Дарение недвижимости - это юридическая сделка, в рамках которой собственник безвозмездно передает юридическому или физическому лицу в собственность свое имущество. Процедура регламентируется ст. 572-582 ГК РФ. Она предусматривает обязательное заключение договора и его последующую регистрацию в Росреестре. В большинстве случаев оформление дарения квартиры не требует участия риелтора, но стороны могут обратиться к маклеру для правильного составления всех необходимых документов по сделке.
Стандартная сделка дарения квартиры: ключевые особенности процедуры
Основным признаком и условием сделки дарения квартиры является ее безвозмездность. Т.е. по закону не подразумевается какого-либо встречного предоставления от одаряемого. Это касается как денег, так и каких-либо услуг. Если в договоре или в приложении к нему будут указываться некие условия сделки, то она может быть признана недействительной и притворной.
Помимо этого дарственная не подразумевает гарантированного возникновение обязательственно-правовых отношений между сторонами договора. Одаряемый должен выразить личное согласие на принятие подарка: в противном случае сделка не состоится.
Какие требования предъявляются к дарителю
Даритель - это владелец объекта недвижимости, который безвозмездно передает его в дар, т.е. заключает изначально невыгодную для себя сделку. По этой причине перед сделкой важно удостовериться в его серьезности и адекватности. Т.е. для того, чтобы процедура была признана законной, собственник жилья должен соответствовать следующим требованиям:
-
Дееспособность. Даритель должен осознавать свои действия и поступки, а также понимать последствия всей процедуры.
-
Психическое здоровье, отсутствие неврологических расстройств и осознанность действий. В соответствие с нормами российского законодательства дарение могут признать недействительным, если собственник подарит свое имущество под давлением, или будет доказано то, что он не осознавал свои действия по причине какой-либо болезни.
-
Право собственности. Человек может подарить только то, чем он владеет. Если квартира ему не принадлежит, он не вправе оформлять на нее дарственную. Также физлицо не сможет оформить в дар жилье, которое имеет обременение (чаще всего таким ограничением является ипотека или кредит под залог имущества).
В отдельных случаях на подписание договора дарения могут пригласить врача для медицинского освидетельствования владельца жилья.
Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость
В качестве борьбы с коррупцией в Российской Федерации был принят закон, по которому врачи, учителя, воспитатели и другие социальные работники не вправе принимать недвижимость в дар от своих пациентов, воспитанников и их родственников. Запрет действует во всех регионах страны. При этом стоимость жилья какого-либо значения не имеет.
Можно ли подарить строящуюся квартиру
По закону можно подарить только то жилье, которое находится в собственности. Квартира в строящемся доме формально никому не принадлежит и не имеет кадастрового номера, а потому ее нельзя подарить (но можно переоформить ДДУ с указанием минимально возможной цены).
Возможно ли дарение между юридическими лицами
Дарение недвижимости между двумя юрлицами в России запрещено. Однако компания или индивидуальный предприниматель могут дарить или получать в дар имущество физических лиц. Т.е. одна фирма не может подарить другой организации склад, но при этом может оформить дарственную на своего руководителя, сотрудника или третье лицо.
Можно ли расторгнуть такую сделку
Договор дарения недвижимости можно расторгнуть до непосредственной передачи имущества в собственность одаряемого, а также после перехода права собственности по основаниям, предусмотренным законом. Расторжение или аннулирование документа может производиться при добровольном согласии обоих участников сделки с привлечением нотариуса или без согласия одаряемого или дарителя в одностороннем порядке через суд.
Как дарение оформляется юридически
Дарение - это двусторонняя сделка. Процедура оформляется соответствующим договором, в котором указываются реквизиты обоих участников процедуры и параметры конкретного объекта недвижимости. Документ составляется в простой письменной форме на русском языке. По закону для договора дарения жилья не подходит устное заключение. Просто передать документы и ключи на квартиру также нельзя. Юридически передача выписки ЕГРН ничего не изменит: без обращения в официальное ведомство и регистрации в Росреестре в базе недвижимости все равно останутся данные предыдущего владельца (дарителя).
Помимо договора дарения стороны оформляют акт приема передачи имущества. В соответствии с актуальными нормативно-правовыми документами оформлять АПП в обязательном порядке не нужно. Но риелторы рекомендуют его составить, т.к. эта предусмотрительность поможет избежать взаимных претензий и проблем в дальнейшем (особенно в том случае, если подписание договора и регистрация дарения квартиры будут разнесены по времени). Хотя дарственная считается заключенной с момента регистрации перехода права собственности, но сама сделка считается совершенной с даты передачи имущества одаряемому.
Где можно подать дарственную на регистрацию
Даритель и одаряемый могут подать договор на государственную регистрацию через многофункциональный центр, отделение Росреестра или нотариальную контору (нотариус обладает соответствующими полномочиями и может лично отправлять документы клиентов в официальные ведомства для проведения регистрационных мероприятий). Стороны сделки имеют право совместно выбрать организацию, через которую будут подавать документы на регистрацию, и указать ее в соглашении. Перед этим им стоит проанализировать все варианты оформления и узнать, сколько стоит дарение квартиры в том или ином случае.
Нужно ли нотариальное заверение договора дарения в обязательном порядке
Принудительное нотариальное удостоверение дарственной требуется только, если:
-
одаряемый получает не всю квартиру, а только ее часть (долю или комнату);
-
у квартиры есть несколько собственников, и только один из них планирует оформить дарственную;
-
даритель или одаряемый является несовершеннолетним или недееспособным (в этом случае его интересы представляет ООиП).
Во всех остальных случаях стороны сделки могут не обращаться к нотариусу и оформлять договор дарения только в ППФ.
Виды договоров дарения
В российской законодательной практике выделяют 3 основных вида договора дарения:
-
реальный (обычный) договор;
-
консенсуальный договор обещания дарения;
-
договор пожертвования.
При выборе наиболее подходящего договора учитываются характеристики сделки и особенности ее участников.
Документы для оформления дарения
Вне зависимости от того, как именно проходит сделка дарения квартиры, ее обе стороны должны подготовить ряд документов:
-
паспорта дарителя и одаряемого;
-
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН, ДКП и т.д.);
-
бумаги БТИ.
Стоит ли обращаться к риелтору
Риелтор не является обязательным участником сделки по дарению. Он не обладает полномочиями нотариуса и не имеет право удостоверять заключенные договора. Однако агент может рассказать, какие документы нужны для дарения квартиры, и как ускорить госрегистрацию сделки. Т.е. к нему можно обратиться как к стороннему консультанту, который поможет упорядочить процедуру оформления дарственной и найдет нестандартные решения для любой проблемы, связанной с переходом права собственности на жилье.
Регистрация сделки
Дарение - это гражданско-правовая сделка, которая требует обязательной регистрации в Росреестре. Если стороны откажутся от проведения регистрационных мероприятий, процедуры перехода прав не произойдет. При обращении в органы юстиции необходимо тщательно подготовить требуемый документационный пакет и позаботиться о его точной комплектации.
Сотрудники Росреестра крайне серьезно относятся к процессу переоформления прав собственности, т.к.в дальнейшем оспорить факт государственной регистрации можно будет только по суду. В этом смысле на представителях органов юстиции лежит огромная ответственность, а потому они обязаны проверить все документы по сделке. После проведения регистрационных мероприятий данные о новом собственнике вносятся в единый реестр недвижимости. В качестве подтверждения этому одаряемый получает выписку ЕГРН, в которой стоит его имя.
Цены 2022: сколько стоит дарение квартиры в России
Дарение - это безвозмездная сделка, но оформление этой процедуры предусматривает ряд трат. Информацию о них следует уточнить до непосредственного обращения в государственные органы или нотариальную контору.
Оплата госпошлины
Регистрация и оформление договора дарения квартиры предусматривает обязательную оплату государственной пошлины. Она составляет не менее 2 т.р. и ежегодно индексируется. Если же физическое лицо дарит дом, то помимо госпошлины за само здание, ему придется оплатить передачу земельного участка (также до 2 т.р. единоразово: точная сумма определяется назначением надела).
Стоимость оформления сделки у нотариуса
В нотариальной конторе за удостоверение договоров дарения (кроме дарственных детям, супругу, родителям, кровным братьям и сестрам) берется 0,3 процента от суммы договора, но не менее 200 рублей. Но из-за того, что по закону дар передается безвозмездно, какие-либо цифры в договоре стоять не могут, и за базу для оценки берется кадастровая стоимость.
Нужно ли платить налог на подаренную квартиру
Если одаряемый и даритель приходятся друг другу близкими родственниками, никакого налога платить не нужно. В противном случае человек, получивший подарок, будет обязан внести в казну сумму, равную 13% от кадастровой стоимости объекта.
Краткий вывод
Дарение - это стандартная сделка на рынке недвижимости Российской Федерации. По закону любой дееспособный человек может подарить жилье, которое находится у него в собственности, без каких-либо ограничений. При этом процедура предусматривает обязательное оформление договора дарения квартиры и его последующую регистрацию в органах Росреестра. Только после этого сделка будет считаться полностью заключенной.
