Обзор инвестиционно-привлекательных объектов М2Маркет

Методика

• проанализированы цены кв.м (с учетом скидок) в жилых проектах Санкт-Петербурга для аналогичных лотов*, за октябрь 2018 и октябрь 2019 (текущий прайс).
• новостройки, вышедшие в продажу после октября 2018, в выборку соответственно не попали.
• те проекты, у которых в сравнении было менее 10 аналогичных лотов, или же рост цены за год составил менее 15%, исключались из рассмотрения.

Итоги

• за последний год (окт.18-окт.19) на 15% и более цена реализации аналогичных квартир выросла более чем в 15 проектах города.
• среди направлений по росту цены лидирует Приморский район (4 проекта), также можно отметить Василеостровский (намыв) и Красногвардейский – по 2 проекта.
• все новостройки в рейтинге представлены разными застройщиками, исключение составляют компании Лидер Групп и Legenda –  по 2 проекта.
• почти все проекты в полученной выборке относятся к классу масс-маркет.
• в рейтинг вошёл всего 1 апарт-проект - In2it (инвест-отель).

*лоты в определённом корпусе проекта, имеющие одинаковые вид отделки, этаж и площадь

Обзор локации Московского района М2Маркет

Аналитический центр маркетплейса недвижимости М2Маркет подготовил аналитический обзор локации Севера Московского района.

Застройка территории от Обводного канала до пересечения с Лиговский проспектом сформировалась еще к началу XX в.  – площадь Московские ворота маркировала городскую границу. Северная часть проспекта была занята промзонами, реновация которых в 2000-2010-е гг. привела к формированию жилых и деловых кластеров. Московский проспект с 1930-х считался парадной магистралью города: это основная трасса из аэропорта.

Микрорайон граничит с промышленными зонами Кировского, Фрунзенского районов. По набережной Обводного канала граничит с Адмиралтейским районом, через который можно добраться до исторической части Санкт-Петербурга. В целом, район можно назвать комфортным для работы. Развитие микрорайона как делового центра диктует потребность в строительстве жилья более высокого ценового сегмента.

На октябрь 2019 года в активной* строительной стадии находятся 6 жилых комплекса. C учётом сданных корпусов общая площадь данных проектов составляет более 400 тыс. кв. метров. Из них 294 тыс. кв. м продаваемой жилой площади или более 5,6 тыс. квартир запроектировано в ещё строящихся корпусах.

В локации представлены как жилые проекты, так и апартаменты/апарт-отели. Предложение относится к комфорт- и бизнес-классам. По наличию отделки также есть выбор, предложение представлено как с черновой, так и с предчистовой либо чистовой отделкой. В апарт-отелях возможно подобрать вариант с меблировкой. В продаже находится около 20 корпусов, в которых экспонируется ~65,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов – почти 1000 штук.

За первое 2-3 квартал 2019 в проектах района было зарегистрировано более 856 ДДУ или ~43,5 тыс. кв. м (из них на апартаменты приходится 3,5 тыс. кв.м). Это ~2,5% от показателя Санкт-Петербурга (1 718 тыс. кв. м).**

Средняя текущая цена при 100% оплате на новостройки в районе составляет в жилых проектах 153 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет 11,7 млн руб. при средней площади предложения 77 кв.м. Этот показатель выше уровня цен в целом по Санкт-Петербургу, который составляет ~117 тыс. руб./кв. м без учёта предложения апартаментов.

Средняя текущая цена при 100% оплате на апартаменты 176 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет ~5,7 млн руб. при средней площади предложения 33 кв.м. Ср. цена предложения комплексов апартаментов и апарт-отелей в Санкт-Петербурге составляет 108 тыс. руб./кв. м.

Плюсами локального рынка являются:

• Близость к историческому центру города
• Развитие микрорайона как делового центра города диктует потребность в застройке более высокого ценового сегмента.
• Развитая транспортная сеть (метро и одна из самых крупных магистралей города)

Минусы:

• Смешанное окружение с преобладание административно-деловой застройки
• Недостаточная концентрация объектов социальной инфраструктуры
• Неблагоприятная экологическая обстановка, так как поблизости находится много промышленных предприятий. Также сквозь микрорайон проходит крупная транспортная магистраль – Московский проспект. Большой поток транспорта и отсутствие зеленых насаждений способствуют высоким показателям загазованности воздуха.

Среди крупных застройщиков можно выделить ЛенспецСМУ, который занимает топовые позиции в Санкт-Петербурге.

* распроданные проекты не учтены.

** По данным аналитического центра M2Market (зарегистрированные ДДУ в первом полугодии 2019 года)

* распроданные проекты не учтены.

Обзор локации Янино по строящимся объектам

Аналитический центр маркетплейса недвижимости М2Маркет подготовил аналитический обзор локации Янино. В обзор вошла информации по району застройки, а также все строящиеся жилые комплексы, объём продаж, ценовая политика.

Городской поселок Янино-1 и деревня Янино-2 расположены в Заневском сельском поселении во Всеволожском районе Ленинградской области и примыкают к восточной границе Санкт-Петербурга. Транспортная доступность – через главную магистраль проходит множество коммерческих и городских маршрутов. Власти Ленобласти в 2020 г. планируют реконструировать Колтушское шоссе, расширив его с двух до четырех полос. До ближайшего метро можно доехать на общественном транспорте, строительство одноименной станции метро в составе новой Адмиралтейско-Охтинской ветки отложено до 2030 года.

На начало ноября 2019 года в активной строительной стадии находятся 5 жилых комплексов. C учётом сданных корпусов общая площадь данных проектов составляет ~495 тыс. кв. метров. Из них свыше ~145 тыс. кв. м продаваемой жилой площади или более 3,4 тыс. квартир запроектировано в ещё строящихся корпусах.

Абсолютно все проекты жилые (без апартаментов) и относятся к эконом или комфорт-классу. В продаже находится около 33 корпусов, в которых экспонируется ~68,9 тыс. кв. м жилья – 1,6 тыс. квартир.

За три квартала 2019 г. в районе Янино было зарегистрировано более 1 555 ДДУ или ~59 тыс. кв. м жилья. Это ~9% от показателя Ленинградской области (634,8 тыс. кв. м).*

Средняя текущая цена при 100% оплате на новостройки в Янино 75 тыс. руб./кв. м. Этот показатель чуть ниже уровня цен в целом по Ленинградской области, которая составляет ~79,5 тыс. руб./кв. м.

Средний бюджет покупки в районе Янино ~3,3 млн руб., средний размер лота ~44 кв. м.

Плюсами локального рынка являются:

• Локация окружена лесными массивами – Ржевский лесопарк, Ковалевское лестничество.
• Огромный выбор проектов по бюджету (1к квартиру в черновой отделки можно купить от  2 до 5 млн руб.) и по вариантам отделки (черновая, предчистовая, чистовая, с мебелью).

Минусы:

• Не очень благоприятная экологическая обстановка. Большое количество промышленных предприятий, в том числе мусороперерабатывающий завод.
• Слабая инфраструктурная система. Строительство социальных и торговых объектов движется более низкими темпами в сравнении с жилищным строительством.
• В час-пик наблюдается плотный автомобильный трафик.
• Большое число долгостроев и «замороженных» строек – 2 проекта от компании Специальное управление (Янинский каскад, Рябиновый сад) и 1 проект Norman (Яркий).

Среди крупных застройщиков можно выделить компании ЦДС и КВС входят в ТОП-10 застройщиков Ленинградской области.

ТОП дешевых 1-комнатных квартир в городской черте Санкт-Петербурга в строящихся домах подготовил аналитический центр М2Маркет.