Хрущевки – это типовые панельные или кирпичные дома с малогабаритными квартирами. Они характеризуются маленькой кухней, низкими потолками и узкими коридорами. Жилье подобного вида – это определенный отпечаток советского прошлого для всех союзных республик. Хрущевские пятиэтажки можно встретить как в Москве, так и в Душанбе или во Владивостоке.
В каком году и почему возникли хрущевки
Хрущевки появились в России в середине 50-х годов и изначально возводились как временное жилье. Дома строились очень быстро: от заливки фундамента до укладки крыши проходило буквально 2-4 недели (практически все необходимые железобетонные «пазлы» готовились заранее на домостроительном комбинате: нередко от строителей требовалось только соединить каркасы по принципу конструктора).
Подобные темпы строительства позволили удовлетворить спрос советских граждан в жилплощади и помогли расселить огромное количество молодых специалистов. Хрущев поставил перед строительной отраслью задачу предоставить для каждой семьи пусть небольшое, но свое жилье: и всё было сделано четко и в срок.
.jpg)
Также в 1955 году было принято Постановление об устранении излишеств в проектировании жилых домов, после которого строителям пришлось отойти от роскошности и респектабельности объектов сталинской архитектуры. Жилищное строительство стало вестись исключительно по типовым проектам, и хрущевки идеально вписались в этот модернистский настрой.
Автором проекта в СССР выступил инженер-строитель из Могилева Лагутенко Валерий Павлович. В своей работе его конструкторское бюро использовало информацию о каркасно-панельных домах в США и наработки французского архитектора Ле Корбюзье. Именно он на основании собственных расчетов сделал вывод о том, что высота потолков в квартире может находиться в пределах 2,5-2,65 метра: и это будет вполне удобно для проживающих.
До внедрения малогабаритных домов советские строители рассматривали разные проекты зданий, но практически все они были забракованы. Какие-то – из-за низкого качества, а какие-то – по причине слишком больших затрат на строительство. Хрущевки же смогли прижиться и стать популярными, т.к. они имели много достоинств, а отсутствие лифта и «картонные» стены между соседями особо никого не смущали: люди переезжали из коммуналок, общежитий и бараков, а потому искренне радовались своему первому отдельному жилью.
Все хрущевки в СССР изначально разделялись на сносимые и несносимые серии. Первые были рассчитаны на 25 лет, но строились с запасом, а потому до сих пор имеют определенный запас прочности (сейчас их сносят по программам реновации, но многие из таких зданий при условии комплексного технического обслуживания способны оставаться пригодными для проживания еще 25-30 лет).
Большинство панельных домов должны были простоять около 50 лет, но после капитальных ремонтов срок их рекомендуемой эксплуатации обычно продлевают еще на 50-100 лет, а вот кирпичные здания могут спокойно стоять больше века, но могут прийти в негодность из-за плохого состояния коммуникаций.
Как выглядит типовая хрущевка
Внешний вид хрущевки зависит от того, к какой именно серии она относится. Если брать во внимание классические проекты, то она представляет собой кирпичный или панельный малогабаритный дом из 3-5 этажей с 2-4 подъездами без лифта (нормы запрещали строить более высокие здания без обустройства в них лифтовых шахт). Первые объекты подобного типа строились только из кирпича, но в дальнейшем для снижения бюджета и увеличения скорости постройки стали применяться панельные технологии. Также в некоторых регионах можно встретить крупноблочные здания
Хрущевки отличаются лаконичным и простым стилем оформления без изысков. Чаще всего они имею серый, бежевый, белый или коричневый цвет (в зависимости от вида материала, который использовался для их строительства). Сегодня стены таких зданий могут быть украшены граффити или муралами: некоторые их таких дизайнерских проектов даже участвуют в городских конкурсах и берут первые призы.
Помимо традиционных малоэтажек советские строители возводили хрущевки на 8-9 этажей. К ним относятся дома серий СМ-3, СМ-6, II-08, II-18, II-29 в Москве, Самаре, Минске. Но такие здания не прижились в СССР, хотя имели хорошие техническо-эксплуатационные характеристики и нашли отклик у простых граждан.
Какие особенности имеют квартиры в хрущевках
Все квартиры в хрущевках имеют маленькую площадь. Проектировщики экономили каждый жилой метр и создавали максимально компактные помещения, пригодные для проживания семей из 3-5 человек. В зданиях превалируют однушки и двушки, реже встречаются трешки и четырешки. Комнаты в квартирах имеют разную площадь. Одна из них всегда больше остальных и играет роль зала.
На каждом этаже здания расположено по 3-4 квартиры без тамбуров. Габариты площадки не позволяют отгородиться от других жильцов. Двери соседей нередко стоят впритык друг к другу. Это касается как трехэтажных, так и девятиэтажных домов. Электрощитки вынесены на общую площадку. Крыша зданий совмещена с потолком квартир на пятом этаже. Чердаков как таковых нет.
Санузел маленький. В зависимости от серии он может быть как раздельным, так и совмещенным. Мусоропровода нет, все остальные коммуникации присутствуют: есть водопровод, канализация, централизованное отопление, газ и т.д. В хрущевках только газовые плиты. Некоторые владельцы квартир делают перепланировку, ставят заглушку на трубу газа и монтируют электроплиту, но подобные решения всегда незаконны. Если покупатель не хочет рассматривать газ по соображениям безопасности, ему стоит искать новостройку: переоборудование кухонной плиты ни к чему хорошему не приведет.
Плюсы квартир
«Хрущевские» квартиры имеют немало плюсов, к которым в первую очередь можно отнести низкую стоимость. Они стоят дешевле жилья в брежневках, сталинках и новостройках. Разница в цене может достигать в 20-30%. С такими объектами могут конкурировать только мини-студии, малогабаритки с сидячей ванной и переделанные комнаты в бывших общежитиях.
Хрущевки обычно располагаются в зеленых обжитых районах с хорошей инфраструктурой. Рядом с ними расположены поликлиники, школы, университеты, магазины и т.д. Первоначально пятиэтажки строились на выселках, но урбанизация переместила их практически в центр. Это актуально как для Москвы, так и для других городов РФ. Также к плюсам хрущевок можно отнести:
-
отсутствие мусоропровода;
-
обилие мест для парковки во дворе;
-
экономию на услугах ЖКХ (с учетом количества прописанных в квартире человек);
-
комфортный микроклимат (в зависимости от серии);
-
наличие выносного псевдо-холодильника под подоконником (в этом ларе можно хранить домашние консервы или овощи, если стена не была оснащена дополнительными радиаторами).
Эти и другие преимущества обеспечивают стабильную популярность хрущевок на московском и региональном рынках. Клиенты часто ищут именно такие квартиры, т.к. понимают, что в их бюджет вписываются только пятиэтажки. При этом многие из таких домов смотрятся выигрышнее новостроек, т.к. изготовлены строго по ГОСТу и СНиПам, а не по внутренним регламентам, которые обычно принимаются для удешевления стройки и извлечения максимальной прибыли.
В частности, у хрущевок не отходят слои облицовки, не появляются «слезы» на окнах из-за ошибки установки рам и пробиваются трубы (хотя некоторым коммуникациям почти 70 лет). При этом слышимость в пятиэтажках и новых ЖК обычно находится на одинаковом уровне: без должной внутренней и внешней шумоизоляции владелец недвижимости будет знать все подробности жизни своих соседей.
Минусы домов
Основными недостатками хрущевских квартир являются их площадь и планировка. В них не предусмотрено никаких излишеств. Изначально дома должны быть удовлетворять только базовые потребности советских граждан в жилье. Комнаты были небольшими и часто проходными. Не всегда на полученных квадратах удавалось разместить всю имеющуюся мебель, но перед архитекторами не стояло задачи обеспечить стопроцентный комфорт из-за абсолютной стандартизации проектов. Также минусами хрущевок является:
-
Отсутствие лоджий. А в некоторых квартирах домов нет даже и балконов: речь идет о жилых помещениях на первых этажах.
-
Отсутствие лифта. Однако в рамках модернизации в некоторых пятиэтажках в Москве стали делать приставные внешние лифты. Идея не нашла всеобщей поддержки, но в центре столицы можно найти дома, оборудованные такими шахтами.
-
Продуваемость. Панельные здания возводились очень быстро без какой-либо дополнительной теплоизоляции.
-
Изношенность коммуникаций в квартирах. Это относительно спорный недостаток, т.к. многие дома застройки 50-60-х годов имеют хорошие качественные трубы и проводку. Все зависит от качества технического обслуживания объекта.
-
Низкий уровень звукоизоляции. Проблема решается укладкой специальных шумоизоляционных материалов.
-
Отсутствие тамбура около квартиры. Планировка лестничных площадок не позволяет отгораживать небольшие участки для индивидуального пользования или ставить лари и шкафы для хранения каких-либо вещей.
-
Простой внешний вид. Хрущевки не сравнить со сталинками или некоторыми новыми ЖК, но эти дома относятся к эконом-сегменту, а потому на отсутствие какой-либо лепнины или современных архитектурных форм можно закрыть глаза.
-
Небольшие окна. Из-за маленьких размеров рам падает общий уровень инсоляции в квартире, который приходится компенсировать искусственным освещением. Однако подобные окна позволяют обеспечивать нормальный микроклимат в помещении и способствуют сохранению тепла в холодное время года.
Любой из недостатков квартиры можно легко обыграть. В ходе ремонта можно установить новые трубы, поменять проводку, оформить стены звуко- и шумоизолирующими материалами, поставить окна со специальными просветленными стеклами и купить современные встроенные шкафы до потолка в каждую комнату.
Какие серии домов наиболее популярны на рынке в 2022-2023 годах
На территории Советского Союза строились хрущевки разных форматов. Они имели много общего и отличались либо внешним видом, либо какими-либо техническими особенностями (к примеру, высотой потолков, конфигурацией комнат, площадью кухонь и т.д.). К самым известным и массовым можно отнести:
-
серии СМ-3, СМ-6, II-08, II-14, 1-447, II-29, 1-51 (кирпичные);
-
серии К-7, 1-335, 1-515, 1МГ-300 (панельные);
-
серии II-18, 1-510 (блочные).
Для того, чтобы узнать, к какой именно серии принадлежит конкретный дом, можно сделать запрос в БТИ или воспользоваться открытыми архивами. Эту информацию следует обязательно узнавать перед покупкой квартиры: она поможет сделать правильный вывод о целесообразности проведения сделки на указанных условиях.
Как можно сделать перепланировку квартиры
В квартирах хрущевской застройки разных серий нет внутренних несущих стен, что облегчает их перепланировку. Во время ремонта запрещено только переносить «мокрые зоны», самовольно переносить газовую плиту или соединять комнату с кухней (из-за наличия газа в квартире это запрещено согласно пунктам 10.16 и 10.26 Приложения 1 к ППМ №508-ПП). Однако даже последний запрет можно обыграть, если установить после объединения помещений в проеме дверь-гармошку.
За счет особенностей конфигурации квартир существует достаточно много вариантов перепланировки и переоборудования объектов. Владельцы нередко объединяют жилые комнаты или наоборот разделяют их перегородкой (актуально для угловых помещений с двумя окнами). Они соединяют туалет с ванной, убирают стену между коридором и кухней или залом, ломают встроенные шкафы/кладовки. При этом перед началом ремонтных работ рекомендуется проконсультироваться с юристом, риелтором или специалистом БТИ, чтобы узнать, можно ли будет узаконить перепланировку.
Как купить квартиру в хрущевке
При покупке квартиры в хрущевке в 2022 году необходимо учитывать различные технические и юридически аспекты объекта, в т.ч. планировку, характер ремонта, месторасположение, наличие правовых пороков и т.д. Она относится к объектам вторичной недвижимости, а потому требует комплексной юридической проверки. Для этих целей лучше всего обратиться к профессиональному риелтору или адвокату, который специализируется на проведении сделок с жильем.
При отсутствии профессионала на подписании договора рискуют и покупатели, и продавцы. Если нет денег на оплату проведения сделки полного цикла, можно заказать только правовое сопровождение. В этом случае агентство недвижимости не будет участвовать в поиске (или клиента на покупку), но поможет оформить документы и проведет все необходимые экспертизы. Если же покупатель хочет действовать без посредников, ему необходимо самостоятельно проверить следующие документы:
-
выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности (в зависимости от того, как давно менялся хозяин у квартиры);
-
архивные выписки с указанием количества прописанных физлиц;
-
паспорт продавца квартиры и его справки ПНД/НД;
-
справки о состоянии счета маткапитала (для собственников, имеющих двух и более детей);
-
разрешение супруга/супруги (при наличии);
-
квитанции об отсутствии задолженностей по коммуналке;
-
журнал регистрации результатов осмотра жилого дома (запрашивается в БТИ для старых зданий определенных серий, подлежащих реновации);
-
документы БТИ;
-
данные о состоянии крыши (для квартир на последнем этаже) и т.д.
Перечень документов определяется особенностями объекта и характером сделки. Его можно уточнить в Росреестре или у нотариуса.
Стоит ли в 2022-2023 вкладываться в хрущевский дом
Квартиры хрущевок всех серий будут актуальны еще долгое время. В своем бюджете они практически не имеют конкурентов. Такие квартиры относятся к объектам эконом-сегмента, которые можно купить в ипотеку, с использованием маткапитала или по сертификатам переселенцев, а потому будут пользоваться популярностью у покупателей.
