Минстроем РФ подготовлен проект правительственного постановления, которое утвердит правила, обязательные для сторон договора долевого участия при его заключении и исполнении. Планируется, что новые правила должны вступить в силу с 1 января 2017 года.
На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении», подготовленный Минстроем.
Это один из пакета подзаконных актов, необходимых для реализации новой редакции ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», которая была принята Законом № 304 от 3 июля 2016 года и которая вступает в силу 1 января 2017-го.
НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДДУ
Итак, что предлагает Минстрой? В первую очередь, это список из девяти документов, которые перед подписанием договора долевого участия (ДДУ) гражданин, «имеющий намерение» такой договор подписать, вправе запросить, а застройщик обязан представить.
Большая часть документов дольщикам со стажем хорошо знакома, но есть и новинки.
Вот этот перечень.
- Разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое и (или) нежилое помещение
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства этого многоквартирного дома
- Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (337-ФЗ от 28.11.2011 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»)
- Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
- Документы, подтверждающие наличие у застройщика технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения
- В случае если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств – договор страхования, условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика
- Если же застройщик выбрал поручительство банка – договор поручительства, условия поручительства, а также сведения о поручителе
- Договор поручительства по обязательствам застройщика по ДДУ – если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям части 2.1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Необходимое пояснение: в новой редакции ФЗ-214, вступающей в силу с 1 января 2017 года, минимальный размер уставного капитала застройщика привязан к максимальной площади всех возводимых им объектов. Так, если объем долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м, уставный капитал должен быть 2,5 млн руб. Максимум – более 500 тыс. «квадратов» застройки – обязывает иметь уставный капитал в размере 1,5 млрд руб.
- Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214, выданное уполномоченным органом (в Петербурге это Комитет по строительству, в Ленобласти – Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области). Последний документ требуется только для новых объектов долевого строительства – тех, в которых государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 1 января 2017 года.
ГОТОВЬТЕ ПОДЛИННИКИ
Все эти документы застройщик должен представить «в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий». Как говорится в проекте постановления, документы необходимо представить не позднее трех рабочих дней со дня обращения лица, намеренного заключить ДДУ, «если иной срок не согласован с указанным лицом».
Отметим: при установлении в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой срок должен быть определен конкретной датой. В ФЗ-214 такого требования нет.
В проекте также говорится, что при обращении лица, намеренного заключить ДДУ, застройщик обязан осуществить подготовку проекта такого договора по форме, размещенной на официальном сайте застройщика. По взаимному согласию застройщика и потенциального дольщика, в проект ДДУ могут быть внесены изменения и дополнения.
Отдельно отмечается, что в ДДУ могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат ФЗ-214. В частности, речь идет о требовании к качеству объекта долевого строительства; праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства; размере допустимого изменения общей площади жилого помещения; гарантийном сроке объекта долевого строительства.
Прописана в постановлении и такая деталь: «Договор участия в долевом строительстве в целях обеспечения возможности его свободного прочтения должен быть составлен в едином текстовом формате шрифтом не менее 12 размера».
ДОМ ОТКРЫТЫХ ДВЕРЕЙ
В части требований к исполнению ДДУ предлагаются следующие меры.
Во-первых, дольщик наделяется правом запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства. Застройщик же обязан предоставить такую информацию в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса.
Во-вторых, дольщик может осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. «Посещение строительной площадки участником долевого строительства возможно в порядке, установленном застройщиком, с соблюдением требований безопасности».
В-третьих, застройщик на своем официальном сайте размещает информацию о ходе строительства. Он обязан размещать информацию о завершении этапов, указанных в примерном графике реализации проекта строительства.
И наконец, в случае изменения условий договора застройщик обязан письменно уведомить участника долевого строительства в сроки, установленные договором.
