Спрос на вторичные квартиры связан с тем, что такое жилье уже готово к проживанию без существенных дополнительных затрат на ремонт, как в случае новостроек. К тому же они чаще расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Стоимость лотов на вторичном рынке недвижимости выше, так как на них не распространяются условия большинства льготных ипотечных программ. Да и риски их покупки выше. Reforum подготовил ответы на вопросы какие документы нужно проверить у продавца квартиры, как и куда их подать, а также полезные советы, чтобы обезопасить себя при сделке со вторичной недвижимостью.
Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке
Существует лишь один законный способ приобретения «вторички» — заключение с собственником договора купли-продажи, который не нужно регистрировать с 2013 года. В отличие от покупки квартиры в новом доме по договору ДДУ покупатель вторичной недвижимости получает сразу на нее право собственности, что выступает основным преимуществом.
Для осуществления сделки стоит придерживаться следующего порядка:
-
Поиск и выбор подходящего варианта. На этом этапе нужно ориентироваться не только на личные предпочтения, но и основываться на результатах проверки всей документации и качества жилья.
-
Подготовка документов. После выбора конкретного варианта и предварительного договора продавец подготавливает перечень обязательных бумаг, к которым относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРН и другие.
-
Оформление и подписание договора. В обязательном порядке данный документ должен содержать развернутое определение предмета сделки, то есть его адрес, вид, площадь, назначение, стоимость и т.д. Подписывают договор обе стороны. Рекомендуется нотариально удостоверить документ, хотя это необязательно.
-
Регистрация перехода прав. Документы подаются в Росреестр лично заявителем, по почте или в электронном формате. Регистрация предполагает оплату госпошлины, денежное значение которой зависит от статуса гражданина (физическое или юридическое лицо).
-
Получение готовых документов. Регистрация прав в Росреестре занимает 10 рабочих дней, в течение которых новый владелец «вторички» получает свидетельство о праве собственности на нее.
Однако несмотря на визуальную простоту и надежность того, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке, будущий собственник жилья рискует быть обманутым в большей степени, нежели покупатель первичной недвижимости.
Риски, связанные с приобретением вторичной недвижимости
Главной проблемой при покупке вторичной недвижимости выступает сделка по поддельным документам, что позволит ее оспорить и лишить покупателя прав собственности. Подобная ситуация может возникнуть, если квартира:
-
получена по наследству, в порядке дарения или ренты, когда не учитываются права третьих лиц;
-
продана с нарушением прав супругов, если недвижимость приобретена в браке (потребуется согласие второго супруга с подписью и печатью нотариуса);
-
реализована без учета прав несовершеннолетних, то есть если в продаваемой квартире прописаны дети до 18 лет, потребуется отдельное разрешение органов опеки;
-
продана по заниженной цене, то есть в случае признания недействительности сделки, покупатель может получить обратно лишь ту сумму, которая указана в подписанном договоре;
-
перешла к продавцу по договору дарения, то есть сделка считается ничтожной согласно ст. 170 ГК РФ и обязывает покупателя уплачивать подоходный налог.
Какие документы нужно проверить у продавца квартиры
Практически все документы, необходимые для осуществления сделки, запрашивает в госорганах и собирает продавец. Это процесс достаточно длительный. При покупке вторичной квартиры документы, которые стоит проверить в обязательном порядке следующие:
-
Правоустанавливающие. Наличие права собственности на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН. Также следует проверить основание, по которому возникло приобретение прав (договор купли-продажи, ренты, дарения, передачи квартиры в собственность (приватизации), ДДУ и т.д.).
-
Выписка из ЕГРН. Документ включает сведения о владельце вторичной квартиры, наличии ареста или обременения. Из расширенной версии можно узнать количество предыдущих продаж и владельцев жилья, большое число которых должно насторожить потенциального покупателя.
-
Технические. Обязательно следует сверить фактическую площадь и планировку жилья с данными в кадастровом и техническом паспортах.
-
Справка по ипотеке. Если реализуемая квартира приобреталась с использованием заемных средств, то обязательно наличие справки о погашении кредитных обязательств в полном объеме. В противном случае продавец должен будет обратиться в банк и совместно разработать схему по отчуждению недвижимости, которая находится у финансовой организации в залоге и может быть продана только после ее согласия.
-
Домовая книга. Выписка из данного документа позволит ознакомиться с лицами, зарегистрированными в квартире. Так можно проверить наличие либо отсутствие возможности будущих притязаний третьих лиц.
-
Выписка из БТИ. Все перепланировки и переустройства, проводимые во вторичной недвижимости, должны быть узаконены.
-
Паспорт продавца. Данные из паспорта продавца должны полностью совпадать с теми, что указаны в предоставленных им документах. Дополнительно его можно проверить на подлинность посредством сервиса на сайте МВД.
-
Доверенность. Если объект недвижимости продают по доверенности, стоит связаться с собственником и получить его подтверждение.
.jpg)
Как проверить продавца квартиры
Помимо юридической чистоты документов перед покупкой лота на вторичном рынке есть способы как проверить продавца квартиры и его добросовестность. Это позволит минимизировать риски и избежать проблем в будущем. Осуществить проверку можно с помощью следующих документов:
-
паспорт гражданина, который продает «вторичку»;
-
подтверждение дееспособности (справки из наркологического и психоневрологического диспансера);
-
согласие второго супруга на реализацию недвижимости, заверенное нотариусом;
-
доверенность, удостоверенная нотариусом в случае продажи квартиры не ее собственником.
Следует проверить нет ли продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у него присутствует долг примерно равный стоимости продаваемого жилья, то есть вероятность того, что кредиторы могут оспорить сделку в течение 3 лет после ее заключения. Также важно проверить наличие задолженности по ЖКУ, информацию о которой можно получить в управляющей компании либо в МФЦ.
Как и куда подать документы на покупку квартиры
При покупке вторичной квартиры документы, собранные продавцом и проверенные покупателем, понадобятся для обращения в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Будущий владелец заполняет заявление для регистрации прав собственности и прилагает требуемый пакет документации. Это можно сделать лично, посредством почты или в электронном формате. За регистрацию взимается госпошлина, размер которой зависит от статуса гражданина (физическое и юридическое лицо). Получить готовое свидетельство можно по истечении 10 рабочих дней, на протяжении которых происходит регистрация.
Какие есть дополнительные способы себя обезопасить
Чаще всего уловки мошенников рассчитаны на неопытных покупателей, у которых нет достаточных знаний в сфере законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. Немногие знают как происходит покупка квартиры на вторичном рынке и какие документы нужно проверить у продавца. Поэтому стоит воспользоваться услугами юриста или нотариуса, чтобы обезопасить себя. Они могут запросить у продавца всю необходимую документацию и провести тщательную проверку. Участие нотариуса в сделке гарантирует осознанность обеих сторон и добровольность в момент подписания договора. Если кто-то из участников сделки пострадает по вине нотариуса вследствие выполнения им некачественной работы или не в полном объеме, то на него возлагается полная имущественная ответственность за совершенные ошибки.
Титульное страхование
Надежным вариантом избежать проблем в будущем с квартирой, купленной на вторичном рынке, станет заключение договора титульного страхования. Страхователь в лице нового собственника в случае оспаривания сделки и лишения его прав получит компенсацию, которая соразмерна стоимости недвижимости. Договор страхования титула защищает покупателя от следующих рисков:
-
признание сделки по различным причинам недействительной;
-
истребование квартиры у добросовестного покупателя;
-
возникновение претензий третьих лиц;
-
мошеннические действия с недвижимостью;
-
нарушения при приватизации;
-
допущение ошибок при оформлении документации и т.д.
Титульное страхование покрывает убытки, связанные с оспариванием договора купли-продажи или признанием его недействительным, в результате чего купленная вторичная недвижимость будет отобрана. Страховая сумма, положенная покупателю, равна стоимости жилья, права на которое застрахованы.
В заключение
Несмотря на множество подводных камней и рисков, приобретение вторичной недвижимости может стать выгодной сделкой. Главное — следовать простым правилам, которые описаны выше. Перед тем, как произойдет покупка квартиры на вторичном рынке, обязательно следует проверить продавца и всю документацию на объект сделки. Если появились сомнения, можно воспользоваться услугами юриста или нотариуса, а также оформить титульное страхование. Эти действия помогут осуществить юридически правильную покупку вторичного жилья и свести к нулю риски, которые характерны для подобных сделок.
