работяги без гражданства не смогут оформить даже государственное пособие и в лучшем случае просто уедут на родину. Однако часть из них останется в России, и это так или иначе приведет к ухудшению криминогенной обстановки в регионах.
Т.е. государству выгоднее с самого начала поддержать строительный бизнес и не допустить массовой безработицы, нежели отказать в помощи девелоперам. Сегодня пока не до конца понятны точные условия предоставления льготной ипотеки для физических лиц в новостройках. В ряде регионов РФ были анонсированы предложения по 5% годовых при покупке жилья по ДДУ с первоначальным взносом от 20%, но точных цифр названо не было. Именно поэтому потребитель может только догадываться, какая самая низкая ставка по ипотеке будет в 2022-2023 годах.
Насколько вероятен возврат выгодных кредитных условий: ставка 0,01% и меньше
По прогнозам экспертов, инфляция в России в 2022 году будет держаться на отметке 20%: и это лучший сценарий для нынешней ситуации. В случае ошибок при планировании и последующем развитии отраслей экономики инфляционный показатель может увеличиться до 30% и более. Понятно, что в такой обстановке ни о какой нулевой процентной ставке не может быть и речи. Ни банки, ни застройщики не возьмут на себя такие риски и не аннулируют проценты заемщикам. Из-за того, что до конца не ясно, на каких условиях будет предоставляться новый ипотечный кредит низкие ставки по жилищной ссуде кажутся маловероятными даже при условии государственной поддержки.
Ставка 6,5% и 5%: предложение депутатов
09.03.22 члены комитета ГД по строительству и ЖКХ выступили с предложением выдавать льготные жилищные кредиты под 5% (или чуть выше) на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей (ВИП) банков в качестве залога для получения необходимых денежных средств от Банка России. Ожидается, что эта мера скорректирует падение строительной отрасли и поможет избежать банкротства ряда застройщиков. Однако пока это предложение находится в стадии рассмотрения и разработки: каких-либо конкретных ответных решений по нему произведено не было.
.jpg)
Ставка 8,5% и 0% в первые полгода и другие ограничительные предложения по ипотеке
Низкая кредитная ставка имеет свои недостатки, поэтому ее уход с рынка имеет определенные плюсы. Так, одним из основных недостатков льготной беспроцентной ипотеки можно назвать ограниченность ее по времени. Как правило, застройщики дают только несколько месяцев, в течение которых клиент может полностью погасить жилищный займ. Если он не успеет расплатиться по долгам, то в точно оговоренный срок проценты по ипотеке увеличатся до среднерыночных значений. Это произойдет в соответствие с предварительно подписанным договором. До 24.02.22 льготные программы беспроцентного кредитования действовали именно так и все равно не сулили существенных выгод заемщикам (с учетом ежемесячных платежей).
Почему низкая ставка 0,5% или 0% не гарантирует выгоду для клиентов
Субсидирование и уменьшение кредитной ставки предусматривает выплату девелопером банку определенной суммы в качестве компенсации. Из-за этого застройщик предлагает своим клиентам выбор: воспользоваться сниженной ставкой или получить скидку на квартиру. В современных реалиях компенсация застройщиком ипотеки по 20-25% может стать причиной резкого подорожания объекта. Т.е. все варианты государственного субсидирования и поддержки девелоперов так или иначе поддержат цены на новостройки.
Выгодны ли низкие ставки для покупателей с кэшем?
В 2022 году низкая ипотечная ставка априори невыгодна для покупателей, имеющих кэш (даже в том случае, если их денег не хватает на покупку квартиры). Ипотека и жилищные кредиты разогнали цены на рынке, но благодаря росту ключевой ставки стоимость квадратного метра гарантированно рухнет. Т.е. многие потенциальные ипотечники смогут через несколько месяцев стать полноправными владельцами недвижимости без дополнительных капиталовложений: нужно только подождать. Помимо увеличения ключевой ставки на снижение цен повлияют:
-
падение платежеспособности населения (люди просто проедят первоначальный взнос из-за резкого увеличения цен на продукты и товары первой необходимости);
-
общее уменьшение спроса;
-
дефолт заемщиков (т.е. неисполнение своих обязанностей по взятым кредитам).
Застройщики будут вынуждены проводить акции и делать скидки, чтобы хоть как-то остаться на плаву. Девелоперы, которые не смогут смириться с новыми реалиями, навсегда уйдут с рынка.
Действующий ипотечный кредит: низкие ставки в реалиях 2022 года
Несмотря на санкции и экономическое давление со стороны западных стран, Правительство РФ не рассматривает варианты увеличения имеющихся льготных ставок по ипотеке. Условия по уже действующим кредитам не изменятся вне зависимости от того, на что была оформлена ссуда (дом, участок, квартира, комната и т.д.). Это правило действует для всех банков: как попавших под санкции, так и ведущих деятельность в стандартном формате.
Как получить доступную ипотеку в 2022 году?
Поскольку в 2022 году многие банки лишились подпитки со стороны зарубежных партнеров, они не смогут выдавать кредиты на привычных условиях всем желающим. Время дешевых денег закончилось. Сейчас кредитные учреждения будут предоставлять жилищные займы только постоянным и зарплатным клиентам, которые имеют хорошую КИ. Для того, чтобы увеличить свои шансы на оформление ипотеки, рекомендуется:
-
собрать все необходимые документы, описывающие финансовое положение заемщика (не только о доходах, но и о расходах);
-
проверить свою кредитную историю и провести ее очистку, если в результате анализа будут обнаружены проблемы;
-
взять небольшой займ и закрыть его точно в срок по графику (при его выплате экономия на процентах будет играть против заемщика, поэтому рекомендуется не прибегать к досрочному погашению).
Эти действия помогут улучшить финансовую репутацию физического лица и получить ипотеку на выгодных условиях. Также эксперты рекомендуют заемщику при оформлении жилищной ссуды обращаться в банк, зарплатным клиентом которого он является. В этом случае кредитное учреждение перед выдачей ссуды сможет провести более качественный скоринг и предоставить займ на достаточно выгодных условиях. К примеру, в таких банках через какое-то время будет возможна нулевая процентная ставка по ипотеке (вне зависимости от конечной стоимости объекта).
