Управляющие компании выступают в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилплощади. К услугам управляющих компаний обращаются не только жильцы многоквартирных домов, но и, например, владельцы коммерческой недвижимости. Основное предназначение УК – содержание вверенных им объектов в исправности (причем это касается как имущества здания, так и различных инженерных сетей), соблюдение требований противопожарной безопасности, а также проведение текущего и капитального ремонта всего дома. Помимо этого УК должны своевременно формировать и рассылать жильцам квитанции для оплаты услуг, а также оперативно реагировать на жалобы о возникновении аварийных ситуаций и устранять их причины и последствия.
Как выбрать управляющую компанию?
Управляющая компания выбирается жильцами на всеобщем собрании из предложенных вариантов. До проведения голосования старшему по дому или другому ответственному лицу необходимо подготовить список подходящих компаний-претендентов. Его создание не составит особого труда – можно опросить жителей соседних МКД о взаимоотношениях с их управляющими компаниями, почитать отзывы о них на специализированных сайтах. Конечно, не стоит верить всем отзывам без оглядки – откровенно истеричные даже не стоит дочитывать до конца. К тому же, нужно обратить внимание на работу компании с претензиями. Если УК оперативно и в корректной форме отвечает недовольным потребителям, предлагая решение проблемы, то шанс эффективного взаимодействия с ней достаточно высок. Также в открытом доступе можно найти информацию о том, сколько всего домов было на балансе конкретной УК, сколько осталось до настоящего времени, сколько расторгло договор за все время.
Можно запросить «рекламный буклет» - многие УК имеют подобные агитматериалы и с радостью дадут их для привлечения новых клиентов.
Помимо прочего, передавая управление МКД определенной компании, необходимо убедиться, что ее деятельность лицензирована. Проверить наличие действующей лицензии можно на сайте Госуслуг, в разделе ГИС ЖКХ (легко находится при помощи поиска по сайту).
Однако есть исключение: покупатели квартир в новых домах как минимум на год будут связаны договором с УК, выбранной именно застройщиком. По окончании этого периода собственники могут поменять как действующую управляющую компанию на другую, так и способ управления многоквартирным домом в принципе.
Обязанности управляющей компании
Управляющие компании должны оказывать услуги, определенные соответствующими постановлениями правительства (перечень услуг периодически корректируется в соответствии с нововведениями и удалением устаревших требований). Если УК готова предоставлять, а жильцы готовы оплачивать дополнительные платные услуги (установку камер видеонаблюдения, охрану территории и т.д.), то эти пункты обязательно должны быть оговорены и включены в договор, заключаемый между управляющей компанией и собственниками жилья.
Так или иначе, но УК по закону обязана:
-
следить за состоянием фундамента, лестниц, крыши и других элементов несущих конструкций здания;
-
поддерживать и своевременно обновлять внутреннюю отделку подъездов, полы, потолки в местах общего пользования;
-
содержать оборудование, инженерно-технические системы в рабочем состоянии, своевременно производить замену отработавших частей.
Проще говоря: надлежащее состояние систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, мусоропровода, а также лифтов (при их наличии) – все это находится в зоне ответственности управляющих компаний.
Кроме того, уборка подъездов, прилежащей территории, а также организация и контроль своевременного вывоза бытовых отходов тоже должна осуществлять УК.
Управляющие компании, являясь связующим звеном между поставщиками комуслуг и их потребителями, должны взимать плату с жильцов и вовремя перечислять их ресурсоснабжающим организациям (конечно, если договор об оказании услуг не заключен между жильцами и компаниями, их оказывающими, напрямую). Также на УК возлагается слегка «коллекторская» обязанность по обеспечению полного погашения долгов жильцов по счетам за ЖКУ. В случае злостного уклонения от оплаты коммунальных услуг, управляющая компания может подать на нарушителя в суд (и с большой вероятностью его выиграет).
Поэтому при смене собственника жилплощади, нужно незамедлительно уведомить УК о переходе права. Лучше сразу несколькими способами из доступных (заказное письмо, электронная почта, личное обращение, заявка через сервис Госуслуг). Причина: если новые жильцы накапливают внушительную сумму задолженности, а УК не располагает сведениями о смене владельца квартиры, то «попасть под раздачу» и стать участником судебного процесса может предыдущий собственник. А судебные приставы, как известно, не всегда вникают в суть проблемы и списывают денежные средства с доступных банковских карт лица, на которое укажет УК.
Как строить взаимодействие?
Не секрет, что многие жители МКД начинают испытывать неприязнь к своей УК сразу же после заключения договора на обслуживание. Хотя она еще не успела ничего плохого сделать для этого конкретного собственника. Поэтому переломить годами культивирующееся мнение бывает очень сложно, какой бы порядочной не оказалась УК по факту.
Но все же, если владелец жилья замечает какие-либо нарушения, однозначно относящиеся к зоне ответственности УК, то первым делом нужно связаться с ней напрямую – по телефону, электронной почте или другими доступными способами и оставить заявку.
В случае, если заявителя игнорируют, можно пойти дальше – обратиться в жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
При этом, согласно ЗоЗПП, пострадавший не обязан доказывать виновность УК. Наоборот, представители УК должны отстаивать и доказывать свою непричастность. Но точно не будет лишним заявителю иметь при себе документальные подтверждения неоказанной или некачественно оказанной услуги (фото, видео, аудиозапись или заключение независимой экспертизы).
Как сменить УК?
Решение о смене управляющей компании должно быть принято на общем собрании собственников жилья в МКД. При этом достаточными для принятия решения будут считаться 50% голосов людей, присутствовавших на собрании. Решение протоколируется и доводится до сведения УК.
Важно помнить, что при смене УК, нужно выбрать новых управленцев до расторжения договора с предыдущими (также на общем собрании жильцов).
