При сделках купли-продажи наследственных квартир главным риском для обеих сторон является наличие неучтенных наследников, которые могут оспорить в суде факт отчуждения имущества. Продавцу придется делиться наследством с другими наследниками, а покупателю искать новое жилье и надеется на возмещение уплаченных сумм. Советы от Reforum позволят минимизировать риски, сопутствующие покупке наследственной квартиры.
Как продать наследственную квартиру
Получив в наследство недвижимость, нельзя сразу ею распоряжаться. Сначала гражданин получает право пользования имуществом с обязанностью уплачивать налоговые, коммунальные и иные платежи, связанные с содержанием. Перед оформлением квартиры в собственность необходимо принять свидетельство о праве на наследство и поставить ее на кадастровый учет. В случаях, когда жилье в залоге или куплено посредством ипотечного кредита, для вступления в полноправную собственность нужно разрешение залогодержателя или полное погашение задолженности перед банком. В противном случае последующая сделка будет признана недействительной.
Декларировать квартиру, доставшуюся по наследству, не нужно. Однако при продаже доход от сделки облагается налогом по общим правилам. Быстро продать квартиру по наследству без оплаты налога не получится, так как должно пройти 3 года с начала владения жильем. В случае срочной продажи до истечения указанного срока придется заплатить 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей.
Сделки покупки или продажи наследственной квартиры проходят по стандартной схеме: заключение предварительного договора с оплатой аванса, сбор документов, обращение в отделение МФЦ или Росреестр.
Покупка квартиры, доставшейся по наследству
При желании купить наследственную недвижимость консультация риелтора или юриста, специализирующихся на таких сделках, будет не лишней. Покупатель сильно рискует приобретая «свежее» наследство, когда новый собственник владеет недвижимостью менее 3 лет. В таких случаях уместен торг, который позволяет получить хорошую скидку, но и выше риски.
Наиболее безопасной считается покупка квартиры по наследству, которая находится в собственности у продавца больше 3 лет. В таком случае вероятность появления неучтенных наследников сводится к минимуму.
Перед тем, как заключить сделку купли-продажи, стоит внимательно рассмотреть основные аспекты наследования недвижимого имущества. Это поможет понять, кто и при каких обстоятельствах в будущем может оспорить отчуждение недвижимости и как этого избежать.
Принципы и порядок наследования
Жилое имущество наследуется по завещанию или по закону. В первом случае порядок наследования определяет законный владелец жилья. То есть в письменной форме составляется завещание, в котором указаны наследники среди родственников и иных лиц. Документ заверяет и регистрирует нотариус. В чрезвычайных ситуациях, когда есть угроза жизни, гражданин может написать завещание в присутствии двух свидетелей, которое будет признано законным через суд без участия нотариуса. Поэтому при покупке наследственной квартиры по завещанию без нотариального заверения стоит попросить решение суда о его законности.
В случае, если наследодатель не оставил перед смертью завещание, потенциальные наследники претендуют на имущество по закону с соблюдением следующей очередности:
дети, супруги, родители в равных долях;
полнородные и нет братья, сестры, бабушки, дедушки;
дяди, тети;
другие родственники.
В соответствии с законом, наследники каждой следующей очереди вступают в наследство лишь при условии отсутствия предшествующих, при их отказе от наследства или в случае признания судом недостойными наследниками.
Однако есть еще третья категория наследников — обязательные, которые получают свою долю даже при отсутствии в завещании. К ним относятся:
дети умершего, не достигшие 18 лет;
нетрудоспособные дети, супруг или родители;
иждивенцы умершего.
Сроки вступления в наследство
Временные рамки, в течение которых гражданин принимает наследство, определены законом и составляют не меньше полугода. То есть нельзя продать недвижимость сразу после смерти владельца даже при условии отсутствия родственников или других претендентов на наследство. Существуют ситуации, когда срок принятия увеличивается либо уменьшается:
отказ от наследства наследниками первой очереди (вторая очередь получает 6 месяцев с даты отказа);
отказ наследников первой и второй очереди (следующая очередь получает 9 месяцев с даты отказа);
отсутствие факта вступления в наследство по завещанию (первая очередь получает 3 месяца с даты окончания срока унаследования имущества по завещанию).
Завещательные отказы
Бывают случаи, когда в выписке ЕГРН можно встретить пометку «завещательный отказ». Например, умерший передал квартиру в наследство жене, но с условием, что в ней будет проживать их пасынок до совершеннолетия. Если жена решит продать наследственную квартиру, новый владелец получит недвижимость с обременением по завещательному отказу. То есть ему придется предоставить право проживания в купленном жилье пасынку умершего.
Способы минимизировать риски
Покупка наследственной квартиры потребует от покупателя предельной внимательности и терпения при проверке всех необходимых документов, которые позволят избежать проблем в будущем. К таковым относятся:
Выписка из ЕГРН. Содержит сведения о собственнике жилья, способ его получения, историю перехода прав, наличие обременений (арест, ипотека или право пользования недвижимостью). Стоит сопоставить информацию о предмете сделки, полученную от продавца, с данными из выписки.
Свидетельство о праве на наследство. Следует проверить на совпадение технические характеристики с реальной недвижимостью (площадь, количество комнат). Если данные расходятся, значит имела место перепланировка. В таком случае нужно попросить у продавца документ о ее согласовании с БТИ или жилищной инспекцией.
Технический план или аналоги. Необходимо сверить сведения из этого документа относительно площади, планировки, этажа с данными в выписке из ЕГРН, которые должны совпадать.
Паспорт собственника. Важно сравнить его данные с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
Справка о погашении задолженности. Если покупка наследственной квартиры производилась за счет ипотечного кредита, и он на момент сделки не погашен, наследник должен его оплатить.
Сбор дополнительной информации
Перед покупкой полученной по наследству квартиры стоит расспросить продавца о наличии других родственников и обязательных наследников умершего. Если он рассказывает об этом с неохотой, скорее всего он что-то скрывает и это повод насторожиться. В таком случае стоит пообщаться с соседями или участковым.
Когда недвижимость досталась продавцу вследствие наследования по закону, стоит уточнить к какой очереди наследников он принадлежит. Если ко второй, необходимо поинтересоваться, что случилось с родственниками первой очереди. В случае их отказа от наследства должен быть документ, подтверждающий это и заверенный нотариусом.
Подтверждение «добросовестности» покупателя
Перед приобретением наследственной недвижимости следует собирать подтверждения «добросовестности» покупателя. Во-первых, в договоре купли-продажи нужно отражать реальную стоимость сделки. Иначе в случае возникновения споров суд может расценить занижение цены жилья как недобросовестные действия со стороны приобретателя. Тогда при возврате имущества наследнику он получит лишь ту сумму, которая зафиксирована в договоре.
Во-вторых, можно прописать в договоре гарантии продавца. То есть указать, что он уверен в отсутствии иных наследников, а при их появлении компенсирует убытки самостоятельно. Такой пункт послужит хорошей защитой покупателя от возможных претензий со стороны родственников.
Титульное страхование
Существуют надежный способ свести риски, связанные с покупкой наследственной квартиры, практически к нулю. Это титульное страхование, при котором страхуется не сама недвижимость, а право (титул), переходящее от прежнего собственника к новому.
Этот вид страхования чаще всего применяется при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке, при ипотечном кредитовании. Страховка компенсирует ущерб, возникший при частичной или полной утрате жилья вследствие потери права собственности по причинам, независящим от страхователя и подтвержденным решением суда. Таким образом титульное страхование защитит покупателя при возникновении претензий со стороны появившихся после заключения сделки наследников или неучтенных собственников.
В заключение
Нет гарантии, что после покупки или продажи наследственной квартиры не возникнут проблемы, связанные с появлением новых наследников. Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить документы, предоставленные продавцом. Сделать это можно самостоятельно или с привлечением юриста. Это повысит вероятность признания «добросовестности» покупателя, если начнется судебное разбирательство.
Чтобы покупка наследственной квартиры не обернулась расторжением договора, лучше выбирать варианты, в которых собственник вступил в наследство больше 3 лет назад. Именно столько составляет срок исковой давности и суды неохотно идут на его восстановление.
Самым надежным способом обезопасить себя от разбирательств с возможными неучтенными наследниками — титульное страхование, которое позволяет защитить свое право собственности на купленную недвижимость.
