Найм или аренда жилья - это передача квартиры во временной возмездное пользование ее собственником нанимателю. Процедура представляет собой стандартную гражданско-правовую сделку, которая регламентируется Главой 35 ГК РФ. В рамках этой операции стороны заключают договор на съем квартиры, расписку и акт приема-передачи помещения.
Аренда жилья для физ лиц в 2022 году
Аренда или найм жилых помещений - это одна из самых популярных сделок на рынке недвижимости в 2021-2022 году. На фоне роста ключевой ставки и падения цен на недвижимость многие клиенты и собственники квартир все чаще обращают свое внимание на арендный рынок. При этом участники деловых взаимоотношений должны хорошо представлять себе законодательство РФ в области найма и понимать, какие документы нужно проверить и составить при оформлении сделки.
Пошаговый найм квартиры
Аренда квартиры в 2022 году - это многоэтапная процедура, которая включает в себя:
-
поиск объектов недвижимости на сайтах бесплатных объявлений;
-
обзвон выбранных вариантов;
-
осмотр жилых помещений;
-
выбор варианта;
-
экспресс-проверку документов на жилье;
-
заключение договора аренды, оформление расписки и составление АПП;
-
передача денег и ключей.
Операция обычно не занимает много времени и проводится в течение нескольких дней.
Какие документы нужно предоставить для заключения сделки
Точный перечень документов для сделки определяется особенностями объекта. Как правило, от нанимателя требуется предоставить только паспорт с пропиской. Он передает деньги, поэтому является менее защищенной стороной. При этом наймодатель должен будет предоставить:
-
паспорт;
-
доверенность на проведение сделки (в том случае, если договор подписывается не собственником, а его представителем);
-
свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН;
-
квитанцию о коммунальных услугах (если наниматель будет самостоятельно оплачивать коммуналку).
Внесение страхового депозита
Страховой депозит - это сумма, которая направляется собственнику жилья в качестве гарантии за сохранность его имущества. Деньги передает наниматель при заключении договора. Депозит обычно равняется месячной ставке аренды. Он возвращается при съезде арендатора в случае возвращении квартиры в нормальном состоянии (с учетом естественного износа). Некоторые владельцы используют депозит в качестве платы за последний месяц, но это не совсем правильно, т.к. арендаторы могут выехать из квартиры, оставив ее в плачевном состоянии.
Нужно ли обращаться к риелтору
Риелтор - это посредник между наймодателем и арендатором. Он занимается поиском или рекламой объекта и берет за свои услуги комиссию. Ее размер зависит от стоимости месячного найма жилья. Собственники недвижимости и наниматели обычно обращаются к агентам только в том случае, если не знают, как снять или как сдать квартиру в аренду самостоятельно без каких-либо рисков. Т.е. они заключают с маклером договор, фиксируют в нем стоимость его услуг и обговаривают условия их оказания. Но аренда относится к сделкам, которые несут минимальные риски, поэтому ее часто проводят без посредников, т.к. всю необходимую информацию о контрагенте и наниматель, и наймодатель могут найти в открытом доступе.
Как правильно принимать оплату за квартиру
Финансовый вопрос играет крайне важную роль во всем, что связано с арендой недвижимости. Собственник, который сдает жилье официально (с уплатой налогов), может оформить получение денег за найм с учетом норм современного законодательства, т.е. с использованием соответствующих формулировок в договоре и с составлением расписок. Также он может свободно принимать денежные средства на свою карту или расчетный счет в банке, т.е. вести абсолютно прозрачную финансовую деятельность.
Если наймодатель не планирует выходить из тени, ему следует брать деньги только наличкой и не составлять никаких расписок. В противном случае он рискует попасть в поле зрения ИФНС (вне зависимости от суммы платы за аренду). Для того, чтобы обезопасить себя от налоговых проблем и возможных штрафов, рекомендуется получить консультацию у юриста или риелтора. Специалист проанализирует ситуацию и скажет, как сдать квартиру в аренду правильно, если нет возможности или желания платить налоги. Также эксперт сможет дать рекомендации относительно уменьшения налогооблагаемой базы.
Отбеливание серого рынка аренды: налоговые вопросы
Большинство квартир, которые сдаются в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и прочих крупных городах РФ, никак не фиксируются в налоговой. Т.е. владельцы объектов сдают их незаконно. Однако с 2020 года государство делает все возможное, чтобы отбелить рынок аренды:
-
устраивает проверки квартир;
-
предоставляет патенты на сдачу жилья;
-
дает возможность получить нанимателям налоговый вычет за аренду квартиры;
-
вводит программу самозанятости для наймодателей и т.д.
Но другие меры воздействия пока не принесли ожидаемого результата. На 2022 год процент теневой сдачи квартир достаточно высок, и, по прогнозам аналитиков, он увеличится, т.к. доходы населения будут падать, а вместе с ними сократится количество арендодателей, желающих платить дополнительные налоговые взносы.
Аренда квартиры в ипотеке
Подготавливая документы для банка при оформлении ипотеки, заемщик заполняет анкету, в которой должен указать цель приобретения недвижимости. Обычно в ней есть такие варианты: для жилья, для сдачи в аренду, в целях инвестиции и т.д. Кредитные брокеры советуют ставить галочку только напротив первого пункта, т.к. другие варианты предусматривают коммерческую деятельность, из-за чего банк может отказать в предоставлении займа или увеличить проценты по ссуде. Но из-за этого в кредитном договоре с банковской организацией будет стоять существенное условие о том, что сдавать такое жилье нельзя. Однако такая формулировка носит лишь формальный характер. Банковские сотрудники не будут проверять, кто именно живет в квартире. Т.е. ипотечная квартира может сдаваться в аренду, но при этом сделка не должна быть оформлена официально.
Пролонгирование договора найма
Договор аренды, заключенный на срок до одного года, может быть пролонгирован по соглашению сторон. При этом этот документ можно не перезаключать. Законом допускается оформление соглашения о продлении взаимоотношений. Формально для этого нужно за 30 суток уведомить вторую сторону о своем желании пролонгировать договор на заранее согласованных условиях. Подобное соглашение будет уместно даже в том случае, если будет меняться основной договор.
Как должен выглядеть правильный договор аренды жилья: особенности документа
На основании ст. 288 ГК РФ собственники жилых помещений имеют право сдавать эту недвижимость физическим и юридическим лицам для проживания. При этом подобная передача квартиры во временной владение предусматривает заключение договора. Он составляется на русском языке и содержит ключевые условия сделки. Договор найма - это главный документ, который заключается между нанимателем и наймодателем.
Он оформляется между юрлицами или физлицами без каких-либо административных ограничений: в четком соответствии с нормами ГК и ЖК РФ. При этом существенными условиями такого договора являются срок действия (в большинстве случаев он не превышает одного года) и размер платы за расчетный период. Отсутствие этих пунктов может стать причиной признания соглашения ничтожным.
Особенности договора краткосрочного найма
Если квартира арендуется на срок до года, то оформляется договор краткосрочного найма. В этом случае при его составлении необходимо руководствоваться статьями 680, 685, 684, 686, 677 и 679 ГК РФ. По закону в этом договоре должны прописываться пункты о:
-
невозможности вселения временных жильцов или субарендаторов без письменного разрешения собственника квартиры;
-
отсутствии преимущественного права пролонгации договора найма (т.е. собственник вправе отказать от перезаключения соглашения с имеющимся арендатором без объяснения причин);
-
невозможности переуступки права аренды третьим лицам на указанных условиях (запрет на замену нанимателя во время действия договора найма);
-
необязательности указания членов семьи нанимателя (но в большинстве случаев собственники просят включить в соглашение ФИО всех лиц, которые будут проживать с арендатором);
-
возможности предупреждения о расторжении арендного договора за 1 календарный месяц (без каких-либо штрафных санкций и прочих ограничений).
Фактически договор краткосрочного найма, заключенный на 363-364 дня, больше всего выгоден именно собственнику жилья, т.к. он не дает минимум прав потенциальному нанимателю. Но при этом он интересен и арендаторам, поскольку накладывает на них минимальные обязательства по срокам проживания и оплате (без каких-либо штрафов).
Внешний вид документа
Стандартный договор найма жилого помещения оформляется на обычных листах формата А4 или А3. В большинстве случаев он составляется на компьютере и распечатывается на принтере, но законом не запрещено его оформление от руки. Это соглашение не требует нотариального заверения и государственной регистрации: документ признается действительным даже в том случае, если заключен в простой письменной форме.
При его составлении можно заранее скачать правильный договор аренды жилья с юридического сайта и разработать новое соглашение на основании этого шаблона. В нем нужно в обязательном порядке указать:
-
адрес и технические характеристики объекта;
-
реквизиты каждого участника сделки (нанимателя и наймодателя);
-
стоимость найма и периодичность оплаты;
-
сроки аренды и т.д.
Если жилье сдается юридическому лицу, то в договоре можно отразить, что подоходный налог со сдачи объекта оплачивает не хозяин, а съемщик. В этом случае владельцу квартиры не нужно подавать налоговую декларацию. Однако этот пункт является необязательным. Арендодатель вправе вообще не прописывать в соглашении пункты, связанные с уплатой налоговых сборов.
При съеме квартиры на территории Российской Федерации рекомендуется заключить договор аренды жилья на срок до года, указав в нем все важные нюансы процедуры. Документ позволит упорядочить сделку вне зависимости от того, сколько стоит, и где находится объект недвижимости.
