Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилое в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен только при наличии определенных условий и в порядке, предусмотренном градостроительными и жилищными нормами законодательства РФ. Как правило, такой перевод требуется для ведения в помещении различной коммерческой деятельности (магазин, парикмахерская, хостел, оказание медицинских услуг и т.п.).

Следует отметить, что закон допускает и обратную процедуру – предусматривается возможность переводить нежилое помещение в жилое. Такая процедура является более сложной в силу того, что в данном случае требования к переводимому нежилому объекту недвижимости гораздо жестче.

Перевод помещения из одной категории в другую – достаточно сложный процесс, который требует провести не одно согласование и оформить достаточно большой объем документов.

Понятие жилого помещения

Законодательство РФ (в частности Жилищный Кодекс) содержит развернутое понятие жилого помещения. В соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ под жилым помещением признается отдельное изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, которое пригодно для проживания в нем людей на постоянной основе.

Требование о пригодности к проживанию подразумевает, что жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам, иметь работоспособные инженерные системы (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, электрические сети, отопление и т.п.), отвечать условиям безопасного пребывания в нем людей и соответствовать иным требованиям законодательства РФ.

К жилым помещениям относятся: жилой дом (или часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Главный ключ к получению разрешения на перевод жилого помещения в нежилое – соблюдение следующих условий:

• помещение или квартира располагается на первом этаже (допускается вариант расположения выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, должны быть нежилыми);
• наличие согласия большинства (либо всех – в зависимости от ситуации) собственников многоквартирного дома, в котором располагается помещение;
• наличие согласия ближайших соседей (жильцов, чьи квартиры непосредственно примыкают к переводимому помещению);
• наличие технической возможности устройства отдельного входа в помещение (т.е. вход в помещение после его перевода в нежилое должен быть устроен напрямую с улицы, с прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, тогда как проход через общий подъезд должен быть исключен);
• отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов.

В помещении, переводимом в нежилое, допускается ведение только определенных видов деятельности (магазины, общепит, бытовое обслуживание, медицинские услуги и т.п.). При этом организация производства, складов, мастерских запрещена.

Решение о согласии (или несогласии) на смену статуса помещения (перевода в нежилое) принимается на общем собрании собственников. Существуют определенные правила для того, чтобы собрание было правомочным рассмотреть вопрос о переводе помещения из жилого в нежилое. Для домов с одним подъездом на собрании должны присутствовать собственники, обладающие не менее 2/3 голосов от общего количества. Если дом имеет несколько подъездов, то на собрании должны присутствовать собственники, имеющие не менее ½ голосов во всем доме, а также собственники, имеющие не менее 2/3 голосов в подъезде, в котором располагается переводимое помещение.

Решение на собрании принимается простым большинством голосов участвующих (в том числе большинством голосов от общего количества собственников подъезда). Однако, если в результате мероприятий, необходимых для признания помещения нежилым, будут изменены параметры общего имущества в доме, затронуты несущие стены, согласие на это должны дать все 100% собственников жилого дома.

Случаи, при которых перевод невозможен

Помимо обязательного соблюдения условий для перевода помещения в нежилое, законом предусмотрены случаи, когда получить разрешение на такой перевод невозможно:

1. помещение располагается в наемном доме социального использования;
2. помещение является комнатой в общежитии, коммунальной квартире;
3. перевод осуществляется для использования помещения для целей религиозной деятельности;
4. несоблюдение перечисленных в предыдущем пункте условий для перевода жилого помещения в нежилое;
5. переводимое помещение не имеет статус самостоятельного объекта недвижимости (не имеет свой кадастровый номер), а является частью жилого помещения;
6. помещение используется собственником или иными гражданами в качестве места постоянного проживания;
7. наличие обременений в виде прав третьих лиц (например, залог).

Требования для перевода помещения из нежилого в жилое

Как уже было отмечено выше, законом предусмотрена и обратная процедура – нежилой фонд можно перевести в жилой. Однако в данном случае количество условий для согласования перевода существенно больше и они намного серьезнее. Это обусловлено тем, что требования к нежилым помещениям изначально не такие жесткие, как к жилым. Нежилой объект недвижимости может быть без окон, не быть оборудован водой или системой отопления, иметь низкий потолок и т.п. Однако если помещение переводится из нежилого в жилое, то предполагается, что в нем в последствии будут проживать люди. А это значит, что такой объект недвижимости должен отвечать всем требованиям, предъявляемым законом к жилым помещениям.

Собственно, часть 4 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ в качестве основного условия, препятствующего переводу нежилого помещения в жилое, называет несоответствие нежилого помещения требованиям, установленным для жилых помещений, если устранить такое несоответствие не представляется возможным. Основные требования, которым должно отвечать нежилое помещение для получения статуса жилого:

• все несущие и ограждающие конструкции в помещении, а также на участке подхода к нему должны находиться в работоспособном состоянии, обеспечивать безопасное пребывание граждан;
• конструкции и оборудование помещения должны исключать риск получения жильцами травм;
• должны выполняться нормативные требования к ширине и уклону лестничных маршей, размерам дверных проемов и т.п.;
• наличие в помещении инженерных систем: водоснабжение (в т.ч. горячее) и водоотведение, электричество, отопление и вентиляция, газоснабжение (если район газифицирован);
• все инженерные системы помещения и многоквартирного дома должны удовлетворять требованиям безопасности, а также санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов;
• кратность воздухообмена в помещении должна соответствовать установленным нормам;
• наружные ограждающие конструкции должны иметь тепло- и пароизоляцию, а также обеспечивать в помещении уровень влажности не более 60% и температуру при включенном отоплении не ниже +18 градусов;
• помещение должно быть защищено от попадания дождевой, грунтовой, талой воды;
• при расположении помещения выше пятого этажа (кроме мансардного) доступ к нему должен быть обеспечен при помощи лифта;
• здание должно иметь определенный класс конструктивной пожарной опасности и степень огнестойкости, обеспечивающие безопасность как самого здания, так и помещений в нем;
• должны соблюдаться требования инсоляции (освещение помещения лучами солнечного света) по количеству комнат и длительности воздействия;
• помещение должно иметь высоту от пола до потолка (кроме холлов, коридоров) не менее 2,5-2,7 м. (в зависимости от климатического района);
• отметка пола помещения должна располагаться выше отметки земельного участка, на котором располагается здание;
• помещение не должно размещаться в цокольном или подвальном этаже;
• комнаты и кухня должны обеспечиваться естественным освещением (данное требование не распространяется на коридоры, кладовые, гардеробные, санузлы и т.п.);
• должно соблюдаться определенное соотношение площади световых проемов (окон, витражей) к площади комнат помещения;
• максимально допустимый уровень шума, проникающий в помещение с улицы, не должен превышать 55 дБ днем и 45 дБ ночью;
• индекс изоляции межквартирных стен и перегородок должен быть не менее 50 дБ;
• уровень электромагнитного излучения в помещении не должен превышать нормативных значений;
• концентрация вредных веществ в помещении не должна быть выше предельно допустимой концентрации для воздуха места нахождения помещения.

Как видно, требования достаточно серьезные, поэтому далеко не все нежилые помещения им соответствуют. И, кроме того, конструктивные особенности многих нежилых помещений не всегда позволяют провести необходимые мероприятия, направленные на выполнение изложенных выше требований. Такие помещения не смогут получить статус жилых.

Следующий момент, который накладывает ограничение для перевода нежилого помещения в жилое – право собственности не должно иметь каких-либо обременений правами третьих лиц. Но это ограничение, в отличие от некоторых конструктивных сложностей, как раз, может быть вполне разрешимо.

Процесс перевода: документы, порядок, сроки

Для того чтобы перевести жилой объект недвижимости в нежилой (и наоборот), собственник этого помещения (иной уполномоченный собственником человек) должен подготовить и подать в соответствующий государственный орган заявление о переводе помещения из разряда жилого в нежилое (нежилого в жилое).

Обычно в госорганах предусмотрены определенные формы заявлений, но если таковой нет (или заявление подается через МФЦ, посредством портала Госуслуг), то заявление можно составить самостоятельно в свободной форме. Главное, чтобы оно содержало следующие пункты:

• наименование получателя (уполномоченного госоргана);
• ФИО заявителя;
• информация о помещении: адрес, площадь, этаж, число комнат, кадастровый номер;
• реквизиты правоустанавливающего документа;
• цель перевода помещения (размещение магазина, аптеки и т.п.);
• подтверждение того, что в помещении никто не проживает, не зарегистрирован, никто не имеет прав пользования данным помещением, права несовершеннолетних при проведении перевода не нарушены, право собственности на помещение свободно от каких-либо обременений.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

- план и техническое описание помещения (для жилого помещения, переводимого в нежилое, нужно предоставить технический паспорт);

- документы, подтверждающие собственность (потребуются подлинники или нотариально удостоверенные копии);

- поэтажный план здания, в котором располагается помещение;

- проект переустройства, переоборудования, перепланировки помещения (если он обязателен для осуществления процедуры перевода);

- согласие собственников многоквартирного дома (протокол общего собрания);

- согласие собственников помещений, непосредственно примыкающих к переводимому помещению (можно в произвольном письменном виде от каждого собственника).

При этом заявитель имеет право не предоставлять правоустанавливающие документы, план и техническое описание помещения, поскольку эти документы уполномоченный орган может запросить самостоятельно в соответствующих государственных учреждениях в порядке межведомственного взаимодействия.

После подачи заявления с необходимым комплектом документов уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения (в жилое или нежилое) или об отказе в таком переводе. Срок рассмотрения обращения собственника составляет не более 45 дней с даты поступления заявления и документов. Важный момент: если заявление и все необходимые документы подаются через МФЦ, то срок для принятия решения исчисляется с того дня, когда соответствующие документы поступили в уполномоченный орган из МФЦ.

Не позднее трех рабочих дней после принятия решения о переводе или об отказе в переводе, уполномоченный орган обязан выдать (лично заявителю или через МФЦ) или направить ему решение почтой. О принятом решении также уведомляются собственники помещений, непосредственно примыкающих к переводимому.

Если для использования помещения после перевода по назначению не требуется проведение каких-либо работ, то решение о переводе является окончательным документом, подтверждающим завершение процесса перевода помещения. В этом случае день вынесения такого решения является начальной датой, когда помещение может быть использовано в соответствии с новым назначением.

Если же для использования помещения по новому назначению требуется выполнение перепланировки, переустройства или иных работ, то решения является основанием для проведения таких работ. После окончания всех предусмотренных работ составляется акт приемочной комиссии, которую формирует орган, принявший решение о переводе помещения. В данном случае именно акт приемочной комиссии – тот самый документ, который будет подтверждать соответствие нового помещения требованиям, изложенным в решении о переводе. И, соответственно, только после подписания акта приемочной комиссии собственник может использовать помещение в соответствии с новым назначением.

Не стоит забывать, что использование помещения в соответствии с новым назначением должно осуществляться в соответствии с требованиями в области пожарной, санитарно-гигиенической, экологической и иной безопасности, установленными в отношении помещений соответствующего назначения.

Закон также предусматривает, что после принятия решения о переводе помещения (и после выполнения всех необходимых работ) уполномоченный орган направляет соответствующие документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Однако, чтобы ускорить процедуру регистрации изменений, собственник может обратиться самостоятельно непосредственно в Росреестр или подать документы через МФЦ.

Основания для отказа в переводе

Отказывать заявителю в переводе помещения из одной категории в другую (жилое в нежилое или нежилое в жилое) допускается в следующих случаях:

1. заявитель не предоставил всех необходимых документов (однако прежде, чем вынести решение об отказе, уполномоченный орган должен уведомить заявителя о необходимости предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней с даты направления соответствующего уведомления);
2. заявитель предоставил документы не в тот орган;
3. несоблюдение установленных законом условий перевода помещения;
4. если установлено несоответствие проекта переустройства или перепланировки помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть аргументировано и содержать перечень оснований, которые стали причиной отказа. Не позднее трех рабочих дней с момента вынесения решение направляется (выдается) собственнику помещения. Если решение отрицательное, собственник имеет право оспорить его в судебном порядке, при необходимости воспользовавшись услугами грамотных юристов.

Последствия незаконного проживания в нежилом помещении

В соответствии с нормами законодательства РФ физическое лицо в качестве места жительства может иметь комнату, жилой дом, квартиру, т.е. только жилые помещения. Таким образом, закон устанавливает запрет на возможность проживания в нежилых помещениях.

Такой запрет вполне понятен. По отношению к жилым помещениям сформулированы достаточно жесткие нормы и требования, которые призваны обеспечить удобство и безопасность проживающих в жилом помещении людей. Тогда как большинство нежилых помещений таким нормам не соответствуют, а потому могут создавать опасность для постоянного пребывания в них людей.

Предоставление гражданам нежилых помещений для проживания не допускается – этот принцип четко закреплен в законодательстве. В данном случае уже речь идет не о самих гражданах, а о лицах, которые предлагают им разместиться в нежилых помещениях (собственники, арендаторы). И вот как раз такие лица могут понести ответственность по статье 6.4 КоАП РФ. Если использование нежилого помещения для проживания связано с получением дохода, то такие предприниматели могут получить запрет на ведение деятельности продолжительностью до 90 суток. Возможность такого наказания предусматривает статья 3.12 КоАП РФ.

Конечно, оформлять гражданам прописку в нежилом помещении никто не позволит. Однако какой-либо ответственности для самих граждан, факт проживания которых в нежилом помещении будет установлен контролирующими органами, не предусмотрено. Хотя комментарии юристов говорят о том, что в судебной практике встречаются случаи, когда лица, проживающие в нежилых помещениях, получали судебный запрет на нахождение в таком помещении или решение о выселении.

Куда подавать заявление о переводе помещения

В каждом муниципальном образовании имеется свой уполномоченный орган по управлению имуществом, как правило департамент или управление по жилищным вопросам. Точно узнать, куда следует обращаться для перевода помещения, можно через сайт Госуслуг. По запросу «Перевод жилого помещения в нежилое» система выдаст информацию о том, как называется местный уполномоченный орган по рассмотрению вопросов о переводе помещений.

Подать заявление можно лично в приемную (канцелярию) уполномоченного по жилищным вопросам органа, отправить комплект документов почтой, сдать документы через МФЦ или сайт Госуслуг. Кстати, там же на сайте Госуслуг можно также ознакомиться с требованиями, которые предъявляются к заявлению о переводе и прилагающимся к нему документам, найти ответы на некоторые другие вопросы.

Признание помещения жилым

Выше уже указан основной набор требований, соблюдение которых является обязательным для того, чтобы нежилое помещение было признано жилым с соответствующим изменением его назначения.

Решение о признании помещения жилым принимает специальная межведомственная комиссия, которая формируется уполномоченным органом на основании заявления, поданного собственником помещения или его уполномоченным представителем. К заявлению должны быть приложены следующие документы:

1. копии правоустанавливающих документов (если право на помещение не зарегистрировано в Росреестре);
2. проект реконструкции (переделки) нежилого помещения в жилое;
3. заключение специализированной организации по итогам обследования помещения и ограждающих конструкций (при необходимости).

Правоустанавливающие документы (при наличии зарегистрированного права), технический план помещения, заключения органов государственного надзора уполномоченный орган запрашивает самостоятельно по системе межведомственного взаимодействия.

Поступившее заявление и прилагающиеся к нему документы комиссия рассматривает в течение 30 дней. При необходимости для решения вопроса привлекаются специализированные организации или отдельные эксперты с допуском СРО.

По итогам рассмотрения обращения комиссия выносит свое решение, которое оформляется в виде заключения:

• о соответствии помещения требованиям, которые предъявляются законом к жилым помещениям, признании помещения пригодным для проживания;
• о выявлении оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Решение по вынесенному на рассмотрение вопросу принимается большинством голосов от общего количества членов комиссии. При этом комиссия вправе принимать решение, если на голосовании присутствуют не менее половины от общего количества ее членов.

Заключение составляется в трех экземплярах, два из которых не позднее одного рабочего дня с даты составления направляются в уполномоченные органы государственной власти для вынесения окончательного решения.

Государственные органы, получив заключение комиссии, в течение 30 дней выносят решение о признании помещения жилым (или об отказе в признании помещения жилым). В течение пяти дней с момента вынесения решения уполномоченный орган обеспечивает отправку одного экземпляра заключения комиссии и своего решения заявителю.

Если заявитель или иные заинтересованные лица не согласны с вынесенным решением, они могут его обжаловать в судебном порядке.

Решение о переводе с условием перепланировки

В некоторых случаях, как уже было указано выше, решение по вопросу о переводе помещения из жилого в нежилое (или наоборот) может быть оформлено с условием о том, что собственник проведет необходимый объем работ (перепланировка, устройство отдельного входа и т.п.). В этом случае до момента начала использования помещения собственнику обязательно нужно выполнить изложенные в решении работы. Перечень работ указывается в соответствии с предоставленным самим собственником проектом (приложение к заявлению о смене назначения помещения).

Документом, подтверждающим выполнение собственником все необходимых работ, является акт приемочной комиссии. Составление такого акта подтверждает право собственника использовать помещение в соответствии с измененным назначением.

Однако при этом собственнику необходимо не забыть сделать новый технический план (технический паспорт) и внеси соответствующие изменения в данные ЕГРН.

Регистрация помещения после изменения назначения

Изменение назначения помещения (перевод в жилое или нежилое) подлежит регистрации в Росреестре. Обычно уполномоченный орган самостоятельно направляет все необходимые документы в Росреестр. Но обратиться в регистрирующий орган может и сам собственник. Для этого собственник через МФЦ или сайт Госуслуг подает соответствующее заявление с приложением подтверждающих документов и квитанции оплаты госпошлины.

Срок для внесения новых сведений в ЕГРН составляет 15 рабочих дней. И только после получения уведомления от регистрирующего органа о внесении новых данных в ЕГРН процесс перевода помещения из нежилого в жилое или из жилого в нежилое можно считать завершенным.