Перепланировка - это изменение конфигурации помещения за счет разборки или возведения межкомнатных перегородок, а также устройства, закладки или расширения дверных проемов в стенах. После ее проведения необходимо обратиться в органы БТИ и согласовать произведенные работы. Если этого не сделать, перепланировка будет считаться незаконной. В дальнейшем продать или обменять такой объект будет достаточно сложно: сейчас преимущественно покупают жилье на заемные деньги, а банки предпочитают не выдавать кредиты на квартиры с нарушениями. Для того, чтобы перепланировка при ипотеке не стала проблемой, лучше узаконить все изменения и получить новые документы БТИ.
Согласованная и незаконная перепланировка квартиры в 2022 году
Перепланировка квартиры - это изменение конфигурации помещения. После ее проведения фактическое состояние объекта не соответствует данным официальных документов БТИ. Процедура предусматривает обязательное согласование ремонтных работ с компетентными органами.
Как узаконить перепланировку
Признать перепланировку законной можно только через суд. Для этого необходимо:
Подготовить требуемые документы: выписку ЕГРН, новый техпаспорт, справку из СЭС и проект (чертеж) помещения от специалиста проектного бюро.
Оповестить отдел архитектуры администрации о произведенных изменениях в объекте.
Написать исковое заявление в суд и приложить документы, подтверждающие законность процедуры.
Получить положительное решение суда (в пользу собственника).
Обратиться в БТИ для корректировки существующего плана квартиры. После этого из бюро придет техник для фиксирования внесенных изменений.
Получить расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (как правило, это занимает максимум 10 дней).
Подать заявку в МФЦ и пригласить в квартиру кадастрового специалиста, который составит протокол и зафиксирует все изменения. После этого собственник жилья сможет получить новый технический и кадастровый паспорт.
Согласование перепланировки в квартире может длиться как 3 месяца, так и год. Многое зависит от вида произведенного ремонта, площади объекта и типа дома, в котором находится недвижимость. .
Какую перепланировку нельзя узаконить
Существует несколько видов ремонтных работ, которые невозможно согласовать с БТИ. К ним относятся:
расширение санузлов (как раздельных, так и совмещенных);
перенос «мокрых» зон (исключение составляют квартиры на первых этажах);
полный демонтаж несущей стены или колонны;
существенное изменение фасада здания;
пристраивание лестниц к балконам и окнам;
вынос радиаторов на балкон или лоджию;
подключение теплых полов к системе центрального отопления.
Также у собственников квартиры могут возникнуть проблемы с согласованием присоединения технических помещений (чердака, подвала или общей части подъезда). Для узаконивания подобного ремонта требуется разрешение всех жильцов дома, а его очень сложно получить (нужно договариваться с собственником каждой квартиры по отдельности).
Перепланировка в ипотечной квартире: надо ли ставить в известность банк
В ипотечном договоре заемщик обязуется согласовывать любые перепланировки с банком и соответствующими государственными органами. На практике, клиент должен сначала получить разрешение на проведение ремонтных работ от кредитного учреждения и только потом приступать к демонтажу или пристройке.
В каком случае согласование не нужно
Согласно действующим НПА, перепланировка квартиры в ипотеке не требует узаконивания, если:
перегородки внутри помещения остались без изменений;
дверные и оконные проемы находятся на своих местах;
двери расположены там, где указано на планах БТИ;
конструкция пола не была изменена;
конфигурация несущих стен не изменилась;
сантехнические приборы, счетчики, элементы вентиляции, газопроводное оборудование и трубы не были затронуты в ходе ремонта.
К примеру, собственник может демонтировать встроенный шкаф или антресоли и не получать на это разрешение в банке и Жилищной инспекции.
Что будет, если обойти запрет на перепланировку
Характер ответственности заемщика в случае проведения незаконной перепланировки в ипотечной квартире определяется условиями кредитного договора и видом ремонта, который был произведен. Как правило, удается изменить конфигурацию помещения без серьезных последствий и без уведомления займодателя. Однако при выявлении несогласованной перепланировки УК совместно с банком может потребовать от заемщика вернуть помещение в исходное состояние. Для этого Управляющая Компания может обратиться в суд.
Конечно, выселять заемщика из квартиры, пока идут судебные тяжбы, никто не будет, но лучше не обострять ситуацию и заранее согласовывать все строительно-ремонтные мероприятия с банком. Нужно понимать, что ипотека с неузаконенной перепланировкой может стать причиной для привлечения владельца к административной ответственности в виде штрафа (на основании ст.25 ЖК РФ и ФЗ №102). При возникновении любых спорных вопросов закон и суд будут на стороне банка.
Жилищная ипотека с неузаконенной перепланировкой: как правильно провести сделку
Квартиры, в который есть неузаконенная перепланировка, часто продают дешевле рыночной цены, чем и привлекают потенциальных покупателей. Продавцам не хочется тратить время на судебные экспертизы и разбирательства с БТИ, поэтому они просто делают скидку и продают объект с имеющимися техническими документами (без красных линий, но и без указания перепланировки). При этом продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой не противоречит российскому законодательству: современные НПА не содержат запрета на сделки с таким жильем.
Клиенты могут купить подобную квартиру и самостоятельно согласовать все изменения. Но покупатель должен понимать, что именно ему придется решать вопрос по узакониванию произведенной продавцом перепланировки или по приведению объекта в первоначальное состояние (если компетентные органы откажутся согласовывать ремонт). Это потребует траты как времени, так и денежных средств. Если человека это не пугает, он может идти на сделку.
Однако есть нюанс: банки крайне неохотно выдают кредиты на недвижимость с несогласованной перепланировкой. Придется либо соглашаться на дополнительные страховки, комиссии и повышенные проценты, либо увеличивать первоначальный взнос.
Этапы ипотечной сделки
Сделка по покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку включает в себя:
осмотр объекта;
внесение аванса или задатка;
анализ документов;
составление покупателем письменного обязательства о том, что он узаконит перепланировку своими силами;
оформление кредитного договора и договора страхования;
подписание ДКП;
перевод денег;
подписание акта приема-передачи объекта;
переезд в квартиру;
проведение первых ипотечных выплат.
.jpg)
Может ли сделка быть признана недействительной из-за незаконной перепланировки
В 2022 году Гражданским Кодексом РФ предусматривается 7 отдельных составов для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Ни один из них не содержит данных о самовольном переоборудовании помещения. Т.е. незаконная перепланировка квартиры не может стать причиной оспаривания сделки в судебном порядке.
Однако у этого правила есть одно исключение. ДКП может быть признан незаключенным, если из-за перепланировки квартира утратила свои характерные черты и перестала соответствовать своему описанию в базе ЕГРН. При этом подать заявление о признании сделки недействительной имеет право только одна из ее сторон (покупатель или продавец). Т.е. ни БТИ, ни отдел архитектуры местной администрации, ни УК не могут требовать расторжения уже заключенного договора купли-продажи недвижимости.
В каких случаях банк не выдаст ипотеку
Решение о выдаче ипотеки или об отказе в ссуде принимается банком на основании оценки недвижимости аккредитованной оценочной компанией. Отчет подается в письменном виде после осмотра объекта оценщиком, но покупатели могут заранее проанализировать свои шансы на получение займа, проконсультировавшись с персональным кредитным менеджером.
Банки по-разному трактуют отчеты по оценке, поэтому вопросы приобретения квартиры с перепланировкой часто решаются в индивидуальном порядке. К примеру, крупные кредитные учреждения (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк) достаточно неохотно предоставляют ссуду на переоборудованные объекты и запрашивают большое количество справок. Маленькие банковские организации более сговорчивы и нередко выдают займы на потенциально проблемные объекты.
Однако и те, и другие банки не станут выдавать ссуду на квартиру с перепланировкой, которую невозможно согласовать с БТИ. Из-за этого при осмотре недвижимости следует всегда интересоваться характером произведенных ремонтных работ, а также запрашивать технические документы прямо на показе.
Как узнать нехорошую квартиру
Узнать то, что квартира является нехорошей и имеет перепланировку, которую невозможно узаконить, можно только после анализа техпаспорта и выписки ЕГРН на объект. В рекламе или на показах объекта об этом не сообщается.
Как купить в кредит квартиру с проблемной планировкой
Если была сделана изначально не согласуемая незаконная перепланировка квартиры ипотека на нее никогда не будет одобрена крупными и надежными банками (из ТОП-20). Финансовые учреждения ответственно относятся к предмету залога и не выдают ссуду на жилье с проблемами. Если клиент все-таки хочет купить этот объект, он может оформить потребительский кредит или взять займ под другую недвижимость. Но нужно понимать все риски и приобретать такую квартиру только в том случае, если продавец предложил скидку, а вариант отличается ликвидностью (даже с учетом переоборудования).
Краткий вывод
Перепланировка и ипотека достаточно неплохо сочетаются друг с другом при соблюдении всех законодательных требований. Банки нередко выдают кредиты на покупку переоборудованных квартир, а также спокойно относятся к ремонту объектов, находящихся в залоге. Однако это касается только узаконенных работ: перепланировка квартиры в ипотеке требует обязательного согласования в органах юстиции и последующей корректировки техпаспорта БТИ. В противном случае банк может отказать в выдаче ссуды или потребовать восстановить изначальную планировку объекта.
