Неопределенность и туманные перспективы несколько лет подряд были непременными спутниками рынка строящегося жилья в первые месяцы календарного года.
Привычное дело
В начале 2015-го, напомним, строители, пережив волну ажиотажного спроса и пикирование рубля, замерли в ожидании до апреля и не спешили выводить на рынок новые проекты. Прервало их летаргический сон только решение правительства запустить программу субсидирования ипотечных ставок. Годом позже возникла неопределенность с продлением этой программы, что также привело к заморозке активности застройщиков. Правда, на этот раз только до середины февраля.
В начале текущего года нервозность девелоперов была вызвана совсем иными причинами: в субсидировании ставки, вроде бы, нужды больше нет, зато вступившие в силу поправки в 214-ФЗ смутили многих – суть их не вполне понятна бизнесу. В частности, до сих пор неясны принципы формирования компенсационного фонда застройщиков.
Так или иначе, но в минувшем январе рынок снова практически замер – новых объектов на строительной карте города не появилось. И февраль пока что не предвещает коренного перелома. Когда же отрасль оживет?
Чтобы получить ответ на этот вопрос, мы опросили топ-менеджеров крупнейших городских девелоперов. Наиболее оптимистично настроенные ждут оживления уже в марте. Большинство рассчитывают на прорыв лишь в апреле-мае, аргументируя это тем, что рынок должен не только получить полную картину изменений в законодательстве, но и суметь адаптироваться к ним, а на это уйдет как минимум месяц-два.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб»:
– Сегодня рынок первичного жилья Петербурга находится в так называемом переходном периоде. Большинство игроков заняли выжидательную позицию, поскольку пока нет четкого представления, как рынок будет переходить на новые правила игры: поправки в 214-ФЗ (в частности, начало работы компенсационного фонда), новые региональные нормы градостроительного проектирования и изменения в правилах землепользования и застройки. Полагаю, рынок адаптируется к новым условиям ближе к лету.
Минимальный рост
Еще один немаловажный вопрос – как в текущем году будут вести себя цены. Уже давно девелоперы наперебой сетуют: себестоимость строительства неуклонно растет, а маржа застройщика наоборот снижается. Рано или поздно строительный бизнес будет просто вынужден поднять цены – никто ж не хочет работать в ноль, а тем более в убыток. Это основной лейтмотив высказываний игроков рынка.
С другой стороны, падение российской экономики (в частности ВВП), а также инфляция пусть и замедлились, однако кардинальных улучшений не произошло. Доходы населения отнюдь не растут, и потому неясно, откуда среднестатистический покупатель сможет взять дополнительные средства на оплату подорожавшей новостройки. (Ипотека – отдельный случай, его мы рассмотрим чуть ниже.) Поэтому ясно, что цены в действительности смогут вырасти совсем ненамного.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI:
– Есть вероятность, что рост цен мы увидим. Нет тенденции к падению спроса. Но главное, в последние два года цены практически не менялись на фоне инфляции и роста себестоимости строительства (только за 2016 год себестоимость выросла на 8-11% в зависимости от класса проекта). Застройщики будут просто вынуждены их поднимать.
Меньше, да лучше?
Насчет баланса спроса и предложения на первичном рынке опрошенные нами эксперты практически солидарны друг с другом.
В прошлом году городские девелоперы вывели на рынок на 13% меньше жилья, чем в 2015-м. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в течение ближайших десяти месяцев.
На недавно прошедшем съезде строителей Ленобласти губернатор Александр Дрозденко прямо заявил, что «наращивать объемы строительства нецелесообразно», поскольку содержание (даже не строительство) все большего числа социальных объектов больно бьет по карману далеко не самого богатого российского региона. Массовая высотная застройка на территории области уже сейчас сокращается, а в ближайшие годы, скорее всего, и вовсе остановится.
Что касается Петербурга, то здесь вероятен следующий сценарий: девелоперы будут растягивать реализацию проектов во времени, выводить на рынок лишь то количество «квадратов», которое смогут гарантированно продать. Суммарно в нынешнем году на рынок будет выведено на 15-20% меньше новостроек, чем в 2016-м, считает большинство экспертов.
К декабрю дисбаланс между спросом и предложением может развернуться в обратную сторону: продавать станут больше, чем за год выведут на рынок. Это, кстати, даст девелоперам еще один повод все же поднимать потихоньку цены.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Сегодня можно говорить о неуклонном снижении количества крупных запускаемых объектов и востребованности проектов точечной застройки. В ответ на снизившийся спрос застройщики стали подходить к выводу объектов на рынок очень аккуратно: масштабные дробят на более мелкие очереди, а запуск новых проектов КОТ в реализацию производят очень осторожно. При этом количество объектов останется на том же уровне или может незначительно увеличиться, но по размеру они будут меньше, чем в прошлые годы.
Ипотечные надежды
Основную поддержку первичному рынку уже который год обеспечивают банки. По данным застройщиков, в 2016 году количество ипотечных сделок в среднем по петербургской агломерации достигло умопомрачительной отметки 55-60% (а в некоторых объектах класса масс-маркет – до 80%). По всей видимости, активная подпитка спроса кредитными деньгами продолжится и в текущем году. Особенно если Центробанк действительно снизит ключевую ставку (а этого от регулятора ждут) с нынешних 10% хотя бы на один процентный пункт.
Большинство аналитиков уверены, что произойдет это в апреле-мае, а в течение года – при сохранении статус-кво в российской экономике – ЦБ может снизить ставку не единожды. Застройщики-оптимисты говорят о том, что ипотеку уже осенью будут выдавать под 7-8% годовых. Впрочем, пока это кажется утопией. Опрошенные нами топ-менеджеры в основном все же более осторожны: 10-11% годовых к концу года – и на этом все.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Надеюсь, что в этом году снижение ставки продолжится и будет более активным. На мой взгляд, развитие рынка подстегнет снижение базовых ипотечных ставок до 8% годовых. Будем надеяться, что это произойдет к осени этого года. В любом случае мы ожидаем роста продаж в переделах 15% к показателям 2016-го.
Продолжение экспансии
Петербургский рынок является одним из наиболее интересных для девелоперов (возможно, и самым интересным) в стране. Этот тезис легко доказуем необычайно мощной иногородней экспансией, имевшей место в 2015-2016 годах. Тенденция подкрепилась уже в феврале: в наш город пришел еще один иностранный игрок – одна из крупнейших в Казахстане строительных компаний BI Group. Аналитики не сомневаются, что это далеко не последний «гость» в нынешнем году.
Хорошо или плохо это для конечного потребителя? С одной стороны, в борьбе за покупателя компании, по идее, должны улучшать характеристики жилых комплексов, оптимизировать планировочные решения, предлагать «фишки» и новации. И если конкуренция выйдет на новый качественный уровень, то это хорошо как для рынка, так и для покупателя.
Но есть и другая сторона медали: усилится в том числе и конкуренция за земельные участки. Иногородние девелоперы могут платить за них живыми деньгами, тем самым подогревая дополнительный спрос на рынке.
Это выгодно владельцам участков – они смогут получить неплохую маржу. А вот девелоперам придется нести дополнительные расходы, что в конечном счете отразится на покупателях жилья, поскольку застройщики будут перекладывать увеличенную стоимость на конечный продукт.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Рассудов, партнер СК «Лидер Групп»:
– Строительный рынок сегодня быстро меняется. Слабые игроки не выдерживают высокой конкуренции. Их место занимают устойчивые «резиденты» и сильные регионалы, которые скупают по большей части «вторичные» земельные участки. Для них это возможность закрепиться на ранее труднодоступном рынке. Однако компании со стороны в ближайшем будущем вряд ли смогут подвинуть основных игроков и изменить карту петербургского рынка. Контролировать его по-прежнему будут 10-15 крупных компаний, которые у всех сейчас на слуху.
Резюмируем
По итогам 2017 года будет реализовано не более 3,5 млн кв. м жилья (в прошлом году девелоперы продали 3,9 млн «квадратов» и примерно столько же предложили покупателям в новых проектах). На рынок выведут 3,1-3,3 млн кв. м.
Многое зависит от экономической конъюнктуры и политики правительства и Центробанка: падение ипотечных ставок уже до 9-10% может серьезно подстегнуть спрос. Если же не произойдет никаких подвижек, то вряд ли стоит рассчитывать на серьезное изменение цен на первичке: средневзвешенный прайс может повыситься чисто символически – на 3-4%.
