Капитальное строение – это готовое к эксплуатации жилое или нежилое здание. При его возведении проводятся земляные работы по организации заглубленного фундамента и дополнительных укреплений (при этом фундамент постройки может быть выполнен из любого материала, предусмотренного эксплуатационными параметрами). Строение и участок под ним являются единым объектом собственности и реализуются по одному договору (это касается всех сделок по продаже и аренде имущества с передачей права владения). Они всегда регистрируются в Росреестре, а потому имеют определенный идентификационный номер, по которому их можно найти в ЕГРН.
Главные отличия от некапитального строения
Все строение можно разделить на некапитальные и капитальные. Основное отличие первых от вторых заключается в том, что у них нет прочной связи с землей. Они устанавливаются без фундамента, котлована и грунтовых укреплений, а потому их можно легко демонтировать и переместить без ущерба для их назначения и ключевых характеристик.
Фактически капитальное строение устанавливается с целью длительной эксплуатации. При этом оно всегда образует с имеющимся наделом единое объемно-пространственное, функциональное, архитектурно-градостроительное, инженерно-техническое и технологическое целое. Минимальный срок для его эксплуатации варьируется от 25 до 100 лет (он может быть и больше, но многое зависит от характера техобслуживания). При этом временные объекты должны использоваться в течение максимум 25 лет, и после этого их нельзя реставрировать: только сносить.
Признаки ОКС
Основными признаками ОКС являются:
-
невозможность перемещения без нанесения какого-либо ущерба и вреда;
-
прочная связь с землей;
-
фундамент (при этом некоторые временные постройки по плану могут также иметь фундамент);
-
наличие стационарных коммуникаций, подведенных к дому (некоторые из них могут отсутствовать);
-
наличие техпаспорта, техплана, других бумаг (БТИ и кадастра) с указанием адреса и всех производимых изменений: переоборудования, разделения площади, перепланировки.
В таком объекте, как правило, можно прописаться или временно зарегистрироваться (причем не только взрослым членам семьи, но и детям). Он может создаваться только в процессе строительства, т.е. предполагается проведение проектных, монтажных и пусконаладочных работ с оформлением всей сопутствующей документации.
Что не может быть ОКС
В соответствии с актуальными положениями нормативно-правовых актов, к ОКС не могут быть отнесены киоски, палатки, навесы вне зависимости от того, где они располагаются. Киоск – это небольшое строение, которое предназначается для мелкой розничной торговли или предоставления частных услуг. В нем присутствует одно рабочее место, но нет большого торгового зала.
Палатка – это нестационарный объект в виде легковозводимой сборно-разборной конструкции, оснащенной прилавком. В итоге внутри образуется пространство, не замкнутое со стороны прилавка. Палатка может иметь место для размещения нескольких продавцов и хранения любого объема товаров. Навес представляет собой конструкцию с полузакрытой формой без стеновых элементов.
Киоски, палатки и навесы могут быть установлены в любом месте. Как правило, их используют для торговли на улице или на некрытом рынке без указания на плане территории. Собственники или арендаторы таких конструкций не оформляют на них свидетельств, выписок ЕГРН или справок БТИ.
Как подтвердить принадлежность
Для того, чтобы определить, является ли объект капитальным, необходимо изучить его документы и исследовать сам дом (в т.ч. на предмет наличия фундамента). Также можно обратиться за разъяснениями в суд, где после специально назначенной экспертизы будут определены основные характеристики недвижимости (при несогласии с решением истец вправе подать повторный иск с апелляцией).
Типы строений
Существует много параметров, по которым принято классифицировать строения. В большинстве случаев они разделяются по функциональному назначению и уровню (статусу). Разделение является условным и не фиксируется в официальной документации БТИ и ЕГРН. При этом оно может указываться в рекламе при аренде и продаже.
Функциональное назначение
Функциональное назначение – это одна из важнейших характеристик недвижимости. Оно представляет собой систему признаков, характерных для конкретного строения или незавершенной стройки. База сравнения характеристик включает в себя совокупность экономических, социальных, экологических, органолептических показателей.
По функциональному назначению в РФ принято разделять строения на производственные, непроизводственные и линейные. К первым относятся промышленные и военные укрепления, ко вторым – жилые дома, коммунальные конструкции, объекты культуры, здравоохранения и спорта. Линейными называют всевозможные магистрали, инженерные сети, каналы электропередач и т.д.
Уровень значения
По уровню значения все строения подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. При классификации учитывается то, какие именно вопросы решаются с помощью указанной недвижимости.
Обозначения и информация в кадастре
Все объекты подлежат учету в органе кадастра. Для подачи справок на регистрацию можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в многофункциональный центр. После этого владелец сможет получить выписку ЕГРН со стандартными кадастровыми обозначениями, характерными для других помещений.
Площадь строения
ОКС имеют определенную площадь. Сведения о ней можно найти в сопроводительных бумагах на дом, в проектной документации в свидетельстве ЕГРН. Если у физлица нет доступа к этим бумагам, но при этом требуется получить указанную информацию, следует измерить ширину и длину, а затем перемножить эти данные между собой. Т.е. такое строение всегда имеет какую-то определенную форму (как правило, квадратную или прямоугольную): и это дает возможность быстро установить его площадь.
Объекты недвижимости и законодательные требования
ОКС относятся к недвижимости вне зависимости от их технических и физико-химических характеристик. На основании ст.130 ГК РФ все строения регистрируются и оформляются соответствующим образом в органах юстиции при условии подачи заявления и оплаты госпошлины.
Что можно отнести к ОКС: информация из НПА
К ОКС относятся различные здания, сооружения, строения и незавершенные стройки. Перечни объектов и их определения можно найти в ст.2 ФЗ №384 и ст. ГрК РФ, а также ст.130 и ст.222 ГК РФ. При этом российским законодательством не установлен какой-либо четкий и полный список характеристик. Т.е. даже обозначенные нормативно-правовые акты требуют более детального рассмотрения, изучения и трактовки (в т.ч. при участии опытного кадастрового инженера).
Здания
Здание представляет собой объемную строительную систему, которая имеет надземную или подземную части. Оно состоит из помещения, инженерной сети и системы технического обеспечения (совокупности трубопроводов и коммуникаций). Такая недвижимость предназначается для проживания людей, их работы, запуска производства, хранения товаров и содержания животных.
Сооружения
Сооружение – это объемная, плоскостная или линейная строительная система с наземной, надземной или подземной частями. Конструкция состоит из несущих, временных и ограждающих перегородок. Она подходит для размещения производства, хранения продукции, перемещения грузов и временного нахождения людей (без проживания).
Строение
Строение – это совокупность всех объектов и их разновидностей. В эту категорию входят отдельные построенные конструкции, дома и служебные склады (цеха) с индивидуальным входом.
Объект незавершенного строительства
В Градостроительном Кодексе РФ и Техническом регламенте нет формулировок с термином «объект незавершенного строительства». Это определение сначала появилось в методических рекомендациях для бухгалтеров от Минсельхоза, а затем распространилось во все сферы деятельности. В эту категорию попадают объекты, возведение которых приостановлено, законсервировано, прекращено или продолжается.
Также при составлении отчетов сюда можно включить жилье, которое находится в эксплуатации, но не имеет при этом официальных регистрационных и кадастровых документов (в т.ч. акта приемки-передачи). Т.е. информация о нем нигде не «пробивается»: обычно это делается с целью уменьшения налогооблагаемой базы.
Особенности определения бани и гаража
Баня признается капитальным строением в том случае, если она имеет не менее двух этажей, оборудована заглубленным фундаментом и поддерживает работу коммуникаций. Также она должна иметь дополнительное помещение, не связанное напрямую с парилкой. Помимо этого есть определенные требования и к гаражам. В частности, к ОКС относятся только кирпичные и блочные гаражные боксы с подвалами или полуподвалами.
Где по закону разрешено вести стройку
ОКС можно возводить практически на любом наделе согласно его рекомендованному назначению и кадастровому плану. Запрет распространяется только на земли заповедников и природоохранного комплекса: на них нельзя устанавливать любые строения, в т.ч. нежилые (список таких территорий можно найти в официальных реестрах в открытом доступе).
Когда можно не оформлять разрешение на стройку
Возможность отказа от оформления разрешительных документов предусмотрена ст. 51 ГрК РФ. В частности, их можно не получать, если конструкция носит вспомогательный (временный характер) или она возводится при бурении скважины или прокладки газопровода.
Ключевые особенности строения
ОКС – это один из видов недвижимости в РФ, который есть как в городе, так и в сельской местности. Он имеет фундамент, выполненный из любого материала, и предусматривает обязательную регистрацию в органах юстиции.
Вывод
Капитальные строения имеют заглубленный фундамент. Они представляют собой всевозможные жилые и нежилые здания, производственные/промышленные помещения, коммуникации (в т.ч. ЛЭП и трубопроводы). К ним можно отнести новостройки от застройщика, офисные комплексы, торговые центры и т.д. Правильное и своевременное определение строения позволит оформить право собственности, составить различные технико-эксплуатационные бумаги и с максимальной точностью определить налогооблагаемую базу.
