Директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов рассуждает о роли сервисных апартаментов в формировании цивилизованного рынка аренды жилой недвижимости в России.
Из-за роста ипотечных ставок россияне отложили продажу и покупку квартир и массовом порядке переключились на аренду – на рынке значительно увеличилось предложение. Несмотря на то, что Государство уже несколько лет предпринимает попытки, чтобы вывести рынок найма из тени, пока единственным легальным инструментом заработка на аренде остаются только сервисные апартаменты.
Напомним, в конце 2021 года Минстрой РФ заявил о разработке специальной государственной информационной системы, в которой собственники жилых и нежилых помещений должны будут регистрировать договоры аренды. Обязанность подтвердят соответствующим законом, а нелегальных арендодателей ждёт штраф от 5 до 50 тыс. рублей. Этот шаг стал еще одной попыткой вывода из тени многомиллиардного (по совокупному объему) арендного рынка.
Ранее шаги в ту же сторону сделала госкорпорация «ДОМ.РФ», начав реализацию программы строительства доходных домов. Некоторые частные компании, в том числе застройщики, тоже не остались в стороне. Так, ранее ГК «ПИК» запустила собственный сервис аренды жилья. Аналогичный сервис есть у «Яндекса»: с ним сотрудничают некоторые застройщики, предлагая покупателям инвестиционных квартир сразу же заключить договор на управление ими и делегировать все полномочия по поиску арендаторов на себя.
Тем не менее, объём рынка серой аренды все еще остается весьма значительным, а в текущей ситуации его доля может еще больше возрасти. Пока действенных аргументов для его вывода из тени хотя бы наполовину не видно. Можно принять сколько угодно законов, но как замотивировать население регистрировать договоры аренды?
«На этом фоне сервисные апартаменты в Петербурге выглядят как образец для цивилизованного (и – главное – легального) заработка на рынке недвижимости, - отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Во-первых, на любом подобном объекте изначально существует управляющая компания (в апарт-отелях УК принимает участие, начиная с проектирования объекта). Во-вторых, отношения между собственником и арендатором всегда строго определены – есть договор, в котором прописаны малейшие нюансы, тем самым обе стороны оказываются юридически защищены».
По словам эксперта, для собственников преимущество апартаментов заключается также в арендных ставках: прибыль от апартаментов в среднем в два раза выше, чем от классической жилой недвижимости, в том числе благодаря гостиничному сервису, развитой инфраструктуре и возможности гибко варьировать краткосрочную (посуточную) аренду и долгосрочную (от одного месяца и более).
Наконец, с точки зрения государства здесь тоже есть очевидные плюсы: прозрачное налогообложение, как для физических, так и для юридических лиц. Понятное и гибкое ценообразование: можно «докупить» дополнительные услуги по мере их необходимости, например, room-serves, уборка, прачечная, а можно платить только за аренду.
Интерес к рынку сервисных апартаментов в регионах постоянно растёт во многом из-за этого. Для местных инвесторов именно сервисные апартаменты, а не квартиры, являют собой надёжный способ вложения денежных средств с пассивным доходом.
«Развитие данного сегмента недвижимости может сыграть значимую роль для реального «обеления» рынка арендного жилья. Ведь он действительно востребован у арендаторов, выгоден для собственников, а, главное, не требует дополнительных вложений от государства. Поскольку, в данном случае нет необходимости в новых реестрах учета договоров аренды, информационных системах и т.д.», - подчеркнул эксперт.
Сейчас все услуги в комплексах апартаментов оказываются только на условиях, прописанных в договорах, а налоги выплачиваются со всех доходов собственника – за тем, чтобы всё было «по-белому» строго следит управляющая компания. Причём вариантов может быть несколько. Например, можно зарегистрировать ИП для оптимизации налогообложения, если апартаментов в собственности несколько.
Прозрачность и понятные правила игры приводят к тому, что спрос на апартаменты в России непрерывно растет вот уже более десяти лет. Удобство инвестиций в апартаменты и высокий уровень дохода ценятся всё больше и это существенно стимулирует спрос на рынке.
