Рынок первичного жилья встретил июль 2022 года оптимизацией СНиП и упрощением требований к качеству построек. Минимизация количества строительных норм и правил усложнила жизнь покупателям квартир: фактически они лишились всех механизмов воздействия на девелоперов. И сейчас многие из них не понимают, кто сможет оказать помощь дольщикам, если у застройщика закончатся деньги, и он объявит себя банкротом.
Какие упрощения требований в новостройках были введены в начале лета
До 2022 года в России действовало 11800 обязательных СНиП. После оптимизации осталось только 400. Остальные нормативы были переведены в разряд рекомендуемых. К самым главным изменениям НПА можно отнести:
-
разделение дефектов жилья в новостройках на значительные и незначительные;
-
сокращение инвестиционного строительного цикла;
-
продление эскроу-счетов на 2 года (правило распространяется даже на ранее заключенные договоры, т.е. на те, что были подписаны до июля 2022 года);
-
мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов;
-
упрощение процедуры одобрения проект.
В рамках мер поддержки отрасли участникам строительного процесса разрешили обращаться за денежным финансированием к компенсационным фондам. Также Минстрой ввел послабления, касающиеся сроков сдачи проектов. По понятным причинам, сроки ввода зданий в эксплуатацию могут сдвинуться из-за нарушения обычных логистических цепочек.
При этом ни одно официальное ведомство не указало, что делать дольщику, который рассчитывал на получение ключей к определенной дате. Если человек будет вынужден снимать жилье из-за затягивания сроков, его финансовые потери никто не компенсирует. Фактически все изменения законодательства были сделаны в пользу строительных компаний, а не частных лиц.
Разделение дефектов жилья
Все недостатки жилья, которые можно найти при приемке жилья в новостройке, разделились на существенные и несущественные. При наличии первых покупатель может не подписывать АПП и обращаться в суд для получения компенсации. Если же дефекты будут признаны несущественными, то девелопер получит право оформить акт в одностороннем порядке и исправить просчеты уже после того, как состоялась передача квартиры дольщику, и были оформлены все документы (при этом точные сроки работ по исправлению ошибок нигде не указываются).
Основная проблема заключается в том, что в официальном постановлении не сказано, какие недостатки в жилье можно считать существенными. В законе представлен только расплывчатый список и формулировка о том, что изначально наличие таких дефектов делает квартиру непригодной для проживания. Но далеко не все изъяны, которые можно обнаружить при осмотре объекта, делают его непригодным для проживания.
Т.е. изначально застройщик оказывается в более выгодном положении, поскольку ему не надо ничего доказывать: это именно дольщик должен предоставить доказательства серьезности имеющихся дефектов в жилом помещении (показать фото отваливающейся штукатурки, принести данные проверки объекта тепловизором, найти ошибки в гидроизоляции и т.д.).
Если клиент не захочет принимать жилье с недостатками, которые были признаны незначительными, и откажется от договора, то девелопер сможет вернуть ему деньги. Однако покупательская способность этих средств будет другой: с учетом роста инфляции и изменения цен клиенту не стоит отказываться от сделки. А вот застройщику такой вариант будет интересен: в случае аннулирования договора он сможет продать готовую квартиру в новом ЖК намного дороже (по сравнению с «котлованно-докризисной» ценой объектов без электрики и теплоизоляции).
Судебные отсрочки
Из-за изменений законодательства в случае возникновения претензий к застройщику дольщику не могут сразу же обращаться в суд. Они должны ждать ответа и действий девелопера. Т.е. в 2022 году клиенты могут подавать судебные иски только после того, как строительная компания исправила все недочеты. При этом клиент не имеет права отказать застройщику в доступе в квартиру и не открыть дверь: ведь тогда его судебный иск просто не будет рассмотрен (фактическое качество строительства при этом не играет никакой роли).
Индивидуальные сроки сдачи квартир в ЖК
В 2022 году застройщик получил право устанавливать для каждой квартиры индивидуальный срок передачи без изменения проектной документации. Однако это правило действует только для домов, уже введенных в эксплуатацию. Также оно предусматривает обязательное согласие дольщика на перенос приемки объекта.
Возможность электронного уведомления
До 2022 года девелопер был обязан уведомлять клиентов обо всех изменениях строительного объекта путем направления им обычного письма по почте. Сегодня застройщик имеет право сообщать дольщикам обо всех событиях исключительно по электронной почте (если email есть в договоре). Все письма строительная компания подписывает усиленной ЭЦП: при этом фирма может не проверять правильность адреса, т.к. его указывает сам клиент при подписании ДДУ.
Проблемы с денежными компенсациями
В 2022 году при обнаружении недостатков денежное возмещение дольщикам становится возможным только в том случае, если застройщик откажется самостоятельно исправлять недочеты. Т.е. в соответствии с обновленными НПА покупатели не могут самостоятельно исправить недостатки жилья в новостройке и взыскать с девелопера деньги за произведенный ремонт.
Вывод из-под действия закона ЗПП
После изменения законодательства суды обязали рассматривать отношения между дольщиками и девелоперами только в контексте ФЗ о долевом строительстве. Сегодня невозможно взыскать с застройщика деньги в рамках закона о защите прав потребителей, хотя до 2022 года такая практика была достаточно популярной и упрощала для физических лиц возможность выигрыша в случае судебных споров с крупными строительными организациями. Т.е. теперь дольщики рассматриваются только как заказчики строительных услуг, а не как покупатели готовой продукции.
Что говорят застройщики: как изменят новые СНиП жилые дома в 2022 году
Много лет нормы, своды правил, ГОСТы, связанные со строительством в России, по разным причинам не актуализировались и не нормализировались. Официальные регламенты были отсталыми, принятыми еще во времена СССР: они не учитывали современные технологии стройки и инновационные материалы. Т.е. для девелоперов практически каждый СНиП свод правил был анахронизмом. Оптимизация стандартов упростила работу строительных компаний, что позволило им остаться на плаву даже в условиях жесткой просадки на фоне санкций.
При этом застройщики утверждают, что на качестве новых домов изменения никак не отразятся. Девелоперы будут возводить объекты с учетом официальных регламентов и стандартов, просто теперь они смогут отказаться от дополнительных согласований и экспертиз. Т.е. оптимизация норм и правил упростила только бюрократическую сторону вопроса, избавив застройщиков от лишнего документооборота. Застройщики утверждают, что будут использовать те же самые СНиПы, что и до модернизации НПА.
Как принимать квартиру в новостройке: что делать дольщику в 2022 году
Технически принятие жилья в 2022 ничем не отличается от аналогичной процедуры в другие годы: нужно читать документы, проверять помещения в квартире и фиксировать имеющиеся недочеты. Однако сейчас в случае нахождения проблемы ее будет сложнее доказать. При этом клиенту не удастся узнать, соответствуют ли стандартным СНиП жилые дома, т.к. многие из обязательных экспертиз в 2022 году упразднились. Он сможет проверить только саму квартиру и подъезд, в котором она находится.
Что нужно проверить при приемке квартиры
При приемке квартиры в новостройке нужно проверить:
-
показания счетчиков;
-
состояние дверей, подоконников, окон, полов, потолков, лоджий (в т.ч. с точки зрения безопасности и функциональности);
-
качество стяжки (для объектов без ремонта);
-
характер отделки и ее соответствие данным, указанным в официальных документах;
-
работу коммуникаций, канализации, вентиляции, сетей электричества;
-
декоративное и техническое оформление подъездов;
-
соответствие площади жилья данным, указанным в договоре, и т.д.
Если объект соответствует заявленным требованиям, покупатель может подписать акт прием-передачи и получить ключи.
Как выбрать специалиста для приемки квартиры в 2022 году
Специалист по приемке квартиры – это человек, который проверяет объект и занимается его техническим обследованием. Он выбирается девелоперской компанией и согласовывается с дольщиком. Эксперт должен работать в фирме, состоящей в СРО проектировщиков. У покупателей недвижимости нет права выбирать специалиста: застройщик лично указывает компании, которые можно привлечь к проверке.
При этом дольщик может самостоятельно найти второго проверяющего с профильным образованием и подтвержденным опытом и также заказать у него оценку качества недвижимости. Нередко на подписание акта приема-передачи покупатели приглашают риелтора: в некоторых агентствах проверка помещений в новостройки входит в стандартный пакет услуг. Однако мнение такого помощника по недвижимости не удастся использовать в официальном ключе: оно может рассматриваться только в частном порядке самим клиентом.
Работу экспертов и в первом, и во втором случае оплачивает покупатель. С застройщика получится истребовать эти затраты, если только в результате исследования будут найдены те или иные дефекты (однако для получения компенсации дольщикам придется обращаться в суд).
Краткий вывод: как дольщики могут повлиять на качество будущего жилья в 2022 году
Все изменения в области строительного законодательства в Российской Федерации являются односторонне-ориентированными, принятыми в ущерб интересам граждан. Они позволяют поддержать отрасль и обеспечить нормальную работу девелоперам, но минимизируют права обычных покупателей. В 2022 клиенты никак не могут повлиять на качество будущего жилья, ускорить процедуру строительства и получить компенсацию. Если передача квартиры дольщику затянется, девелопер сможет объяснить это изменением логистических цепочек и избежит административной ответственности (штрафа). Т.е. упрощение требований к новостройкам однозначно скажется на качестве объектов и самом процессе возведения жилья.
