Вы уже примерно определились с тем, где и какую квартиру купить, посоветовались с друзьями и родственниками, и уже готовы заключать договора и вносить деньги? Не торопитесь, возможно, эта статья именно для Вас.
Первое. Подходите к заключению договора осознанно. Никакой договор, никакой агент, никакой юрист не гарантируют полной безопасности покупки. И переложить ответственность за последствия не получится ни на кого - это Ваш и только Ваш выбор. Запомните, Вы покупаете пока несуществующий объект! А вот как минимизировать риски, мы расскажем в этой статье.
Второе. Главное — это информированность. Если Вы хотите заключить ДДУ (договор долевого участия) не в том регионе, где физически располагаетесь, то обращение к агенту по первичной недвижимости неизбежно! Ищите его по «сарафанному радио», ведь лучшая рекомендация — это отзывы родственников или хорошо знакомых Вам людей. Тематические сайты в интернете весьма полезны, но не забывайте, что и не вполне добросовестные застройщики знают об их существовании и вносят свои коррективы. Так, например, одна очень одиозная строительная фирма Санкт-Петербурга создала на своем сайте лжефорум, на котором от лица простых людей оставляла положительные отзывы об объектах застройщика, о соблюденных сроках... Разумеется, всё это не соответствовало действительности, поэтому часть покупателей квартир в объектах, предлагавшихся застройщиком, сегодня уже признаны обманутыми дольщиками… Мы настоятельно рекомендуем Вам ознакомиться с местными интернет-изданиями. К примеру, в Петербурге газетами, отличающимися большой компетенцией в подобных вопросах, являются «Деловой Петербург», «Фонтанка» и «Карповка». Там, наверняка, удастся узнать о содержании под стражей учредителей фирм-застройщиков, об акциях протеста обманутых дольщиков. Это, в свою очередь, позволит сделать выводы: с кем из застройщиков не стоит иметь дело, какие объекты «опасны». Не забудьте наведаться в офис застройщика, посмотрите, сколько там сотрудников, какая обстановка и пр. Очевидно, что серьёзные компании не будут занимать пару кабинетов с пятью работниками в подвале дома.
Третье. Не бойтесь обращаться в агентства недвижимости. Помните, что для Вас услуга по подбору объекта недвижимости на первичном рынке бесплатна. И если Вы рассчитываете сэкономить на услугах агента, обратившись непосредственно в отдел продаж застройщика, то, увы, сделать этого не получится. Таковы условия договора между застройщиком и агентствами недвижимости - оплата услуг агентов не добавлена к стоимости объекта, а включена в основную цену. Если Вы точно уверены в том, какой именно объект хотите приобрести, можно сразу направиться в отдел продаж застройщика. Если же стопроцентной уверенности нет, лучше обратиться в агентство недвижимости. Агент заинтересован не в продаже объектов какой-то одной стройки, а в том, чтобы Вы, поработав с ним единожды, вернулись вновь с новой работой, порекомендовали его своим друзьям и родственникам. Агенты по недвижимости очень разные - компетентные и не очень, поэтому важно не ошибиться в выборе. Если же Вы самонадеянны и привыкли действовать самостоятельно, мы рекомендуем ознакомиться с содержанием статьи «Как заключить договор в соответствии с требованиями 214 ФЗ - подводные камни».
Четвертое. Будьте реалистами. Тут необходимо сказать о ДДУ по 214 ФЗ и других схемах продажи строящегося жилья. На рынке недвижимости есть масса объектов, продающихся в обход 214 ФЗ. Стоит ли наотрез отказываться от их покупки? Нет. Если выбор делается между совсем не известным застройщиком, с неясной репутацией, сомнительным «происхождением», предлагающим объект, продающийся по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ; и крупным застройщиком, чьё финансовое положение и репутация безупречны, но продажи идут в обход 214 ФЗ, второй вариант менее рискован. 214 ФЗ защищает от многого, но не от всего, как, например, в случае с долгостроем. Поэтому на первом месте при выборе квартиры должна стоять репутация на рынке самого застройщика, его авторитет.
Пятое. Ознакомьтесь с уставными документами, в том числе поинтересуйтесь учредителями и размером уставного капитала. Один из основных показателей надёжности компании-застройщика – готовность банков предоставлять ипотечные кредиты под квартиры в новых домах данной строительной компании. Прежде чем начать работу по той или иной новостройке, банк тщательнейшим образом проверяет все документы по проекту, а также финансовое состояние самой компании, её операционную деятельность. И далеко не все строительные компании могут успешно пройти эту длительную и сложную процедуру. Но в случае, если застройщик проверен банком и получил положительное решение о кредитовании квартир, то это верный знак того, что ваши риски минимальны.
Шестое. На рынке строящегося жилья в последние два года появился ещё один значительный риск — так называемое самовольное строительство. Если раньше можно было не волноваться: дом построен, и уж точно его однажды зарегистрируют; то сейчас существует прецедент — самовольные постройки подлежат сносу. Самый простой вариант, который Вы никак не упустите — это возведение дома на участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома. Чаще всего это земли, предназначенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). 214 ФЗ страхует Вас от подобной «ошибки» застройщика. Но как быть с ситуацией, когда застройщик самовольно превышает высотность возводимого жилого здания или каким-то иным образом выходит за границы участка, предназначенного для строительства, или не возводит для города объекты инфраструктуры, которые обещал в начале строительства (или которые город затребовал во время строительства)? Такие ситуации могут надолго задержать сдачу дома, тогда как Вы рискуете стать их заложником. Тут можно посоветовать следить за тем, возводится ли дом в соответствии с утвержденным проектом.
Седьмое. Не забывайте, что заключение ДДУ - это вариант инвестиционной деятельности, и Вы — не покупатель, а инвестор, вернее, соинвестор строительства. А у каждого инвестора есть риск, что его инвестиции не принесут прибыли. Но, кто не рискует, приобретая недвижимость, тот не пьёт шампанское на своем новоселье!
Для тех, кто желает ещё более детально подойти к своему выбору, добро пожаловать в нашу рубрику «вопрос-ответ».
