С 2021 года можно не указывать данные о семейном положении и наличии детей в паспорте. Это нововведение произвело эффект взорвавшейся бомбы на рынке недвижимости и стало проблемой для самостоятельных покупателей квартир: далеко не каждый из них владеет нужными связями для того, чтобы пробить контрагента по закрытым базам. При этом для профессиональных участников рынка (риелторов и юристов) практически ничего не изменилось. Они всегда проверяли необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке вне зависимости от наличия или отсутствия штампа о заключении брака в удостоверении личности.
Немного о штампах в паспорте (обязательные и необязательные)
Штамп и другая вносимая информация в паспорте позволяет идентифицировать личность человека и проследить его правовую историю. Подобные данные особо полезны при оформлении сделок по отчуждению дорогостоящего имущества (квартиры, дачи, земельного участка и т.д.). Они являются неким ориентиром для контрагентов при составлении планов экспертизы истории объекта. Аннулирование этих записей усложнило процедуру проверки, т.к. покупатель (или его представитель) должен проанализировать документы продавца с учетом всех существующих рисков.
При этом до 2021 года необязательными штампами были лишь отметки о резус-факторе, группе крови и ИНН. Т.к. они не учитывались при проведении сделок с недвижимостью, их отсутствие никак не влияло на качество, продолжительность и стоимость проверок жилья.
Почему отменили штампы в паспорте в России
Отметки о семейном положении и наличии детей перестали ставить в паспорт по причине того, что они:
-
являются пережитком прошлого (по мнению разработчиков законопроекта);
-
не могут быть оцифрованы должным образом (в скором времени паспорта в России станут электронными);
-
не защищают персональные данные владельца документа и т.д.
Т.е. в 2022 году узнать, состоит ли человек в браке, можно только через базы ЗАГСов (если он, конечно, сам не принесет соответствующее свидетельство).
Какие штампы в паспорте остались обязательными
Некоторые штампы в паспорте в 2022 году не будут ликвидированы. К ним относятся отметки о прописке, снятии с регистрационного учета и отношении к воинской обязанности (для военнообязанных и мужчин призывного возраста). Записи вносятся в стандартном порядке с учетом всех законодательных требований. Их отсутствие должно быть обосновано теми или иными документами. При покупке квартиры клиент или его представитель (агент) вправе поинтересоваться у собственника причинами отсутствия указанных штампов и получить подтверждение законности их отсутствия.
Какие риски несут отсутствия штампов в паспорте при покупке жилья
Фактически штамп о регистрации в паспорте является частным свидетельством того, что гражданин несет определенные обязательства перед другими людьми (супругой или детьми). Причем они затрагивают не только моральные, но и материальные аспекты. В первую очередь это касается имущества, купленного в браке, на которое супруги имеют равные права. Конечно, это правило имеет ряд исключений, к которым можно отнести:
-
заключение брачного договора, по которому муж и жена заранее распределяют имущество друг с другом (или одна из сторон изначально отказывается от материальных претензий);
-
приобретение недвижимости на личные деньги одного из супругов (при этом есть прямые доказательства того, что эти средства были перенаправлены при покупке);
-
оформление развода с четким разделом имущества (при этом на сделку потребуется предоставить все необходимые отчетные документы);
-
покупку жилья до брака и т.д.
В этих случаях для проведения сделки не требуется получать разрешение от второго супруга. Хотя, если есть возможность его оформить, отказываться не надо: в юридически-жилищных вопросах может оказаться полезной любая справка. Когда оформляется покупка вторичной квартиры документы, которые были получены от контрагента, в любом случае становятся дополнительным доказательством легитимности сделки.
Если же недвижимость может считаться совместно нажитым имуществом, то при ее продаже по закону необходимо участие супруги (супруга) собственника. Отсутствие правильно оформленного разрешения на отчуждение при этом будет считаться правовым нарушением, которое может привести к серьезным проблемам.
Супруга (супруг) бывшего хозяина вправе подать в суд для признания сделки незаконной. Однако в качестве ответчика обычно выступает не покупатель, а продавец. Т.е. материальные претензии третьих лиц не смогут коснуться нового владельца жилья. Если покупатель может быть признан добросовестным приобретателем, то аннулировать ДКП будет крайне сложно. Как правило, суд просто выносит решение, в рамках которого обязывает продавца выплатить супруге (супругу) определенную денежную сумму. Но покупатель все равно оказывается втянут в процесс и потеряет время на ненужные споры. Аналогичные судебные решения выносятся и в случае возникновения проблем с детскими долями после приватизации или использования материнского капитала (в качестве ответчиков выступают родители).
Т.е. бояться того, что придут и отберут квартиру из-за появления претензий со стороны супругов или ребенка продавца не стоит. Вероятность вынесения подобных решений суда ничтожно мала. Однако покупателю в любом случае придется выступать в рамках судебного разбирательства. Помимо этого на весь период рассмотрения дела в суде будет наложен запрет (арест) на регистрационные операции со спорной недвижимостью. В дальнейшем это может отрицательным образом сказаться на ее рыночной стоимости (правовые проблемы в истории объекта автоматически снижают его цену).
Как проверяются документы при покупке квартиры на вторичном рынке при отсутствии штампов в паспорте
Любые отметки в паспорте носят лишь вторичный характер. Они заносятся в удостоверение личности с учетом данных свидетельства о госрегистрации того или иного акта гражданского состояния. Т.е. при проверке собственника нужно смотреть не столько его паспорт, сколько документы, на основании которых были внесены те или иные отметки (о заключении или расторжении браке, рождении или усыновлении детей, прописке). Покупатель (или его представитель) вправе запросить у владельца эти бумаги, но на практике приходится искать информацию самостоятельно: в ЕИРЦ, ПФР, ЗАГСе и т.д.
Как удостовериться в правдивости продавца в рамках личной встречи
На первом показе квартиры необходимо попросить собственника показать паспорт. Это общепринятая практика, которая не противоречит правилам делового этикета: покупатель должен понимать, кому будет перечислять деньги за жилье, если ему понравится вариант. При экспресс-анализе паспорта следует внимательно осмотреть страницы со сведениями о детях и браке. Если там нет никаких отметок, необходимо поинтересоваться у владельца его семейным положением и посмотреть на реакцию. Любая повышенная тревожность или уход от темы могут свидетельствовать о том, что человек что-то скрывает, и его документы следует проверить более тщательно.
Как узнать, состоял ли продавец в браке на момент покупки объекта недвижимости
В 2022 году анонсирован запуск единой системы ЗАГСов, в которой будет находиться информация о каждом гражданине РФ. Эта база уже работает в отдельных регионах , но в ней нет всех необходимых данных. Она находится на этапе тестирования и пока не может восприниматься всерьез ни риелторами, ни покупателями. Из-за этого информацию о том, был ли собственник в браке на момент приобретения квартиры, агенты ищут самостоятельно. Для этого они:
-
делают запросы в ЗАГС по месту прописки владельца;
-
открывают архивы ЗАГСов;
-
опрашивают бывших соседей продавца;
-
анализируют и сопоставляют другие справки от собственника;
-
используют связи в правоохранительных органах для поиска подробной информации о конкретном человеке.
Риелторы тщательно проверяют личность продавца вне зависимости от того, что стоит у него в паспорте. Сведения из удостоверения личности используются только для поверхностного анализа контрагента. Т.е. отсутствие штампа не влияет на качество и ход проверки, если процедурой занимаются профессионалы.
Как проверить наличие или отсутствие детей у продавца?
Если у продавца в паспорте не стоит отметок о наличии детей, у него следует запросить подтверждение. Для этого собственник должен предоставить справку из ЗАГСа по месту прописки об отсутствии соответствующей актовой записи. Если владелец откажется оформлять этот документ, риелтор покупателя сможет получить его самостоятельно. Но отказ хозяина по такому поводу должен насторожить клиента. Вполне возможно, что дети есть, и они могут претендовать на долю в отчуждаемом имуществе (к примеру, по причине нарушений при приватизации или из-за использования средств материнского капитала на покупку этой квартиры).
Почему для проверки документов стоит обратиться к риелтору или в агентство недвижимости
Риелтор - это эксперт, который на профессиональном уровне занимается проведением сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынках. Он обладает специальными юридическими знаниями и может курировать процедуру купли-продажи жилья с учетом ключевых законодательных норм. Маклер имеет большой опыт и понимает, что нужно проверить при оформлении сделки с продавцом, у которого нет специальных штампов в паспорте. Он сможет объяснить клиентам, как будет проходить покупка квартиры на вторичном рынке пошагово, и какие документы могут потребоваться дополнительно.
Краткий вывод: как осуществить должную проверку документов при отсутствии важных штампов в паспорте в 2022 году?
После принятия закона об аннулировании некоторых отметок в паспорте у покупателей практически не осталось ресурсов для самостоятельной проверки истории приобретаемой квартиры. Сейчас требуется комплексная экспертиза документов, которая предусматривает наличие не только узкопрофессиональных правовых знаний, но и определенных связей в органах юстиции. С этим может справиться только риелтор. Маклер проанализирует запрос клиента, объяснит, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке, и проведет тщательную экспертизу документов на объект. После этого он проанализирует полученные данные и скажет, можно ли покупать жилье у конкретного собственника.
