Согласно законодательным нормам РФ продажа недвижимости - это один из способов получения дохода. После завершения сделки по возмездному отчуждению имущества продавец должен подать декларацию и уплатить НДФЛ, равный 13%. Для того, чтобы избежать лишних трат, можно воспользоваться рядом пошаговых инструкций и получить освобождение от налога при продаже квартиры или комнаты. Для этого нужно проштудировать Налоговый Кодекс или обратиться за консультацией к профессиональному брокеру.
При каких условиях не придется платить налог при продаже жилья
Благодаря принятию ФЗ №210 в 2022 году собственнику не придется вносить налог с продажи жилья, если срок владения конкретным объектом составляет 3 года и более, и при этом недвижимость была получена во владение:
по наследству или в результате дарения внутри семьи;
в ходе приватизации (вне зависимости от количества совладельцев);
по договору ренты.
Помимо этого налог не платится при отчуждении единственного жилья, а также при реализации недвижимости стоимостью меньше 1 млн. рублей. Т.е. государство предоставляет определенные льготы для собственников, позволяя им сократить налогооблагаемую базу. Во всех остальных случаях срок продажи жилья без налога составляет 5 лет. Т.е. если человек владел недвижимостью в течение 5 лет, а потом решил продать ее, то он не будет платить НДФЛ (цена объекта может быть любой).
Продажа недвижимости через 5 лет после покупки
При продаже жилья, которое находилось в собственности частного лица больше 5 лет, владелец может не подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ. Сумма полученного дохода при этом не имеет значения. Налогоплательщик вправе не уведомлять соответствующие госорганы о сделке. Если же у ФНС появятся вопросы, и она направит продавцу соответствующее уведомление, физлицо может написать пояснение и приложить к ответу копии всех подтверждающих документов. Также в отделение налоговой службы можно явиться лично, предварительно договорившись о встрече с инспектором.
Продажа единственного жилья в РФ
С 2020 года единственное жилье дееспособного гражданина РФ можно продать без налога и подачи декларации через 3 года после его приобретения. Это актуально для таких ситуаций:
на момент совершения сделки купли-продажи у физлица нет в собственности другого объекта недвижимости;
новую квартиру купили в течение 90 суток с даты отчуждения жилья, по которому должен выставляться налог.
Продажа имущества за миллион
НДФЛ по закону начисляется исключительно на разницу между официальным доходом и вычетом, который положен всем собственникам недвижимости без предоставления документов о расходах на жилье. За счет этого можно сокращать доходы с продажи квартиры на сумму, которая не превышает 1 миллиона рублей. Этот лимит установлен государством для жилья и земельных участков. Он действует для всех доходов от реализации недвижимости на территории РФ в одном году.
Т.е. если квартира или комната продаются за миллион рублей, то НДФЛ со сделки платить не нужно, т.к. его покроет налоговый вычет. На эту льготу имеют право все граждане РФ. Для того, чтобы получить деньги, нужно заполнить декларацию и прописать вычет в размере доходов от реализации недвижимости (но не более 1 млн. рублей).
Нюансы наследства и дарения жилья от близких родственников
Если недвижимость была подарена или унаследована внутри семьи, то она может быть продана без внесения НДФЛ через 3 года с момента возникновения законного права собственности. При этом налоговая инспекция может потребовать документы о подтверждении родства. Если квартира продается раньше,чем пройдет 3 года с получения наследства, бывший хозяин должен будет оплатить налог:
13% - для граждан Российской Федерации;
30% - для иностранцев (налоговых нерезидентов РФ).
Продажа недвижимости, полученной в дар от третьих лиц
При получении в дар недвижимости одаряемый должен оплатить НДФЛ. С 2019 года доходы, начисленные с реализации жилья, можно уменьшить на сумму, с которой был рассчитан налог при принятии подарка. Т.е. НДФЛ будет начислен на разницу.
Как правило, ИФНС при расчете налога учитывает кадастровую стоимость. Если же продать жилье за ту цену, что указана в документах кадастра (в т.ч. просто на бумаге), то никакого налога не возникнет.
В этом случае для того, чтобы избавиться от налога, нужно составить декларацию и указать имущественный вычет в сумме, с которой уже был уплачен НДФЛ. Налоговая инспекция может легко проверить эти данные, но лучше заранее подготовить декларацию с доходом в виде подарка и платежный документ с оплатой налога на доходы. Подобная предусмотрительность позволит избежать утомительных переговоров с ИФНС и неправомерного начисления налогов..
Продажа квартиры в новостройке
На первичном рынке продажа жилья без налога возможна, если с дня фактической оплаты по ДДУ прошло не менее 5 лет. Также для избавления от НДФЛ можно продать квартиру за столько же, за сколько она была куплена по договору доверительного управления (разницу можно оформить как плату за неотделимые улучшения).
Продажа квартиры дешевле кадастровой стоимости
В том случае, если доход от реализации объекта ниже чем 70% его кадастровой стоимости, для определения налогооблагаемой базы надо использовать специальную формулу. Нужно взять кадастровую стоимость жилья и умножить ее на коэффициент 0,7. Для того, чтобы узнать, с какой суммы продажи квартиры платится налог в этом случае, необходимо уточнить данные кадастра и сделать запрос в электронную базу БТИ.
Как рассчитать срок владения объектом и не платить налог с продажи жилья в 2022
Срок владения для объекта на вторичном рынке начинает исчисляться с дня регистрации сделки и внесения соответствующей записи в базу ЕГРН. При этом для новостроек отсчет ведется не с момента оформления собственности, а с даты оплаты по ДДУ (поступления денег на счет девелоперской организации).
Срок владения имуществом, полученным физлицом в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с даты перерегистрации права. Т.е. в налоговую инспекцию потребуется предоставить свидетельство о смерти
Если жилье приобретено в браке и получено в рамках наследства от скончавшегося мужа (жены),то реальный срок владения будет считаться не со дня смерти наследодателя, а с даты первоначального оформления права собственности на объект. Исключение составляют ситуации, когда заключен брачный договор, и имуществом супругов не является совместным.
Если речь идет о доле в квартире, то при получении ее в наследство одним дольщиком после гибели другого срок владения будет рассчитываться не со дня смерти наследодателя, а с даты образования права собственности на первую долю. Т.е. подобное наследование расценивается как увеличение доли в уже существующем праве.
Если продавец испытывает сложности с вычислением точного срока владения недвижимостью, он может обратиться к налоговому брокеру или консультанту. Специалист проанализирует ситуацию физлица и посоветует, как продать квартиру и не платить налог на доход. Услуги налогового консультанта стоят намного дешевле начисленного НДФЛ с продажи жилья, однако его следует искать только по рекомендациям друзей или знакомых.
Налоговый вычет - как получить льготу
Налоговый вычет - это компенсация от государства. Он помогает уменьшить налогооблагаемую базу, а в отдельных случаях - и вовсе избавиться от необходимости платить НДФЛ (зависит от стоимости объекта). Если налог уже был уплачен, то физлицо может вернуть средства из бюджета.
В соответствие с законодательством РФ имущественный вычет при продаже жилья предоставляется в размере доходов, которые были получены налогоплательщиком в налоговом периоде от реализации домов, квартир, комнат, наделов или долей в указанном недвижимом имуществ (но он не может быть больше 1 млн рублей). При реализации недвижимости в общей либо совместной долевой собственности размер допустимого вычета (миллиона рублей) распределяется между совладельцами этого жилья пропорционально их доле или по договоренности между ними (актуально для реализации жилья в общей совместной собственности).
Необходимые документы
При оформлении официального налогового вычета и подачи декларации необходимо подготовить следующие документы:
копию свидетельства о собственности (в отдельных случаях);
выписку из ЕГРН (справку можно заказать в онлайн режиме на Госуслугах);
копию ДКП, ДДУ (в зависимости от того, какой документ стал основанием образования права собственности);
АПП (для квартир, купленных по ДДУ);
платежные квитки, подтверждающие факт получения денег;
договор ипотеки и справка из банка о всех внесенных процентах (предоставляется в том случае, если квартира покупалась в кредит).
Подробный список документов следует уточнять в ИФНС. Перечень зависит от конкретной ситуации клиента.
Инструкция по получению вычета
Для того, чтобы получить вычет, необходимо:
заполнить декларацию (проще всего этого сделать на сайте ФНС);
приложить сканы документов к декларации;
подать документационный пакет в налоговую из личного кабинета ИФНС с помощью ЭЦП.
Срок камеральной проверки представленной декларации по НДФЛ составляет 3 месяца. Точную информацию о ходе ее проведения можно отслеживать в ЛК на сайте ФНС. По истечении указанного периода нужно подать заявление о возврате денежной суммы, перечисленной в бюджет.
Уменьшение налогооблагаемой базы на расходы
Вместо использования имущественного вычета в 1 млн. рублей налогоплательщик вправе уменьшить величину дохода, полученного от реализации недвижимости, на фактически произведенные расходы, по документам связанные с покупкой указанного объекта. В отдельных случаях это может быть выгоднее использования стандартного вычета.
Вывод: как продать квартиру и не платить налог в 2022 по закону
Сегодня для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ, надо рассчитать срок владения объектом и дождаться, когда пройдет 3 или 5 лет с дня появления права собственности. Также следует проконсультироваться с налоговым инспектором, чтобы убедиться в правильности подсчетов. Помимо этого сотрудник ИФНС сможет подсказать, как нужно оформить требуемые документы. Подобная предусмотрительность позволит продать квартиру не платить налог с продажи жилья на законных основаниях.
