Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов А. Шарапов поделился мнением о рыночных мерах, предложенных российскими законодателями и направленных на повышение доступности съемного жилья. Среди них налоговый вычет на аренду жилплощади для социально незащищенных, малообеспеченных граждан и льготы для застройщиков доходных домов.
Сейчас в нашей стране почти 6 млн семей арендуют жилье. Однако, как отмечают депутаты Госдумы, количество договоров не превышает нескольких тысяч. Для большинства россиян аренда недвижимости недоступна: при среднем значении зарплаты в 40 тысяч рублей в месяц на оплату аренды в среднем по стране будет уходить 19 тысяч рублей. В столице при средней з/п в 116 тысяч рублей за аренду придется заплатить около 57 тысяч.
Чтобы улучшить положение дел, парламентарии предложили запустить систему налоговых вычетов (до 120000 рублей) и предоставить налоговые льготы девелоперам, строящим доходные дома. Планируется ввести нулевую ставку по налогу на имущество, землю и прибыль, а также установить механизм льготного кредитования таких проектов. Оба законопроекта должны были быть внесены в начале текущего года, но этого пока что не произошло.
Несколько лет назад была запущена госпрограмму «Дом.РФ» по приобретению жилья у девелоперов. Но эта мера не сумела снизить дефицит доступного арендного фонда. Дотация в формате налогового вычета сможет оказать заметную поддержку для социально незащищенных и малообеспеченных граждан на фоне снижения реальных доходов.
Господдержка крайне важна в реализации проектов доступного арендного жилья. Субсидии позволяют снизить срок окупаемости минимум вдвое. Например, лайфстайл-отели и коливинги, возводимые сейчас в РФ в формате кондо, окупаются за 12–13 лет, давая от 8 до 9% годовых при сдаче в аренду. Что касается современных урбан-отелей и коливингов в крупных мегаполисах (Санкт-Петербург, Москва), для них будет вполне достаточно, к примеру, помощи с подключением инфраструктуры.
Подобные проекты выполняют и социально-преобразующую функцию. Сейчас на рынке наблюдается дефицит качественных форматов жилья для молодежи. Для людей в возрасте 25-35 лет в приоритете не совместная жизнь и семья, а саморазвитие, поэтому они предпочитают недвижимость меньшей площади. На рынке доля подобных предложений всего лишь 6% против 9% квартир с несколькими комнатами. Хоть застройщики не первый год возводят дома с большим числом квартир-студий, стоимость такого жилья со временем запредельно выросла. Исправить ситуацию поможет субсидирование строительства арендного жилья.
Крайне важно при реализации проектов не допустить ошибок и исключить коррупционные схемы. Чтобы социальное жилье не превратилось в гетто, на первое место должны выходить инфраструктура и грамотное управление.
Что касается инвестиций в недвижимость, средний горизонт планирования составляет 3-5, а лучше 10 лет. Арендная жилплощадь правильных форматов и управляемое профессиональной УК становится схожим с высокодоходным акциями. Не важно, на сколько вырастет их цена, если стабильные дивиденды покрывают стоимость.
