Нежилые помещения в многоквартирном доме

Ситуация для крупных городов привычная, ставшая обычной практикой. Первые этажи новостроек, а все чаще и многоквартирных домов старой постройки легко и быстро переоборудуются под коммерческие цели. Не столь важно, какое нежилое помещение разместиться в цокольном или первом этаже вашего дома (парикмахерская, частный магазин или склад боеприпасов), но понимать свои права и обязанности визави в процессе общения с его новыми владельцами иногда бывает полезно.

Нежилые помещения в жилых домах

Категория сложная для юридической практики, поскольку в разряд таких апартаментов могут попадать несколько объектов недвижимости. Чаще всего, сделки по переводу жилого фонда в коммерческий сектор производятся на основании Постановления Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке и т.д.». Распространяется это решение передачи прав владения или распоряжение на длительной основе (практически бессрочная аренда) помещениями нежилого фонда на всей территории России. Муниципальные власти вносят в базу свои коррективы, и в вашем доме на вполне законных основаниях может появиться магазин или солярий.

Сведения о нежилом помещении в жилом доме требуются в самом общем, до конца не прописанном виде:

• Федеральное агентство по управлению государственным имуществом выдает разрешение на перестройку или переоборудование;

• нежилое (с данного момента) помещение в жилом доме проходит техническую экспертизу: площадь, назначение (склад, производство, торговая точка);

• информация о сделке публикуется в средствах массовой информации.

На этом все, считайте, что в вашем доме официально появились новые соседи. Насколько они вам понравятся, сказать трудно, но выселить их на законных основаниях будет проблематично. Правда, существуют некоторые ограничения на захват подвалов и первых этажей жилых домов.

Но не все так радужно для коммерсанта, решившего превратить свою жилую квартиру в доходное кафе.

Когда допускается перевод жилого помещения в статус нежилого

• читаем статью 22 Жилищного кодекса РФ: квартира, преходящая в нежилой фонд должна располагаться на первом этаже здания или не иметь под собой жилых помещений;

• доступ к новому кафе или офису является обособленным и никак не препятствует свободному передвижению жильцов многоквартирного дома; проще говоря, делайте отдельный вход и живите, как вам угодно; учтите, что для подтверждения этого придется получить согласование в архитектурном комитете и Бюро технической инвентаризации;

• согласно требованиям к жилым помещениям (утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47), которые планируется переделать в нежилые объекты, все варианты приватизации, владения и аренды с квартирами, находящимися в аварийном состоянии или в домах, подлежащих сносу запрещены.

В какой степени эти законодательные нормы выполняются в регионах необъятной России, мы не знаем, но, допустим, в Санкт-Петербурге подвижки уже есть, и скупка коммерческими организациями первых этажей жилых домов приобрела локальный характер. Возможно, потому что уже купили все, что смогли, вероятнее, кризис помешал.

Оформление перевода жилого помещения в нежилое

Трактовки закона на местах тоже могут иметь разночтения, посему мы просто обозначим основные позиции заинтересованных сторон.

style="list-style: decimal; line-height: 1.84615em; padding: 0; margin-left: 20px;"

• Даже для того, чтобы пробить отдельный вход в нежилое помещение многоквартирного дома, потребуется письменное согласие всех жильцов данного подъезда, а при большой реконструкции – решение общего собрания всех собственников: читайте п.1 и 2 статьи 40 ЖК РФ. Потребовать подобное подтверждение государственные органы (Госреестр, например) могут уже на стадии регистрации сделки, и тогда будет вдвойне обидно за бесцельно потраченные деньги и время.

• Любые работы по реконструкции бывшего жилого помещения в нежилое (изменение схем инженерных коммуникаций, увеличение нагрузок на инженерные сети, перепланировки) также должны согласовываться. ТСЖ при настойчивой гражданской позиции граждан легко выиграет судебный спор по данному вопросу, даже с учетом размытости части 2 статьи 23 ЖК РФ. Оборудовать нежилые помещения в жилых домах, где проживает много социально активных пенсионеров – гарантированный нервный тик.

• Все конструкционные изменения теперь уже нежилого помещения должны быть внесены в технический паспорт и согласованы с коммунальными службами и БТИ. Зачем, надеемся, вам понятно. Чем больше легальности, тем легче отбивать атаки соседей. Разрешение на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме следует получить в районной администрации, и ей же отчитаться после окончания работ.

Запомните: доказывать правомерность своих действий по изменению планировки помещения и схемы инженерных сетей, подключенных к общим коммуникациям, придется вам и, возможно, в судебных инстанциях.

Содержание нежилых помещений в жилых домах

Краткий комментарий: если следовать букве закона, то в соответствии с Постановлением Правительства РФ 06.05.2011 № 354 нежилое помещение в многоквартирном доме не является общим имуществом собственников жилья, а передается на определенных условиях новому владельцу. В категорию мест общего пользования (МОП): лестничные клетки, подъезды, лифты, подвалы и пр. такое имущество не относится, в связи с чем, и оплата этих квадратных метров проводится совершенно обособленно от общедомовых платежей за коммунальные услуги.

Развернутый перечень помещений, по закону входящих в состав общего домового имущества можно найти письме Минрегионразвития от 22.11.2012 № 29433- ВК/19, но на наш взгляд, данный документ вряд ли внесет ясность в запутанную систему российской недвижимости. Кто и сколько будет платить в общественную кассу по содержанию многоквартирного дома, решает либо ваша управляющая компания, либо (что намного лучше) правление ЖСК. В самом демократичном виде перечень обязанностей собственников (владельцев) нежилых помещений выглядит следующим образом:

• обязательное оформление и государственная регистрация прав собственности на объект недвижимости, будь то подвал или комфортный первый этаж новостройки;

• раздельный лицевой счет (имеются в виду жильцы дома и общедомовые нужды) по оплате коммунальных услуг: горячее и холодное водоснабжение, газификация, электроснабжение, системы водоотведения, расходы на вывоз твердых бытовых отходов;

• расчеты платежей производятся из фактической площади нежилых помещений, занимаемых коммерческими структурами по действующим тарифам для данного региона; проблема очень серьезная для домовладений, где установлены единые домовые приборы учета;

• потенциальная возможность бороться за свои права при обратной финансовой ситуации: управляющие компании вешают на коммерсантов, занимающих небольшие подвальные коморки, пропорциональную долю расходов на электроснабжение и отопление подъездов многоквартирного жилого дома, при том, что инженерные сети нежилых помещений зачастую являются автономными по системам учета.

Вывод: оформил коммерсант подвал или цокольный этаж в собственность и зарегистрировал в законном порядке как нежилое помещение с разрешения общего собрания – пусть живет, радуется и платит по установленным тарифам. Проник нелегально, допустим, через сговор с председателем ЖСК, оплачивать часть его расходов на коммуналку будут все жильцы многоквартирного дома.