До сих пор инвесторы верят в доходность недвижимости и приобретают её именно с этой целью. Переуступка — одна из форм, чтобы сказку сделать былью. Ну или просто избавиться от ненужной покупки.
Трудно сказать, сколько на рынке происходит сделок по договору цессии (уступки права требования) — ни аналитики, ни застройщики подобной статистики не ведут. Эксперты раньше, в хлебные времена, называли цифры от 20 до 35% от всех сделок на рынке новостроек. В последние годы, говорят эксперты, сделки с переуступкой значительно снизились. «Объем сделок по переуступке в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» в среднем оценивается на уровне 3%, с небольшим трендом к росту», — сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «В нашей компании сделок по переуступке не очень много, но они есть», — рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Зачем переуступать
Эксперты отмечают два типа продавцов-переуступщиков. Первые, в силу различных обстоятельств, хотят побыстрее расстаться с недвижимостью. Могла измениться возможность оплачивать кредит или захотелось приобрести квартиру в другом жилом комплексе, или просто приобрести новый автомобиль. Вторая группа многочисленнее — инвесторы, которые приобрели недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене, а теперь хотят реализовать ее дороже.
«В основном квартиры по переуступке реализуют частные лица, чаще всего – на финальных стадиях строительства дома. Три-четыре месяца до сдачи — это, как правило, самый удачный момент для фиксации прибыли инвестором. Чаще всего в этот период выбор квартир от застройщика минимален, что повышает стоимость инвестиционной недвижимости. В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%», — рассказывает Ольга Трошева.
«Количество сделок по переуступке прав возрастает по мере готовности дома: чем ближе сдача, тем активность выше. Такой вид сделки особенно популярен в районах массовой застройки, когда клиент приобретает квартиру на нулевом цикле по низкой цене и впоследствии, за 1-3 месяца до сдачи дома, продает ее по цене выше», — отмечает заместитель руководителя отдела продаж ООО «Петергофское» (застройщик ЖК «Клены») Виктория Курипченко.
Действительно по некоторым объектам рост стоимости может достигать 20-30% и выше по мере готовности дома. Однако стоит признать, что существует риск того, что цены не вырастут. Это касается в частности жилых комплексов, которые строятся в Ленобласти, на границе с Петербургом, где очень высокая конкуренция среди инвесторов. Известны случаи, что не получалось реализовать почти построенную квартиру даже по цене «котлована». Но инвестиции — это всегда риск.
Уникальное предложение
У покупателя квартиры по переуступке тоже есть свой резон. Во-первых, он может приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика, со скидкой от дольщика, который стремится побыстрее продать свою квартиру (правильнее, конечно, говорить не про квартиру, она еще не построена, а про право требования). «Для застройщика эта процедура не очень желательна: компании заинтересованы в продаже свободных квартир. Но тем не менее, в большинстве своем застройщики идут навстречу продавцам и покупателям, особенно, если почти все квартиры в новостройке уже реализованы», — отмечает Надежда Калашникова.
Во-вторых, покупатель может приобрести квартиру, которой в продаже у застройщика уже нет. Как известно, в хороших проектах к моменту сдачи дома 90% квартир проданы, остаются лишь не самые «ходовые» (к примеру, с неудачной планировкой) или многокомнатные. «Для покупателя переуступка иногда является единственной возможностью приобрести нужное жилье в конкретном объекте: к моменту завершения строительства наиболее интересные и востребованные форматы квартир оказываются проданными», — говорит Надежда Калашникова.
Не просто так
Сделка по договору цессии (уступки права требования) не выглядит сложной. По сути в документах один дольщик заменяется на другого. «Здесь действуют те же правила, что и по договорам долевого участия, — рассказывает Виктория Курипченко. — Дольщик, не дожидаясь окончания строительства, с согласия застройщика, имеет право переступить право требования на квартиру третьему лицу. Причем уступить он может только право требования, так как не является собственником квартиры на момент строительства дома». Уступка, добавляет она, согласно №214-ФЗ, возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Сроки регистрации регламентированы и составляют не более 10 дней.
При всей кажущейся простоте сделка по переуступке обладает рядом нюансов. К примеру, если квартира изначально приобреталась с использованием маткапитала. «Пенсионный фонд требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей. В случае продажи такой квартиры права детей будут ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не будут улучшены. Нередки случаи, когда Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала», — отмечает Виктория Курипченко. Кроме того, если квартира, которая реализуется по соглашению об уступке прав, приобретена с использованием ипотечных средств, то продавец обязан будет получить согласие банка на проведение такой сделки. «Если же квартира приобреталась в рассрочку, то сделка может быть проведена только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства», — рассказывает эксперт.
Занятную схему по улучшению жилищных условий использует «Петербургская недвижимость». Как рассказала Ольга Трошева, эта программа позволяет клиенту «обменять» одну квартиру в стройке на другую, минуя процесс продажи по переуступке. Схема довольно проста: клиент приобретает новую квартиру в зачет уже имеющейся, на которую у него есть зарегистрированное ДДУ. «Это предложение особенно удобно в случаях, когда на рынок выходит более выгодное для покупателя предложение по классу, площади или расположению дома», — говорит она.
Стоит знать
- Договор переуступки также регистрируется в Росреестре
- Застройщик должен дать письменное согласие на сделку, иногда придется заплатить за это согласие некоторую сумму
- Переуступка возможна только до подписания акта приемки-передачи, даже после сдачи дома в эксплуатацию
- По закону продавец должен будет заплатить налог 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи
- Ипотека, маткапитал и другие субсидии могут усложнить сделку.
