Методика
- проанализированы цены кв.м (с учетом скидок) в жилых проектах Санкт-Петербурга для аналогичных лотов*, за октябрь 2018 и октябрь 2019 (текущий прайс).
- новостройки, вышедшие в продажу после октября 2018, в выборку соответственно не попали.
- те проекты, у которых в сравнении было менее 10 аналогичных лотов, или же рост цены за год составил менее 15%, исключались из рассмотрения.
Итоги
- за последний год (окт.18-окт.19) на 15% и более цена реализации аналогичных квартир выросла более чем в 15 проектах города.
- среди направлений по росту цены лидирует Приморский район (4 проекта), также можно отметить Василеостровский (намыв) и Красногвардейский – по 2 проекта.
- все новостройки в рейтинге представлены разными застройщиками, исключение составляют компании Лидер Групп и Legenda – по 2 проекта.
- почти все проекты в полученной выборке относятся к классу масс-маркет.
- в рейтинг вошёл всего 1 апарт-проект - In2it (инвест-отель).
*лоты в определённом корпусе проекта, имеющие одинаковые вид отделки, этаж и площадь
Обзор локации Московского района М2Маркет
Аналитический центр маркетплейса недвижимости М2Маркет подготовил аналитический обзор локации Севера Московского района.
Застройка территории от Обводного канала до пересечения с Лиговский проспектом сформировалась еще к началу XX в. – площадь Московские ворота маркировала городскую границу. Северная часть проспекта была занята промзонами, реновация которых в 2000-2010-е гг. привела к формированию жилых и деловых кластеров. Московский проспект с 1930-х считался парадной магистралью города: это основная трасса из аэропорта.
Микрорайон граничит с промышленными зонами Кировского, Фрунзенского районов. По набережной Обводного канала граничит с Адмиралтейским районом, через который можно добраться до исторической части Санкт-Петербурга. В целом, район можно назвать комфортным для работы. Развитие микрорайона как делового центра диктует потребность в строительстве жилья более высокого ценового сегмента.
На октябрь 2019 года в активной* строительной стадии находятся 6 жилых комплекса. C учётом сданных корпусов общая площадь данных проектов составляет более 400 тыс. кв. метров. Из них 294 тыс. кв. м продаваемой жилой площади или более 5,6 тыс. квартир запроектировано в ещё строящихся корпусах.
В локации представлены как жилые проекты, так и апартаменты/апарт-отели. Предложение относится к комфорт- и бизнес-классам. По наличию отделки также есть выбор, предложение представлено как с черновой, так и с предчистовой либо чистовой отделкой. В апарт-отелях возможно подобрать вариант с меблировкой. В продаже находится около 20 корпусов, в которых экспонируется ~65,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов – почти 1000 штук.
За первое 2-3 квартал 2019 в проектах района было зарегистрировано более 856 ДДУ или ~43,5 тыс. кв. м (из них на апартаменты приходится 3,5 тыс. кв.м). Это ~2,5% от показателя Санкт-Петербурга (1 718 тыс. кв. м).**
Средняя текущая цена при 100% оплате на новостройки в районе составляет в жилых проектах 153 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет 11,7 млн руб. при средней площади предложения 77 кв.м. Этот показатель выше уровня цен в целом по Санкт-Петербургу, который составляет ~117 тыс. руб./кв. м без учёта предложения апартаментов.
Средняя текущая цена при 100% оплате на апартаменты 176 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет ~5,7 млн руб. при средней площади предложения 33 кв.м. Ср. цена предложения комплексов апартаментов и апарт-отелей в Санкт-Петербурге составляет 108 тыс. руб./кв. м.
Плюсами локального рынка являются:
- Близость к историческому центру города
- Развитие микрорайона как делового центра города диктует потребность в застройке более высокого ценового сегмента.
- Развитая транспортная сеть (метро и одна из самых крупных магистралей города)
Минусы:
- Смешанное окружение с преобладание административно-деловой застройки
- Недостаточная концентрация объектов социальной инфраструктуры
- Неблагоприятная экологическая обстановка, так как поблизости находится много промышленных предприятий. Также сквозь микрорайон проходит крупная транспортная магистраль – Московский проспект. Большой поток транспорта и отсутствие зеленых насаждений способствуют высоким показателям загазованности воздуха.
Среди крупных застройщиков можно выделить ЛенспецСМУ, который занимает топовые позиции в Санкт-Петербурге.
* распроданные проекты не учтены.
** По данным аналитического центра M2Market (зарегистрированные ДДУ в первом полугодии 2019 года)
* распроданные проекты не учтены.
Обзор локации Янино по строящимся объектам
Аналитический центр маркетплейса недвижимости М2Маркет подготовил аналитический обзор локации Янино. В обзор вошла информации по району застройки, а также все строящиеся жилые комплексы, объём продаж, ценовая политика.
Городской поселок Янино-1 и деревня Янино-2 расположены в Заневском сельском поселении во Всеволожском районе Ленинградской области и примыкают к восточной границе Санкт-Петербурга. Транспортная доступность – через главную магистраль проходит множество коммерческих и городских маршрутов. Власти Ленобласти в 2020 г. планируют реконструировать Колтушское шоссе, расширив его с двух до четырех полос. До ближайшего метро можно доехать на общественном транспорте, строительство одноименной станции метро в составе новой Адмиралтейско-Охтинской ветки отложено до 2030 года.
На начало ноября 2019 года в активной строительной стадии находятся 5 жилых комплексов. C учётом сданных корпусов общая площадь данных проектов составляет ~495 тыс. кв. метров. Из них свыше ~145 тыс. кв. м продаваемой жилой площади или более 3,4 тыс. квартир запроектировано в ещё строящихся корпусах.
Абсолютно все проекты жилые (без апартаментов) и относятся к эконом или комфорт-классу. В продаже находится около 33 корпусов, в которых экспонируется ~68,9 тыс. кв. м жилья – 1,6 тыс. квартир.
За три квартала 2019 г. в районе Янино было зарегистрировано более 1 555 ДДУ или ~59 тыс. кв. м жилья. Это ~9% от показателя Ленинградской области (634,8 тыс. кв. м).*
Средняя текущая цена при 100% оплате на новостройки в Янино 75 тыс. руб./кв. м. Этот показатель чуть ниже уровня цен в целом по Ленинградской области, которая составляет ~79,5 тыс. руб./кв. м.
Средний бюджет покупки в районе Янино ~3,3 млн руб., средний размер лота ~44 кв. м.
Плюсами локального рынка являются:
- Локация окружена лесными массивами – Ржевский лесопарк, Ковалевское лестничество.
- Огромный выбор проектов по бюджету (1к квартиру в черновой отделки можно купить от 2 до 5 млн руб.) и по вариантам отделки (черновая, предчистовая, чистовая, с мебелью).
Минусы:
- Не очень благоприятная экологическая обстановка. Большое количество промышленных предприятий, в том числе мусороперерабатывающий завод.
- Слабая инфраструктурная система. Строительство социальных и торговых объектов движется более низкими темпами в сравнении с жилищным строительством.
- В час-пик наблюдается плотный автомобильный трафик.
- Большое число долгостроев и «замороженных» строек – 2 проекта от компании Специальное управление (Янинский каскад, Рябиновый сад) и 1 проект Norman (Яркий).
Среди крупных застройщиков можно выделить компании ЦДС и КВС входят в ТОП-10 застройщиков Ленинградской области.
ЖК |
Застройщик |
Отделка |
Экспозиция |
цена м2 (со скидкой), тыс. руб. |
стоимость квартиры (со скидкой), млн руб. |
Срок сдачи |
||||
|
|
|
Тыс. м2 |
Шт. |
Мин. |
Макс. |
1к |
2к |
3к |
|
BRAVO |
Форвард Девелопмент |
Черновая |
3,6 |
120 |
63,3 |
80,9 |
2,1 |
3,2 |
- |
4 кв. 2019 |
Jaanila Country |
ЛенСтройТрест |
Черновая, Чистовая |
2,4 |
55 |
80,6 |
102,8 |
2,8 |
3,9 |
6,2 |
4 кв. 2019, |
Jaanila Драйв |
ЛенСтройТрест |
Черновая |
29,7 |
677 |
65,5 |
85,0 |
2,3 |
3,3 |
4,9 |
2 кв. 2021 |
ЗемлЯнино |
Патриот Северо-Запад |
Предчистовая |
8,9 |
167 |
60,4 |
75,6 |
2,6 |
3,3 |
4,5 |
2 кв. 2020 |
Новое Янино |
ЦДС |
Чистовая |
2,7 |
63 |
94,2 |
109,8 |
3,1 |
4,5 |
- |
Сдан |
Янино Парк |
РК Строй |
Черновая |
3,6 |
72 |
46,8 |
53,9 |
2,1 |
2,7 |
- |
Сдан |
Ясно.Янино |
КВС |
Чистовая, |
17,8 |
396 |
66,0 |
87,3 |
2,5 |
3,6 |
4,9 |
4 кв. 2020, есть сданные |
ТОП дешевых 1-комнатных квартир в городской черте Санкт-Петербурга в строящихся домах подготовил аналитический центр М2Маркет.