Люди, желающие сменить место жительства и переехать в новую квартиру, вынуждены продавать одно жилье и приобретать другое. Совершая несколько сделок купли-продажи, зачастую приходится заплатить налог. С начала 2016 году действует закон, согласно которому нужно платить 13-процентный налог за реализацию квартиры, пребывавшей в собственности менее пяти лет. Эта сумма достаточно велика (например, налог с 5 млн. рублей составляет целых шестьсот пятьдесят тысяч). Отдавать государству тринадцать процентов налога совсем не хочется. Что же делать в такой ситуации, как не платить налог с продажи квартиры? Давайте по порядку.
Размер ставки налога
Стандартная ставка налога с доходов, который должны выплачивать все российские граждане, не попадающие под предусмотренные законом исключения, составляет тринадцать процентов.
Нерезиденты выплачивают налог по повышенной ставке, составляющей тридцать процентов (нерезидентами считаются те, кто платит налоги в другом государстве, либо граждане, которые более ста восьмидесяти дней в году проводят за границей).
Нужно ли платить налог?
Продавая недвижимое имущество, его владелец получает определенный доход. Согласно российскому законодательству, с любого дохода необходимо платить налог государству в размере тринадцати процентов. Следовательно, налог с продажи квартиры платить необходимо.
Однако делать это нужно не во всех случаях. В некоторых ситуациях человек, продавший квартиру, от обязательной уплаты налога освобождается. Как продать квартиру без налога? Все соответствующие ситуации перечислены в российском законодательстве. Например, не нужно делать налоговые выплаты в том случае, если продавец владел объектом недвижимости в течение пяти и более лет.
Минимальный срок владения
Пять лет – минимальный срок владения недвижимостью, позволяющий продать ее, не заполняя налоговую декларацию и не уплачивая подоходный налог. В этом случае никаких претензий продавцу государством предъявлено не будет, вне зависимости от суммы заключенной сделки.
Период владения определенным объектом исчисляется со времени, когда представитель Росреестра зарегистрировал право собственности на него (в случае покупки). Если же квартира получена была продавцом в наследство, начальной точкой считается момент кончины наследодателя.
Если продавец квартиры владел ею менее пяти лет, он должен представить отчет в налоговую инспекцию даже в том случае, если НДФЛ равняется нулю вследствие использования льготы.
Данный закон был принят в 2016 году. В 2020 в него были внесены определенные поправки, согласно которым минимальный период владения в отношении некоторых квартир был сокращен до 3 лет. Изменения коснулись следующих квартир:
-
полученных в дар от близкого родственника;
-
приватизированных;
-
унаследованных;
-
приобретенных до 01.01.2016;
-
являющихся единственными в собственности.
Единственное жилье – что это такое? Чтобы жилое помещение считалось единственным, никакого другого жилья у его владельца в собственности быть не должно. Определяя статус жилья (единственное оно или нет), необходимо учитывать следующие моменты:
-
жилье – это квартира, дом, отдельная комната в коммуналке или иное жилое помещение, за исключением апартаментов;
-
также необходимо учитывать наличие долевой собственности;
-
если во время брака вашим партнером была приобретена жилая недвижимость, она тоже учитывается.
Перечисленные выше квартиры теперь можно продавать без уплаты налога через три года после получения в собственность. Для остальных объектов минимальный срок владения остался прежним – пять лет.
Как рассчитать налог, который подлежит уплате?
Сначала определяется сумма, с которой будет выплачиваться налог. Для этого берут кадастровую стоимость объекта (узнать ее можно на портале Росреестра), после чего умножают ее на 0,7. Определив официальную стоимость объекта недвижимости, сравнивают ее с суммой покупки, указанной в заключенном договоре. В данном случае действует следующее правило – налог необходимо уплачивать с той суммы, которая больше (70% от кадастровой стоимости или указанная сумма в договоре). Если собственник имеет право на официальный налоговый вычет при продаже квартиры, его следует вычесть из общей суммы. После этого следует подсчитать, чему равны тринадцать процентов от полученной разности. Результат вычислений – это налог, который необходимо будет выплатить государству после заключения сделки.
Как можно избежать налоговых выплат?
Когда не платится налог с продажи квартиры? По закону, продавец недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ, если:
-
продаваемая собственность является единственным жильем физического лица, принадлежавшим ему не меньше трех лет;
-
собственник приватизировал жилье больше трех лет назад;
-
владелец получил недвижимость в подарок от родственников или по наследству больше трех лет назад;
-
недвижимость была приобретена до 1.01.2016 г.
В перечисленных выше случаях вопрос «Нужно ли платить налог с продажи квартиры?» не актуален, никаких налоговых выплат продавец делать не должен.
Как уменьшить размер выплат, если льготный период владения еще не прошел?
В некоторых ситуациях собственники, владеющие жильем меньше минимального периода, имеют возможность сэкономить на выплате налога. Сделать это они могут несколькими способами.
Использование налогового вычета. Например, можно получить имущественный вычет при продаже квартиры. Владелец квартиры вправе рассчитывать на получение максимального налогового вычета в размере один миллион рублей в случае продажи квартиры либо доли в ней. При продаже другого личного имущества налоговый вычет ограничен суммой в двести пятьдесят тысяч рублей. Рассмотрим пример. Владелец продал квартиру за пять миллионов рублей. Применив налоговый вычет, отнимаем от пяти миллионов один миллион и получаем четыре миллиона. Сумма взимаемого налога составит 13 процентов от четырех миллионов – пятьсот двадцать тысяч рублей. Без использования вычета сумма налоговых выплат составила бы уже шестьсот пятьдесят тысяч рублей.
Доходы уменьшить на расходы. Если квартира, продаваемая собственником, ранее была им приобретена, и у него на руках имеется подписанный во время заключения сделки договор, он может доходы уменьшить на расходы. Допустим, жилье было приобретено за четыре миллиона рублей. Через пару лет владелец решил продать его, не дожидаясь окончания минимального срока. Продавать жилье он собирается за 5 млн. рублей. Налоговая база в таком случае будет выглядеть следующим образом: от пяти миллионов отнимаем четыре миллиона, остается один миллион. Налог подсчитывается следующим образом: 1 млн х 13% = 130 тысяч. Полный налог составил бы: 5 млн х 13% = 650 тысяч. В том случае, если суммы покупки и продажи жилья совпадают, налог платить не нужно. Для использования данного способа необходимо являться налоговым резидентом. Ограничений по сроку владения жильем, суммам и числу сделок за год в этом случае нет. Физическое лицо вправе приобретать и продавать жилье неограниченное количество раз, с любой периодичностью.
Когда должен уплачиваться налог?
Владелец квартиры, решивший реализовать недвижимость, не дожидаясь завершения минимального периода владения, должен составить соответствующую налоговую декларацию. Скачать бланк документа можно с сайта госуслуг или с портала ФНС.
Декларация при продаже квартиры заполняется соответственно форме 3-НДФЛ. К ней прилагаются следующие документы:
-
паспорт, ИНН физического лица;
-
документы, подтверждающие передачу денежных средств за квартиру;
-
платежки, являющиеся подтверждением расходов;
-
в определенных случаях – свидетельство о наследовании либо дарственная.
Как подать налоговую декларацию?
Сдать заполненную декларацию и необходимые документы в налоговую можно лично либо по почте. Обладатели электронной подписи могут также сделать это через интернет, используя портал госуслуг.
В декларацию необходимо внести информацию обо всех полученных из любых источников доходах, включая заработную плату, указать данные о работодателе и внутренние коды.
Подать декларацию в налоговую инспекцию следует до 30 апреля включительно следующего года. Перевести в государственный бюджет рассчитанный налог следует не позже 15 июля этого же года. Получить реквизиты расчетного счета, на который необходимо перевести деньги, можно в отделении налоговой инспекции.
Игнорирование установленных законом сроков уплаты налога наказывается наложением штрафа, размер которого может составлять до двадцати процентов от невыплаченной денежной суммы. В том случае, если продавец квартиры не в состоянии заплатить налог в установленный срок, закон разрешает подать в налоговую заявление с просьбой о предоставлении рассрочки.
Почему не следует занижать стоимость жилья в договоре?
Некоторые продавцы недвижимости, желая сэкономить на выплате налога, пытаются схитрить, внося в договор заниженную сумму сделки. Такое поведение противозаконно, и никакой выгоды налогоплательщику оно не приносит. Почему не стоит поступать подобным образом?
Намеренное занижение суммы сделки является налоговым преступлением, за которое может быть наложен штраф в размере от двадцати до сорока процентов от суммы неуплаченного налога.
Если стоимость сделки оказывается меньше, чем кадастровая цена, для налогооблагаемой базы используется семьдесят процентов от этой цены. Снизить сумму базы можно только с помощью вычетов.
Покупателю недвижимости могут отказать в выдаче ипотеки. Оценку жилья со стороны банка выполняет независимый эксперт, который может заподозрить неладное, увидев заниженную цену.
Сложно найти человека, который согласится совершить покупку недвижимости с указанием в заниженной цены в договоре. Если заключенная сделка будет аннулирована, покупатель жилья не сможет получить все заплаченные деньги через суд.
Некоторые риелторы предлагают продавцам решить проблему с использованием «неотделимых улучшений», например, ремонта, продающегося за дополнительную стоимость. Делать этого не стоит. Если преступная схема вскроется, на продавца могут подать за налоговое преступление в суд. Вскрыться схема может в том случае, если покупатель недвижимости обратится в налоговую для получения вычета.
Заключение
В отношении продавцов квартир действуют разные минимальные сроки владения. Первый составляет три года, а второй – пять лет, зависимо от конкретной ситуации. После завершения этих сроков при продаже квартиры платить налог не нужно.
Если продать недвижимость нужно срочно, не дожидаясь окончания предусмотренных законом минимальных сроков, можно использовать налоговый вычет либо уменьшить доходы на сумму расходов. После продажи необходимо предоставить декларацию в налоговую – вне зависимости от того, была ли получена от сделки материальная прибыль.
