Продажа квартир в долевой собственности считается одной из самых сложных сделок в плане оформления. Она требует досконального знания современного законодательства и тщательной проверки документов. При ее проведении рекомендуется обращаться к риелтору или юристу. Эксперт поможет составить договор и объяснит как продать долевую собственность с наибольшей выгодой.
Что такое долевая собственность простыми словами
Право собственности на недвижимость представляет собой совокупность следующих полномочий: владения, распоряжения, изменения, пользования (эксплуатации) и извлечения прибыли из объекта. Собственность может быть как единоличной, так и долевой.
Долевая собственность на жилье - это особая форма владения, при которой ни у одного из хозяев нет определенно выделенного имущества, а потом в каждом сантиметре жилого помещения есть доля другого собственника. В этом случае право владения недвижимостью разделено на определенные части, размер которых устанавливается с учетом правоподтверждающих документов. Причем делится только право, а не объект. Сами доли могут быть как реальными (т.е. соответствующими по площади комнатам в квартире), так и идеальными (не выделенными в натуре и отображаются только на бумаге). Идеальные доли в праве ОДС (общей долевой собственности) в свою очередь подразделяются на:
выделяемые в натуральном выражении (к примеру, ½ доля в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами);
невыделяемые (к ним можно отнести любые доли в однушках);
незначительные (от 1/10 и менее).
Собственники могут разделить долевую собственность. С момента физического выдела доля становится отдельной собственностью, имеющей одного хозяина. Это дает возможность свободно и единолично распоряжаться объектом (в рамках ГК и ЖК).
Права и обязанности собственников при совместном владении недвижимостью
Долевая собственность на жилую недвижимость возникает при:
наследовании;
разделе имущества супругами (в рамках процедуры развода);
дарении;
приватизации (по закону приватизировать квартиру можно только в общую долевую собственность);
покупках жилья с использованием материнского капитала (в этом случае родители обязаны наделить детей долей в праве).
Квартира разделяется на доли тогда, когда физлицам (к примеру, наследникам) не удается договориться о дальнейшей судьбе объекта. При этом они могут как оформить долевую собственность, так и изначально разделить объект на соразмерные части в виде отдельных комнат, т.е. натурально выделить доли (если позволяет площадь и планировка квартиры).
Как разделить доли и зачем это нужно: что могут делать участники общей долевой собственности в квартире
При совместном владении недвижимостью у собственников возникают определенные права и обязанности. Хозяин доли может совершать всевозможные гражданско-правовые сделки, а также выставлять ее в рекламу, используя фотографии мест общего пользования (туалета, кухни, коридора). Если доля может быть выделена в натуральном выражении, то владелец (с согласия содольщиков) вправе переоформить документы. При этом выдел долевой собственности в натуре должен проводиться при условии обязательной госрегистрации в органах юстиции. Помимо прав хозяин объекта имеет и обязанности. Он должен:
оплачивать услуги ЖКХ и налоги;
содержать объект в чистоте с учетом основных санитарных требований;
соблюдать интересы других жильцов;
спрашивать содольщиков о возможности продажи доли и т.д.
Как выкупить долю у соседа принудительно
В отдельных случаях собственники доли могут обязать других содольщиков продать принадлежащее им имущество. Ч. 4 ст. 252 ГК РФ установлена возможность принудительного выкупа доли, если она является незначительной и в силу этого ее невозможно выделить. При этом собственник не должен иметь какого-либо существенного интереса в пользовании общим имуществом в доме или квартире иначе с ним придется договариваться в стандартном порядке с предложением рыночной цены.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция купли продажи долевой собственности в 2022
Продажа доли - это стандартная гражданско-правовая сделка, которая включает в себя:
направление письменного уведомления о преимущественном праве покупки другим владельцам объекта;
заключением письменного договора;
нотариальное удостоверение ДКП;
проведение процедуры государственной регистрации с уплатой необходимых пошлин.
Уведомление совладельцев
По закону человек может продать долю как другим совладельцам квартиры, так и постороннему (третьему) лицу. Однако во втором случае он должен получить разрешение от остальных хозяев объекта, т.к. они изначально имеют преимущественное право покупки (ППП). Если продавец не знает других собственников квартиры (или их адреса с точными ФИО), нужно заказать выписку ЕГРН. В ней прописываются реквизиты владельцев. Также на основании выписки можно узнать об обременениях на поделенный объект (к примеру, о залоге). Документ можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Эта виртуальная выписка стоит 300 рублей и оформляется 2-3 дня.
Уведомление сособственников об отчуждении долей в ОДС ничем не отличается от аналогичных действий при продаже комнат в коммунальной квартире. Для этого нужно отправить извещение каждому хозяину (соседу). Количество писем с уведомлением должно равняться фактическому количеству собственников. Даже если два владельца живут по одному адресу и являются родственниками или мужем и женой, им нельзя отправлять одно извещение на двоих. В уведомлении следует указать:
сумму, за которую будут продавать долю (при этом цена в объявлении и договоре купли-продажи не может быть ниже той, что указывается в извещениях, направленных всем собственникам);
дату проведения сделки (через месяц после составления извещения);
порядок расчетов с указанием валюты и способов передачи денежных средств (наличными, переводом на счет, через аккредитив);
сроки передачи имущества с подписанием акта и т.д.
Извещение можно передать лично, доверить это нотариусу или отправить по почте телеграммой и заказным письмом. Если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный, то отказ от преимущественного права покупки нужно будет получать в территориальном отделе опеки и попечительства. Если ООиП откажет в проведении сделки, долю придется продавать соседям или вовсе отказаться от ее отчуждения.
При отправлении нужно получить подтверждение того, что письмо дошло до адресата. Если передачей бумаги занимался нотариус, у него нужно взять соответствующие свидетельства. При личной передаче надо сделать копию и попросить получателя расписаться на ней с указанием точной даты получения. Если документ был направлен телеграммой или заказным письмом, то в качестве подтверждения можно использовать копии телеграммы и письма, а также копии уведомлений о вручении с официальными печатями Почты России. Эксперты рекомендуют подстраховаться и собрать подтверждающие документы даже в том случае, если другие участники общей долевой собственности не имеют ничего против продажи. Как показывает практика, ситуация может измениться в любой момент.
По закону у совладельцев есть 30 дней (1 месяц) на то, чтобы согласиться с условиями продавца. Если в течение этого времени они не ответят на уведомление, не заберут письмо из отделения Почты России или предложат иные условия приобретения объекта, то можно без проблем продавать долю третьему лицу. Если один из собственников квартиры решит выкупать долю на предложенных условиях то договор нужно будет оформить непосредственно с ним.
Оформление ДКП
Договор продажи долевой собственности регулируется такими же НПА, что и ДКП всей квартиры. Он оформляется в письменном виде на русском языке. В документе должна присутствовать информация о:
адресе объекта (с указанием номера домовладения и квартиры для его идентификации);
площади жилья (в квадратных метрах);
цене в рублях (по закону в Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом производятся только в национальной валюте);
других собственниках с указанием их точных долей (нужно прописать их ФИО как из выписки ЕГРН);
наличии обременений и т.д.
Типовую форму договора о продаже доли можно найти в открытом доступе в интернете, но эксперты рекомендуют обратиться за составлением этого документа к юристу, чтобы он составил соглашение с учетом правовых тонкостей и нюансов конкретного объекта. Стоимость услуг юриста необходимо уточнять индивидуально.
Нотариальное удостоверение
Договор, по которому проходит продажа доли в общей долевой собственности, подлежит стандартному нотариальному удостоверению. Исключение составляют только сделки, в ходе которых собственники всех долей отчуждают их одновременно. Удостоверение договора нотариусом - это услуга, облагаемая госпошлиной, размер которой равняется 0,5% от стоимости объекта в ДКП. Сумму пошлины делят между участниками сделки, однако по договоренности внести деньги может кто-то один (как правило, это лицо, наиболее заинтересованное в беспроблемном проведении процедуры).
Госрегистрация права
После нотариального удостоверения договор подлежит госрегистрации. Для того, чтобы зарегистрировать переход права, нужно составить и подать заявление в Росреестр или МФЦ, Вместе с заявлением и ДКП нужно подготовить:
акт приема передачи (АПП) доли;
паспорта продавца и покупателя (в оригинале)
подтверждение отправки уведомлений других собственников квартиры;
отказы соседей от преимущественного права покупки;
брачный договор (предоставляется при наличии);
разрешение ООиП (для несовершеннолетних или недееспособных собственников);
оплаченную квитанцию госпошлины и т.д.
Сегодня нотариус может сам отправить ДКП на регистрацию, но стороны вправе отказаться от этой услуги и лично передать документы в Росреестр или МФЦ. Переход права владения регистрируется в течение 7 дней, если стороны подавали бумаги непосредственно в территориальный орган Росреестра. В МФЦ регистрация сделки длится дольше: 9 дней. По истечении этого срока новый владелец забирает договор купли продажи долевой собственности с пометками о произведенном переходе права и измененную выписку ЕГРН. После этого сделка считается завершенной, и у доли появляется новый хозяин.
